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  1. ANNA DE CHIARA

    ANNA DE CHIARA Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve, volevo conoscere la percentuale che mi spetta per un terreno edificabile per 900mc. In tal caso come faccio a capire quanto mi spetta dalla permuta? Come si fa il calcolo? Cosa si considera? Desumo che non possono darmi meno del valore del terreno che cedo, giusto?

    Esempio, se il terreno è ubicato in una zona, in cui il valore commerciale è di 150,00 € al mq avendo un terreno in cui sono edificabili 1800mq il mio terreno vale € 270.000,00? quindi con il costruttore devo convenire una permuta per tale valore?

    Vorrei avere qualche spiegazione in tal senso.

    Grazie
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Certamente, tuttavia per sapere se il valore al mq è quello corretto occorre farsi fare una perizia da un Tecnico. Sia sull'OMI che sulle Camere di Commercio, i valori anche se indicativi sono molto "di massima". Per un valore più corretto la stima è l'unica via.
     
  3. ANNA DE CHIARA

    ANNA DE CHIARA Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie Daniele,
    ma ancora non mi è chiaro. Che vuol dire che la stima è l'unica via? Ciò che mi preme sapere, essendo io poco pratica in tale materia, per evitare che possono "fregarmi", ho la possibilità di avere un modo per capire se tra il valore che cedo e quello che mi propongono come permuta, come faccio a capire se la proposta che mi fanno è concrua? Se posso realizzare 900mc e si realizzano 3villette, mi potrebbe spettare una villetta? o è troppo?. oppure posso chuiedere il contante direttamente? scusami ma non ho le idee chiare.
    Anna
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Proprio per non prendere fregature la stima è la cosa migliore. Il tecnico che farà la stima del tuo terreno (essendo pagato da te) farà i tuoi interessi, ovviamente dando un valore congruo a ciò sta valutando.
    Tra i colleghi Geometri (chiedendo nel Collegio della tua città) ti verrano dati nominativi di esperti nella stima. Oppure puoi andare sul sito di Geoval (geometri Valutatori esperti) http://www.geoval.it/ per avere a disposizione nominativi a cui affidare la stima del tuo terreno.
    ovviamente la stima si fa previo sopralluogo, analizzando sia le capacità edificatorie del tuo terreno (oltre alla posizione), sia del mercato di questi nella tua zona.


    Puoi chiedere quello che vuoi, però se vuoi avere un 'idea del "congruo" non puoi far altro che affidarti ad una stima del terreno.
    Da li in poi la trattiva con un altro privato o con l'impresa che compra per costruire è un'altro paio di maniche, ma almeno hai un punto di partenza.
    Posso dirti che contando la crisi edilizia del settore sicuramente i prezzi che potevano avere anni addietro i terreni sono scesi (sempre parlando della stessa zona) ma per avere "certezze" che tu chiedi la stima è l'unica via.

    Hai capito il mio discorso???
     
  5. ANNA DE CHIARA

    ANNA DE CHIARA Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ora sicuramente ho capito qualcosa in più, Grazie :)
    Ad ogni modo, a parere tuo, considerando la crisi, converrebbe non vendere?
     
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ora come ora il valore di tutti gli immobili (fabbricati vecchi e nuovi) è sceso anche se girando per varie Agenzie ho notato comunque una ripresa, anche se molto molto lenta almeno qui da me.
    I terreni edificabili vanno in conseguenza della richiesta di edifici, se il mercato dei fabbricati va in crisi quello dei terreni ad uso edilizio lo segue.
    Qualcosa si sta muovendo, i segnali ci sono anche se non uguali in tutta Italia, ma bisogna pazientare un attimino ancora. A meno che non abbia bisogno di vendere a tutti i costi o non abbia la Banca che ti stressa per rientrare con i prestiti già oggi.
     
