Credo di avere un po di confusione al riguardo
Allego risposta dell'agenzia delle entrate :
Gentile Contribuente
Si precisa che il presente servizio di webmail non è finalizzato a rispondere a richieste specifiche, ma esclusivamente a quesiti di natura generale in base alla normativa fiscale vigente. A tale riguardo, si fa riferimento alla Circolare n. 43/E del 2007, che richiama le risoluzioni precedenti (in particolare la n. 17 del 17 gennaio 1991, prot. 260293, e la n. 22/E del 1° marzo 2004).
In linea generale, è necessario distinguere tra due situazioni:
Nel caso in cui vi sia un accordo tra le parti, tale che l'occupazione dell'abitazione dopo la scadenza del contratto sia frutto di una volontà comune, le somme percepite sono assimilabili a canoni di locazione. In tal caso, queste dovranno essere dichiarate nel quadro RB del modello Unico.
Nel caso in cui non vi sia un accordo, le somme percepite assumono una natura risarcitoria e dovranno essere dichiarate nel quadro RL10 del modello Unico.
In entrambi i casi, è necessario registrare una scrittura privata presso l'ufficio territoriale competente. L’imposta di registro applicabile è del 2% nel primo caso (canoni di locazione) e del 3% nel secondo caso (natura risarcitoria).
Come mi devo comportare?pagare l'imposta al 2% e considerare le somme come canoni di locazione dichiarabili nel quadro rb oppure considerare le somme di natura risarcitoria e pagare l'imposta al 3%? Si ce di mezzo una convalida di sfratto con proroga all'esecuzione fino al 30 novembre 2026. Il pagamento del 2 o 3% dipende da un accordo con l'inquilino o visto che c'è una convalida di sfratto in ogni caso è sempre di natura risarcitoria con pagamento del 3%.?
Mi rimane ancora oscura la tipologia di scrittura privata da registrare all'agenzia e quale modello di f24 utilizzare per versare la tassa di registro se è cosi che devo procedere.
Ripeto: il tuo immobile produce esclusivamente la rendita catastale per i giorni in cui non è locato. L’indennità di occupazione eventualmente corrisposta non deriva infatti da canoni di locazione relativi a mensilità ulteriori.
Le somme eventualmente corrisposte non compensano né sostituiscono la mancata percezione di un reddito da fabbricato, cioè il mancato guadagno derivante da un contratto di locazione (che il giudice ha risolto a tutti gli effetti) a titolo di lucro cessante.
Tali somme assolvono invece alla funzione di reintegrare un danno emergente subito dal patrimonio dell’ex locatore a causa dell’illegittima protrazione dell’occupazione dell’immobile.
Per un riscontro interpretativo, dopo esserti registrato, vedi la risposta fornita da un esperto del Sole 24 Ore:
Come va trattata l'indennità di occupazione dopo lo sfratto - Esperto Risponde
Accade però frequentemente che l’Agenzia delle Entrate, nonostante l’evidenza, tenda ad assimilare l’indennità di occupazione ai canoni di locazione con pretese impositive, costringendo i contribuenti a rivolgersi alle Corti di giustizia tributaria per far valere le proprie ragioni.
Per questo motivo ti suggerisco di non procedere immediatamente alla registrazione della scrittura privata tramite il modello 69 (il modello RLI, in questa fattispecie, non è utilizzabile).
La ragione è semplice: anche se in passato l’occupante ti ha sempre pagato, non vi è alcuna certezza che continuerà a farlo in futuro. Anticipare la registrazione comporterebbe il rischio di assolvere imposte su importi meramente presunti e non ancora effettivamente percepiti.
Potrebbe infatti accadere - e te lo auguro - che l’occupante lasci l’immobile prima del 30 novembre. Oppure - e questo non lo auguro - che l’immobile venga liberato solo al terzo accesso dell’ufficiale giudiziario. Le incognite sono troppe.
La soluzione più prudente a me pare quella di formalizzare l’intera vicenda presso l’Agenzia delle Entrate soltanto al momento dell’effettivo rilascio dell’immobile, versando l’imposta esclusivamente sulle somme effettivamente percepite in base agli effettivi giorni di occupazione.
Prendendo atto della sentenza di sfratto per finita locazione del 30 marzo 2026, comunicherai all’Agenzia delle Entrate che il contratto di locazione è cessato e che l’occupante ha rilasciato l’immobile in data XXX, versando tot euro a titolo di indennizzo da occupazione senza titolo postcontrattuale.
È fondamentale qualificare correttamente tali somme - possibilmente con l’assistenza di un bravo commercialista - chiarendo che esse hanno esclusivamente natura risarcitoria per il ritardo nella restituzione dell’immobile e non costituiscono assolutamente reddito fondiario derivante dalla proroga di un contratto di locazione ormai estinto.
Quanto agli oneri fiscali, le parti sono solidalmente obbligate nei confronti dell’Amministrazione finanziaria per l’autoliquidazione dell’imposta di registro e per il relativo versamento tramite modello F24. L’imposta (pari al 3% del valore indicato nel quadro C del modello 69, con un minimo di 200 euro, secondo l’interpretazione di alcuni uffici) viene generalmente ripartita in parti uguali tra i soggetti giuridici, salvo che la scrittura privata disponga diversamente, ad esempio prevedendo che l’intero onere sia a carico dell’occupante.
