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Area Tecnica ed Edilizia
Catasto Fabbricati ed Edilizia Urbana
Permuta di terreno edificabile
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<blockquote data-quote="Daniele 78" data-source="post: 202814" data-attributes="member: 40390"><p>Scusami se ti faccio questa constatazione ma mi sembra doverosa a questo punto (anche se a me pareva veramente scontata) <strong><u>ma la % si basa su un valore</u></strong>, per determinare il corretto valore se ti basi solo sulle tariffe comunali sei a posto (ironico).</p><p></p><p>T<strong><u>i faccio un esempio terra-terra matematico e riprendo la tabella del Comune di Bari che l'amico @[USER=44467]pippopeppe[/USER] aveva pubblicato per il Comune di Bari.</u></strong></p><p>Ad esempio per il Comune di Bari prevede questi valori: (prendo solo il primo esempio altrimenti mi dilungherei inutilmente tanto la solfa è comprensibile)</p><p></p><p><strong>Area Centro storico:</strong> terreni con concessione (valore di mercato <strong>min 100 €/mC) </strong>(valore di mercato <strong>massimo 180€/mc).</strong></p><p></p><p><u>Ora un terreno edificabile di 1800 mq e 900 mc realizzabili con a 100€/mc il valore diviene <strong>90.000€....</strong></u></p><p><u>Se però lo stesso terreno (1800mq e stessa cubatura realizzabile)<strong> lo valuti 180€/mc il suo valore diviene 162.000€ (non il doppio ma quasi).</strong></u></p><p></p><p>A<u> questo una persona con un minimo di sale in zucca, vista l'eccessiva "forbice" sul valore del terreno dovrebbe chiedersi:</u></p><p><u><em>"Quindi a che prezzo lo vendo???" "E' corretto 90.000€ o 162.000€??" "E'corretto il mio valore o è proprio fuori mercato (troppo basso o troppo alto)???</em></u></p><p></p><p>Naturalmente per esperienza molti proprietari pensano di essere "seduti sul pozzo di petrolio" e mettono i loro immobili (terreni e fabbricati) a dei prezzi che rapportati alle qualità oggettive del bene, non hanno veramente senso.</p><p></p><p><u>A questo punto @[USER=10041]merlo[/USER] visto che parli di percentuale e visto che la stessa si riferisce ad un valore, tu valuteresti il tuo terreno in Centro Storico (se ti trovassi a Bari) 1/3 di 90.000€, o 1/3 di 162.000€???</u></p><p></p><p><u>Nel primo caso avresti 1/3 di 90.000€ = <strong>30.000€</strong>;</u> n<u>el secondo avresti 1/3 di 162.000€= <strong>54.000€.</strong></u></p><p><strong><u>E stiamo parlando solo di 900 mc (una piccola palazzina di 4 alloggi da 80 mq calpestabili circa già supera quella cubatura li) questo tanto per dare un'altro esempio numerico.</u></strong></p><p><strong><u></u></strong></p><p><u>Immagina con una cubatura doppia i valori (lascio a te i calcoli).</u></p><p></p><p>Capisci che un terreno non può avere quella forbice li??</p><p></p><p><strong>Quindi come si da il "Giusto valore di un terreno" partendo come base dalle tabelle comunali??</strong></p><p><strong></strong></p><p><u><strong>Il Giusto valore di mercato di un terreno edificabile, non edificabile, di un fabbricato lo ottieni SOLO con una Perizia di Stima Giurata...</strong>dove il professionista s'impegna (rischiando il penale) di stimare correttamente il valore EFFETTIVO del terreno (basato proprio sulla morfologia dello stesso, della posizione, dalla presenza dì strade o meno).</u></p><p></p><p>Su una base di partenza delle tabelle comunali arrivi a qualificare e quantificare il valore del terreno.</p><p></p><p><u>Due perizie di stima non avranno mai lo stesso risultato, <strong>ma di sicuro </strong>n<strong>on troverai una perizia giurata di 90.000€ e l'altra di 162.000€, </strong>perché significherebbe che qualcosa veramente non va</u>, <u>ma la forbice è molto ridotta (io ne ho viste alcune su stesso terreno dove le differenze non superavano i 10.000 /15.000€; (ed è già una discreta forbice) e per terreni decisamente più grandi.</u></p><p><u><strong>Quindi ad esempio una da 180.000€ l'altra da 190.000€ al massimo 195.000....non di </strong></u></p><p><strong><u>sicuro 180.000€ e 300.000€ se i conti venissero fatti in modo simile alla n</u>ostro caso.</strong></p><p></p><p><strong>Ti ricordo che una perizia corretta permette sempre di vendere e tutelare veramente l'interesse di entrambi le parti. (chi compre e chi vende).