Gentilissimi,
Nel verbale dell’ultima assemblea, non risulta alcuna ratifica delle rate da versare né alcuna delibera formale sulla ripartizione dei costi del riscaldamento secondo i nuovi conteggi, a seguito di confronto tra i documenti ricevuti, emerge inoltre una incompatibilità evidente tra il riparto preventivo 2024/2025 e la ripartizione dei consumi 2024/2025 certificata dalla ditta manutentrice. I valori di consumo riportati nel riparto non coincidono con quelli ufficiali, né è possibile ricostruire il criterio di calcolo applicato. Si tratta di elementi fondamentali, che dovrebbero essere chiaramente riportati e approvati in sede assembleare. Questo scostamento si ripete anche per altre unità immobiliari, rendendo impossibile verificare la correttezza del riparto. Manca inoltre ogni riferimento al costo unitario, alla suddivisione tra quota fissa e variabile, e al metodo di calcolo adottato.
Inoltre, diversi condomini hanno segnalato di non aver ricevuto gli allegati relativi al prospetto dei consumi (quello ufficiale della Commerciale Petroli) e al nuovo schema di riparto, indispensabili per una valutazione consapevole.
Da quanto emerso, il nuovo conteggio del riscaldamento è stato elaborato solo successivamente alla segnalazione di una discrepanza. Di conseguenza, non può essere stato oggetto di approvazione in assemblea. Se l’amministratore ha modificato unilateralmente il riparto dopo l’assemblea, si tratterebbe di un intervento irregolare, in quanto non ratificato formalmente.
Mi chiedo anche come sia stato possibile che tale omissione non sia stata rilevata, soprattutto da parte della consigliera presidente, che ha il compito di vigilare sulla correttezza del verbale e sull’effettiva corrispondenza con quanto discusso e deliberato.
Infine, la seconda rata, indicata nel prospetto con scadenza 30 settembre 2025, è stata invece inviata con scadenza 30 ottobre, senza alcuna comunicazione ufficiale del posticipo. Questo genera ulteriore confusione e incertezza, soprattutto per chi non ha ricevuto la convocazione dell’assemblea e non ha potuto pagare la prima rata. È necessario chiarire se tale posticipo sia stato deciso per tutti i condomini e aggiornare formalmente il prospetto delle scadenze. Ho chiesto all'amministratore di allegare alla convocazione dell'assemblea condominiale e si è rifiutato. Può l'amministratore rifiutarsi? oppure sbaglio a fare una richiesta del genere? Chiedo agli amici del forum un consiglio.
Allego le osservazioni......
Allegato alla convocazione dell’assemblea condominiale Osservazioni e richieste da sottoporre a discussione Con riferimento alla prossima assemblea condominiale, chiedo che vengano inseriti all’ordine del giorno o comunque discussi e verbalizzati i seguenti punti, già trasmessi all’amministratore in precedenti comunicazioni: 1. Comunicazione della variazione della scadenza della rata n. 2 Richiesta di conferma che tutti i condomini abbiano ricevuto la comunicazione della variazione della scadenza dal 30/9 al 30/10, e che sia disponibile una prova dell’invio, poiché l’email ordinaria non garantisce tracciabilità formale. 2. Criteri di comunicazione condominiale Richiesta di chiarimento sui criteri adottati per la scelta tra raccomandata, PEC, email o posta semplice, e proposta che l’assemblea deliberi un protocollo chiaro e condiviso per garantire uniformità e trasparenza. 3. Comunicazioni al Consiglio di condominio Richiesta che le comunicazioni rilevanti — anche quelle inviate da singoli condomini, siano condivise con tutti i consiglieri quando il condomino ne dà esplicita autorizzazione, come nel mio caso. Si precisa che il Consiglio di condominio non ha potere deliberativo: le decisioni vincolanti vengono prese esclusivamente in assemblea, come previsto dal Codice Civile. Il Consiglio ha un ruolo consultivo e di supporto all’amministratore, e può essere coinvolto per trasparenza e confronto, ma non può decidere da solo. 4. Situazione dell’unità Pinco Palla e contabilizzazione del riscaldamento Richiesta di formalizzazione della situazione relativa all’unità Pico Palla, che non ha installato i nuovi ripartitori previsti nella gestione 2024/2025. Pur essendo raramente abitata, la mancata sostituzione rappresenta una difformità tecnica rispetto agli altri appartamenti. Si chiede di sapere se e come questa situazione incida sui riparti attuali, e che venga portata all’attenzione dell’assemblea per una valutazione condivisa. 5. Tabella correttiva sui consumi Richiesta che la tabella correttiva, prevista nel consuntivo, venga condivisa prima dell’assemblea, per permettere ai condomini di valutarla con consapevolezza. 6. Variazioni successive alla delibera: Richiesta che venga formalizzata nel verbale la conferma che non sono state apportate modifiche ai documenti approvati in assemblea. 7. Richiesta di convocazione entro il 15 giugno 2026 Al fine di garantire una gestione tempestiva e ordinata, si chiede che la prossima assemblea venga convocata entro e non oltre il 15 giugno 2026. Con l’auspicio che l’assemblea possa rappresentare un’occasione di confronto aperto e costruttivo.
