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  1. tumultuoso

    tumultuoso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,

    Sto valutando la possibilità di acquistare un terreno edificabile.
    Il tecnico, mediante stima giurata, 6 mesi fa l'ha valutato 98.000 euro per permettere al venditore di pagare l'imposta sul plusvalore; il prezzo di vendita pattuito sarebbe però di 90.000 euro.
    La mia domanda è, nell'atto notarile andrà riportato il prezzo di vendita (90.000) o il valore stimato (98.000), ossia, le imposte che io dovrò versare saranno sul prezzo di vendita o sul valore stimato?

    Grazie e saluti.
     
  2. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    in atto si dichiara il corrsposto (90.000) e la perizia si allega all'atto;
    IMPORTANTISSIMO.... la tracciabilità degli assegni versati e ti spiego perchè;
    può succedere che l'agenzia delle entrate faccia un controllo e da subito emrge la differenza tra il periziato e il dichiarato; il dubbio dell'agenzia potrebbe essere quello che TU abbia acquistato un bene che ha un valore più alto ...
    allora:
    se la perizia è giusta... ossia il valore di mercato del bene in oggetto, equiparato a beni simili nella stessa zona, è corretto ti può essere richiesta la differenza di imposta (da 90000 a 98000 = 8000 x 11% = 880/900 euri);
    a mio avviso è un "problema" marginale....
    al contrario potrebbe essere che il perito abbia sovrastimato l'immobile (per essere dalla parte della ragione) e quindi il discorso agenzia delle entrate decade
    chiedi conferma al notaio spiegando il discorso della perizia.... così non avrai sorprese all'atto
     
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  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il prezzo di vendita da indicare dovrà essere di 90.000 ossia quello effettivo . Non ha importanza se la perizia indicava 98000; i prezzi di mercato variano nel tempo; è normale
     
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  4. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    è corretto... i prezzi variano ma per l'agenzia conta moooolto poco, soprattutto quando al ribasso ;)
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Occorre rilevare pero' ......
    Sole 24 Ore di martedì 2 febbraio 2010, pagina 33
    Telefisco. Perizia sul terreno per abbattere la plusvalenza in caso di cessione - Prezzi in calo, rebus rivalutazioni-di Busani Angelo
    ________________________________________
    TeLefisco. Perizia sul terreno per abbattere la plusvalenza in caso di cessione . Le conseguenze del minor valore per i terreni soggetti a rideterminazione del costo d'acquisto Prezzi in calo, rebus rivalutazioni . Le Entrate calcolano la plusvalenza senza tenere conto della perizia- Angelo Busani

    La riapertura della possibilità di determinare il costo d'acquisto dei terreni con perizia riferita al 1 gennaio 2010, per abbattere la plusvalenza in caso di cessione, fa sorgere un problema oggetto di moltissime domande di partecipanti a telefisco (la tele conferenza del «Sole» svoltasi mercoledì scorso): se cioè questa procedura si applica anche per svalutare il costo d'acquisto stabilito con perizia redatta in base a una precedente rivalutazione e superiore all'attuale valore di mercato. Si ricorda che la rivalutazione è prevista dall'articolo 2 comma 229, legge 191/2009.
    La perizia usata per svalutare Si prenda il caso, frequente, di un contribuente che ha, per effetto di una rivalutazione, un'area che oggi non potrebbe essere ceduta se non a un prezzo inferiore al costo rivalutato. Un esempio può essere un'area ereditata nel 2000 per un valore agricolo (ad esempio, di lire corrispondenti a euro 300mila), peritata al 1 gennaio 2008 per il valore 10 milioni di euro e che oggi non possa essere venduta che per 8 milioni. Effettuando oggi una perizia a 8 milioni, si può pagare l'imposta sostitutiva di (4 % di 8 milioni = 320mila euro) e chiedere il rimborso dell'imposta sostitutiva pari al 4% diecimilioni = 400mila euro versata nel 2008 (per richiedere il rimborso il contribuente ha tempo 48 mesi dal versamento)?