</strong></p><p></p><p>Poi il prezzo di vendita è un'altra storia ed è frutto della trattativa tra le parti...ovviamente ,a mio avviso, conviene prendere a riferimento una stima.</p><p></p><p>Ora caro @[USER=10041]merlo[/USER] hai capito a cosa servono le perizie Giurate di stima??</p><p>Riflettici.</p><p>Cordiali saluti.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Daniele 78, post: 202814, member: 40390"] Scusami se ti faccio questa constatazione ma mi sembra doverosa a questo punto (anche se a me pareva veramente scontata) [B][U]ma la % si basa su un valore[/U][/B], per determinare il corretto valore se ti basi solo sulle tariffe comunali sei a posto (ironico). T[B][U]i faccio un esempio terra-terra matematico e riprendo la tabella del Comune di Bari che l'amico @[USER=44467]pippopeppe[/USER] aveva pubblicato per il Comune di Bari.[/U][/B] Ad esempio per il Comune di Bari prevede questi valori: (prendo solo il primo esempio altrimenti mi dilungherei inutilmente tanto la solfa è comprensibile) [B]Area Centro storico:[/B] terreni con concessione (valore di mercato [B]min 100 €/mC) [/B](valore di mercato [B]massimo 180€/mc).[/B] [U]Ora un terreno edificabile di 1800 mq e 900 mc realizzabili con a 100€/mc il valore diviene [B]90.000€....[/B] Se però lo stesso terreno (1800mq e stessa cubatura realizzabile)[B] lo valuti 180€/mc il suo valore diviene 162.000€ (non il doppio ma quasi).[/B][/U] A[U] questo una persona con un minimo di sale in zucca, vista l'eccessiva "forbice" sul valore del terreno dovrebbe chiedersi: [I]"Quindi a che prezzo lo vendo???" "E' corretto 90.000€ o 162.000€??" "E'corretto il mio valore o è proprio fuori mercato (troppo basso o troppo alto)???[/I][/U] Naturalmente per esperienza molti proprietari pensano di essere "seduti sul pozzo di petrolio" e mettono i loro immobili (terreni e fabbricati) a dei prezzi che rapportati alle qualità oggettive del bene, non hanno veramente senso. [U]A questo punto @[USER=10041]merlo[/USER] visto che parli di percentuale e visto che la stessa si riferisce ad un valore, tu valuteresti il tuo terreno in Centro Storico (se ti trovassi a Bari) 1/3 di 90.000€, o 1/3 di 162.000€???[/U] [U]Nel primo caso avresti 1/3 di 90.000€ = [B]30.000€[/B];[/U] n[U]el secondo avresti 1/3 di 162.000€= [B]54.000€.[/B][/U] [B][U]E stiamo parlando solo di 900 mc (una piccola palazzina di 4 alloggi da 80 mq calpestabili circa già supera quella cubatura li) questo tanto per dare un'altro esempio numerico. [/U][/B] [U]Immagina con una cubatura doppia i valori (lascio a te i calcoli).[/U] [B][U][/U][/B] Capisci che un terreno non può avere quella forbice li?? [B]Quindi come si da il "Giusto valore di un terreno" partendo come base dalle tabelle comunali?? [/B] [U][B]Il Giusto valore di mercato di un terreno edificabile, non edificabile, di un fabbricato lo ottieni SOLO con una Perizia di Stima Giurata...[/B]dove il professionista s'impegna (rischiando il penale) di stimare correttamente il valore EFFETTIVO del terreno (basato proprio sulla morfologia dello stesso, della posizione, dalla presenza dì strade o meno).[/U] Su una base di partenza delle tabelle comunali arrivi a qualificare e quantificare il valore del terreno. [U]Due perizie di stima non avranno mai lo stesso risultato, [B]ma di sicuro [/B]n[B]on troverai una perizia giurata di 90.000€ e l'altra di 162.000€, [/B]perché significherebbe che qualcosa veramente non va[/U], [U]ma la forbice è molto ridotta[B] [/B](io ne ho viste alcune su stesso terreno dove le differenze non superavano i 10.000 /15.000€; (ed è già una discreta forbice) e per terreni decisamente più grandi. [B]Quindi ad esempio una da 180.000€ l'altra da 190.000€ al massimo 195.000....non di [/B][/U] [B][U]sicuro 180.000€ e 300.000€ se i conti venissero fatti in modo simile alla n[/U]ostro caso.[/B] [B]Ti ricordo che una perizia corretta permette sempre di vendere e tutelare veramente l'interesse di entrambi le parti. (chi compre e chi vende).[/B] Poi il prezzo di vendita è un'altra storia ed è frutto della trattativa tra le parti...ovviamente ,a mio avviso, conviene prendere a riferimento una stima. Ora caro @[USER=10041]merlo[/USER] hai capito a cosa servono le perizie Giurate di stima?? Riflettici. Cordiali saluti. [/QUOTE]
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