  7. ANNA DE CHIARA

    ANNA DE CHIARA Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Capito, cmq grazie per le tue risposte, davvero esaustive. Buon lavoro. Anna
     
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  8. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    A mio avviso, la vendita/permuta può avvenire in due modi: 1) il valore commerciale del terreno è, ad esempio, 150 euro al mq; l'estensione del terreno è 900 mq; valore del terreno = 150 x 900 = 135.000 euro;
    2) lo permuti con una percentuale (tra il 25 e il 30% - a seconda dell'appetibilità del posto) della costruzione che si può realizzare sopra (ti prendi parte della costruzione o valore equivalente.
    Un chiarimento: tu hai scritto di 900 mc (metricubi) e 1800 mq (metriquadri). Qualcosa non funziona. Quanto è grande questo terreno e quale è l'indice di edificabilità?
    Ciao
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Un indice di edificabilità di 0,5 (metri cubi su metri quadri è la normalità) 900/1800 =0,5. Però i 900mc realizzabili sono teorici, dipende tanto dalla conformazione di quel terreno, dalle altezze massime che può avere un fabbricato e dalle distanze dagli altri terreni quando abbiamo dei terreni con una conformazione "lunga e stretta". Sono sempre 1800 mq ma la cubatura sfruttabile realmente difficilmente è poi di 900mc.
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Altra cosa importante è sapere se è immediatamente edificabile o ricade in zona di espansione soggetta a piano di lottizzazione. In questo caso i tempi sono decisamente lunghi e l'investimento molto incerto.
     
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  11. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    i comuni hanno già delle tabelle ufficiali per assegnare un valore reale di mercato ai fabbricati ed aree edificabili ed agrarie utilizzate anche dall'ade.
    non c'è bisogno di far stimare il terreno, tutti prendono a riferimento tali tabelle.
    allego a titolo esemplificativo la delibera del comune di bari.
     

    Files Allegati:

  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si le conosco, ma sono molto di massima. Tutte le tabelle tagliano sempre i valori più alti e quelli più bassi...fanno una media.
    Ma oggettivamente il terreno che si va a permutare non si sa (finché non si stima) se rientra nella media, nel top o nel livello più basso.
     
  13. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per Daniele 78. E' vero che l'indice 0,5 e' normale. Ma se i metri quadri del terreno sono 900 x indice 0,5 si possono realizzare 450 metri cubi, cioè circa 150 mq di costruzione. Saluti.
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @Camillo49 hai sbagliato i metri quadrati del terreno in oggetto sono 1.800 come riportato dall'O.P per cui con indice 0,5 i metri cubi disponibili per la costruzione sono 900. Saluti anche a te.
     
  15. ANNA DE CHIARA

    ANNA DE CHIARA Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Carissimi, scusate se rispondo in ritardo ma ho avuto problemi a collegarmi al pc. Ho cercato di recuperare qualche dato in più. La volumetria in mc risulta essere di 1.100,00. L'indice fondiario è 0,80mc/mq; il rapporto di copertura 0,45SF; l'altezza massima 7m; la distanza dai confini 5metri; la distanza dai fabbricati 10m;. La zona che in cui ricade il mio terreno è in un'area fabbricabile della zona centrale in cui il valore unitario è 150,00 €/mq. Considerati questi dati e ipotizzando che i mc siano tutti sfruttati il valore della mia permuta quale sarebbe?
    Grazie[DOUBLEPOST=1410679566,1410679531][/DOUBLEPOST]
    Carissimi, scusate se rispondo in ritardo ma ho avuto problemi a collegarmi al pc. Ho cercato di recuperare qualche dato in più. La volumetria in mc risulta essere di 1.100,00. L'indice fondiario è 0,80mc/mq; il rapporto di copertura 0,45SF; l'altezza massima 7m; la distanza dai confini 5metri; la distanza dai fabbricati 10m;. La zona che in cui ricade il mio terreno è in un'area fabbricabile della zona centrale in cui il valore unitario è 150,00 €/mq. Considerati questi dati e ipotizzando che i mc siano tutti sfruttati il valore della mia permuta quale sarebbe?
    Grazie
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Come dicevo in altri post non è possibile dirlo da qui sul forum, ma ci vuole un sopralluogo un confronto con realtà simili della tua zona ed un confronto con il mercato (sempre della tua zona), solo allora si può dare un valore oggettivo. In sostanza è una stima. Tutto ciò se vuoi dare un valore corretto al tuo terreno e renderlo appetibile per una vendita però senza prenderti nessuna fregatura. Altro che può interessare: su un terreno puoi avere anche i vincoli:
    1) idrogeologico: quando devi rispettare delle dita se da corsi d'acqua laghi o mari o da sorgenti.
    2) paesaggistico: quando intendi realizzare un opera più complessa (area di lottizzazione) dove molto facilmente devi portare il tutto in commissione regionale del paesaggio
    3) distanze da cimiteri

    Hai fatto bene ad inserire questi dati ma NON bastano ancora ci vogliono anche tutti i vincoli (se presenti) e sopratutto ma sempre con un sopralluogo.