    La questione è complicata anche dal fatto che sembra un po' stonato che uno strumento (la perizia) ideato e usato per la rivalutazione serva invece per una svalutazione del costo d'acquisto su cui si basa il calcolo della plusvalenza. Non solo. A complicare le cose c'è anche la norma (articolo 7, comma 6, legge 448/2001) che introduce la possibilità di rivalutare i terreni: «la rideterminazione del valore di acquisto C.) costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale».Nella circolare 15/E del 2002 le Entrate hanno ritenuto che se nel contratto di vendita è indicato un valore imponibile, ai fini dell'imposta di registro, inferiore al valore rivalutato «per il calcolo della plusvalenza deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno». Insomma, la procedura per rideterminare il costo d'acquisto si dovrebbe ritenere come non effettuata (ma non si specifica se l'imposta sostitutiva sia in tal caso rimborsabile), Con la conseguenza che, tornando all'esempio, si dovrebbe sottoporre a tassazione una plusvalenza di 8 milioni di euro meno 300mila che è uguale a 7milioni 700mila e una conseguente tassazione.
    Questa interpretazione non è accettabile, poiché una norma sull'accertamento di valore ai fini dell'applicazione delle imposte indirette per il trasferimento non può essere interpretabile come causa di decadenza dal beneficio per il contribuente .Non si dovrebbe aver timore di cedere l'area rivalutata per un prezzo inferiore al valore di perizia: la plusvalenza si deve continuare a calcolare come differenza tra prezzo di cessione e costo d'acquisto rideterminato con perizia, mentre l'accertamento di valore ai fini dell'imposta di registro segue la sua ordinaria strada (cioè il fisco deve dimostrare che il prezzo dichiarato è inferiore al fair value del terreno ceduto).
    Meglio che il contribuente si munisca di una nuova perizia redatta al momento della cessione (eventualmente allegata al contratto di vendita), con cui dimostri il valore corrente del bene venduto e l'avvenuta svalutazione. La perizia non è finalizzata a una nuova procedura di rideterminazione del costo d'acquisto per calcolare la plusvalenza, ma solo a dimostrare la situazione di mercato. Omissis………..

    e allora ? cautelativamente vendere a 98.000 o usare un po' di "mestiere"
     
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  6. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    troppo zelante :applauso:
    naturalmente 90000 come già detto... anche perchè non è fattibile dichiarare 98000 e incassare 90000;
    la questione di cui parlavo legata all'agenzia si riferiva ad un altra casistica (ma su un importo così "basso" non ci sono preoccupazioni)
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Mi fa piacere che qualcuno abbia convinzioni granitiche quando invece noi del mestiere operiamo con molta cautela
     
  8. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    credo che non ci siamo intesi...

    in risposta al quesito
    ""La mia domanda è, nell'atto notarile andrà riportato il prezzo di vendita (90.000) o il valore stimato (98.000), ossia, le imposte che io dovrò versare saranno sul prezzo di vendita o sul valore stimato?""

    concordiamo che l'importo di vendita dichiarato in atto debba essere 90000? ok
    concordiamo che le imposte (da parte acquirente) vadano versate in base all' dichiarato in atto? penso ok

    detto questo facevo delle congetture personali (che penso siano state mal interpretate) su cosa "potrebbe" accadere dopo l'atto (in seguito a controlli da parte degl'enti preposti) ma questa è un altra storia e non risponde all'amico "tumultuoso";

    la cautela è sempre d'obbligo soprattutto per NOI del mestiere ;) , inoltre, pur avendo una certa esperienza, la legislazione italiana ci insegna che c'è sempre da imparare :daccordo:
     
  9. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il problema è qui sopra: e allora cautelativamente
    -o si usano i trucchi del mestiere che non è il caso qui di esporre
    -o in subordine si dichiari civilisticamente quanto effettivamente pagato e si chieda la tassazione sulla base di 98.000
    cordialità
     
  10. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    concordi che è uno schifo....? possibile che si debba sempre ricorrere al gioco delle tre carte?

    dov'è il libero mercato? :triste:
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    parafrasando Pirandello "cosi' è se vi pare "
     

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