Nel verbale dell’ultima assemblea, non risulta alcuna ratifica delle rate da versare né alcuna delibera formale sulla ripartizione dei costi del riscaldamento secondo i nuovi conteggi, a seguito di confronto tra i documenti ricevuti, emerge inoltre una incompatibilità evidente tra il riparto preventivo 2024/2025 e la ripartizione dei consumi 2024/2025 certificata dalla ditta manutentrice. I valori di consumo riportati nel riparto non coincidono con quelli ufficiali, né è possibile ricostruire il criterio di calcolo applicato. Si tratta di elementi fondamentali, che dovrebbero essere chiaramente riportati e approvati in sede assembleare. Questo scostamento si ripete anche per altre unità immobiliari, rendendo impossibile verificare la correttezza del riparto. Manca inoltre ogni riferimento al costo unitario, alla suddivisione tra quota fissa e variabile, e al metodo di calcolo adottato.
Inoltre, diversi condomini hanno segnalato di non aver ricevuto gli allegati relativi al prospetto dei consumi (quello ufficiale della Commerciale Petroli) e al nuovo schema di riparto, indispensabili per una valutazione consapevole.
Da quanto emerso, il nuovo conteggio del riscaldamento è stato elaborato solo successivamente alla segnalazione di una discrepanza. Di conseguenza, non può essere stato oggetto di approvazione in assemblea. Se l’amministratore ha modificato unilateralmente il riparto dopo l’assemblea, si tratterebbe di un intervento irregolare, in quanto non ratificato formalmente.
Mi chiedo anche come sia stato possibile che tale omissione non sia stata rilevata, soprattutto da parte della consigliera presidente, che ha il compito di vigilare sulla correttezza del verbale e sull’effettiva corrispondenza con quanto discusso e deliberato.
Infine, la seconda rata, indicata nel prospetto con scadenza 30 settembre 2025, è stata invece inviata con scadenza 30 ottobre, senza alcuna comunicazione ufficiale del posticipo. Questo genera ulteriore confusione e incertezza, soprattutto per chi non ha ricevuto la convocazione dell’assemblea e non ha potuto pagare la prima rata. È necessario chiarire se tale posticipo sia stato deciso per tutti i condomini e aggiornare formalmente il prospetto delle scadenze. Ho chiesto all'amministratore di allegare alla convocazione dell'assemblea condominiale e si è rifiutato. Può l'amministratore rifiutarsi? oppure sbaglio a fare una richiesta del genere? Chiedo agli amici del forum un consiglio.
Allego le osservazioni......
Allegato alla convocazione dell’assemblea condominiale Osservazioni e richieste da sottoporre a discussione Con riferimento alla prossima assemblea condominiale, chiedo che vengano inseriti all’ordine del giorno o comunque discussi e verbalizzati i seguenti punti, già trasmessi all’amministratore in precedenti comunicazioni: 1. Comunicazione della variazione della scadenza della rata n. 2 Richiesta di conferma che tutti i condomini abbiano ricevuto la comunicazione della variazione della scadenza dal 30/9 al 30/10, e che sia disponibile una prova dell’invio, poiché l’email ordinaria non garantisce tracciabilità formale. 2. Criteri di comunicazione condominiale Richiesta di chiarimento sui criteri adottati per la scelta tra raccomandata, PEC, email o posta semplice, e proposta che l’assemblea deliberi un protocollo chiaro e condiviso per garantire uniformità e trasparenza. 3. Comunicazioni al Consiglio di condominio Richiesta che le comunicazioni rilevanti — anche quelle inviate da singoli condomini, siano condivise con tutti i consiglieri quando il condomino ne dà esplicita autorizzazione, come nel mio caso. Si precisa che il Consiglio di condominio non ha potere deliberativo: le decisioni vincolanti vengono prese esclusivamente in assemblea, come previsto dal Codice Civile. Il Consiglio ha un ruolo consultivo e di supporto all’amministratore, e può essere coinvolto per trasparenza e confronto, ma non può decidere da solo. 4. Situazione dell’unità Pinco Palla e contabilizzazione del riscaldamento Richiesta di formalizzazione della situazione relativa all’unità Pico Palla, che non ha installato i nuovi ripartitori previsti nella gestione 2024/2025. Pur essendo raramente abitata, la mancata sostituzione rappresenta una difformità tecnica rispetto agli altri appartamenti. Si chiede di sapere se e come questa situazione incida sui riparti attuali, e che venga portata all’attenzione dell’assemblea per una valutazione condivisa. 5. Tabella correttiva sui consumi Richiesta che la tabella correttiva, prevista nel consuntivo, venga condivisa prima dell’assemblea, per permettere ai condomini di valutarla con consapevolezza. 6. Variazioni successive alla delibera: Richiesta che venga formalizzata nel verbale la conferma che non sono state apportate modifiche ai documenti approvati in assemblea. 7. Richiesta di convocazione entro il 15 giugno 2026 Al fine di garantire una gestione tempestiva e ordinata, si chiede che la prossima assemblea venga convocata entro e non oltre il 15 giugno 2026. Con l’auspicio che l’assemblea possa rappresentare un’occasione di confronto aperto e costruttivo.