    Dalle mie parti un terreno con caratteristiche simili al tuo va dai 40/50 € mq ( in paese) in centro città (capoluogo) arrivavo anche a 130€/mq ma sono molto molto di massima...purtroppo devi valutare caso per caso. L'ordine di grandezza è quello.
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il terreno edificabile ricade in zona immediatamente edificabile e quindi mq 1100 corrisponde al lotto netto, o ricade in zona d'espansione, quindi deve essere lottizzato? Nel primo caso chi acquista realizza in tempi brevi, nel secondo il lotto netto sarà circa il 45% e per renderlo edificabile dovrai affrontare il costo del progetto della lottizzazione, delle urbanizzazioni e soprattutto sarà edificabile dopo diversi anni.
     
  18. ANNA DE CHIARA

    ANNA DE CHIARA Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    [quoiele 78, post: 202273, member: 40390"]Come dicevo in altri post non è possibile dirlo da qui sul forum, ma ci vuole un sopralluogo un confronto con realtà simili della tua zona ed un confronto con il mercato (sempre della tua zona), solo allora si può dare un valore oggettivo. In sostanza è una stima. Tutto ciò se vuoi dare un valore corretto al tuo terreno e renderlo appetibile per una vendita però senza prenderti nessuna fregatura. Altro che può interessare: su un terreno puoi avere anche i vincoli:
    1) idrogeologico: quando devi rispettare delle dita se da corsi d'acqua laghi o mari o da sorgenti.
    2) paesaggistico: quando intendi realizzare un opera più complessa (area di lottizzazione) dove molto facilmente devi portare il tutto in commissione regionale del paesaggio
    3) distanze da cimiteri

    Hai fatto bene ad inserire questi dati ma NON bastano ancora ci vogliono anche tutti i vincoli (se presenti) e sopratutto ma sempre con un sopralluogo.

    Dalle mie parti un terreno con caratteristiche simili al tuo va dai 40/50 € mq ( in paese) in centro città (capoluogo) arrivavo anche a 130€/mq ma sono molto molto di massima...purtroppo devi valutare caso per caso. L'ordine di grandezza è quello.[/quote]
    Ok daniele devo fidarmi della stima che mi farà al tecnico sul valore del terreno. ma io posso far valutare la stima fatta da un altro tecnico per verificare se è congrua o no?in altre parole fidarsi è bene non fidarsi è meglio. Sai ormai temi sempre che qualcuno può fregati[DOUBLEPOST=1410703729,1410703613][/DOUBLEPOST]quote="Gianco, post: 202274, member: 43421"]Il terreno edificabile ricade in zona immediatamente edificabile e quindi mq 1100 corrisponde al lotto netto, o ricade in zona d'espansione, quindi deve essere lottizzato? Nel primo caso chi acquista realizza in tempi brevi, nel secondo il lotto netto sarà circa il 45% e per renderlo edificabile dovrai affrontare il costo del progetto della lottizzazione, delle urbanizzazioni e soprattutto sarà edificabile dopo diversi anni.[/quote]
    È immediatamente edificabile in altre parole appena avremo il permesso di costruire possiamo valutare le proposte dei costruttori
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @ANNA DE CHIARA puoi far stimare il terreno da quanti tu desideri, sappi che per quanto possano essere accurate 2 stime difficilmente si potranno equivalere
    . chiedi al Collegio Geometri della tua Provincia.
     
  20. ANNA DE CHIARA

    ANNA DE CHIARA Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    [quoniele 78, post: 202294, member: 40390"]@ANNA DE CHIARA puoi far stimare il terreno da quanti tu desideri, sappi che per quanto possano essere accurate 2 stime difficilmente si potranno equivalere
    . chiedi al Collegio Geometri della tua Provincia.[/quote]
    Ok. Grazie Daniele
     
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