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Chiaragallagher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti,
sono nuova ed è la prima volta che scrivo.

Nel 2014 ho acquistato una nuda proprietà pagando l'85% del valore della piena proprietà (l'usufruttuario aveva 89 anni). L'agenzia immobiliare al momento del rogito mi aveva detto che avrebbe fatto inserire al notaio una clausola di diritto di prelazione; mi era stato detto che, qualora l'usufruttuario (vista l'età e la poca autosufficienza) fosse stato ricoverato in una casa di riposo, inserendo questa clausola avrei potuto acquistare l'usufrutto e riunire così prima del tempo usufrutto e nuda proprietà.
L'immobile è in condizioni pietose: è completamente da ristrutturare e privo di manutenzione (prima che l'usufruttuario andasse in casa di riposo era stato chiuso il contatore del gas perché non a norma).

L'usufruttuario è stato ricoverato l'anno scorso in casa di riposo. L'unica persona con la quale ho contatti è un nipote dell'usufruttuario, che dice di esserne l'amministratore di sostegno. Non so attualmente le reali condizioni di salute di questa persona, non so dove si trovi; so solamente che la casa è chiusa da più di un anno.
A settembre 2017 ho contattato il nipote dicendo di essere interessata ad acquistare l'usufrutto, proponendo una cifra ottenuta mediante dei calcoli visti in rete. Effettivamente la cifra era troppo bassa e, dopo aver sollecitato per mesi per avere una risposta, sono stata contattata direttamente dal suo avvocato dicendo che se volevo acquistare l'usufrutto dovevo pagare praticamente la stessa cifra che ho speso per acquistare la nuda proprietà.
Mi sono rivolta quindi ad un avvocato il quale ha scritto all'amministratore di sostegno dicendo che ero disposta sia ad acquistare l'usufrutto, anche mediante la costituzione di una rendita a favore dell'usufruttuario, sia a a stipulare un contratto di locazione esercitando il diritto di prelazione concesso durante la stipula del contratto di acquisto.
Entrambe le opzioni sono state rifiutate e la giustificazione è stata che l'usufruttuario potrebbe tornare a casa prossimamente (attualmente ha 93 anni e non è autosufficiente; per di più sono a conoscenza del fatto che il nipote sta svotando la casa e vendendo i beni mobili).

Qualche giorno fa ho ricontattato il nipote dell'usufruttuario proponendo un'altra cifra per l'acquisto dell'usufrutto, ovvero ho detto che sono disposta a pagare il 15% rimanente del valore totale dell'immobile da me acquistato in nuda proprietà. Ancora non ho avuto una risposta.

Sono abbastanza stufa di questa situazione e mi sento anche un po' presa in giro dal nipote dell'usufruttuario. Come posso agire?
Posso impugnare eventualmente anche il rogito, non essendo trascorsi ancora 5 anni, perché la clausola del diritto di prelazione inserita, a detta del mio avvocato, non è quello che mi era stato detto dall'agenzia ma vale praticamente zero (anche perché è stata scritta su un foglio anonimo)?

Scusate se mi sono dilungata ma ho cercato di riassumere tutta la vicenda.

Grazie e buona giornata,
Chiara
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Come posso agire?
Se l'usufruttuario non è interessato a venderti il diritto di usufrutto, non hai che da aspettare il momento del suo decesso.
Il diritto di prelazione (ammesso che ci sia), ti consente di essere preferita ad altri, ma non obbliga nessuno a vendere, o ad accettare per forza le tue offerte, anche se fossero più che congrue.
Non so cosa ti aspettavi, o cosa ti hanno fatto credere, ma non vedo altra possibilità.
D'altronde spero che , acquistando la nuda proprietà, tu fossi consapevole di cosa questo comportasse.
 

Chiaragallagher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Se l'usufruttuario non è interessato a venderti il diritto di usufrutto, non hai che da aspettare il momento del suo decesso.
Il diritto di prelazione (ammesso che ci sia), ti consente di essere preferita ad altri, ma non obbliga nessuno a vendere, o ad accettare per forza le tue offerte, anche se fossero più che congrue.
Non so cosa ti aspettavi, o cosa ti hanno fatto credere, ma non vedo altra possibilità.
D'altronde spero che , acquistando la nuda proprietà, tu fossi consapevole di cosa questo comportasse.
Grazie per avermi risposto!
In realtà mi aspettavo di poter acquistare l'usufrutto senza problemi qualora l'usufruttuario fosse stato ricoverato presso una casa di riposo....o almeno così mi era stato assicurato dall'agenzia immobiliare. Non posso nemmeno impugnare il rogito? Così mi compro una piena proprietà e risolvo la questione perché così non posso più andare avanti
 

Chiaragallagher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Anche perché premetto che non era mia intenzione acquistare una casa come investimento ma è una prima casa acquistata per poterci vivere e costruire una famiglia ... Cosa attualmente impossibile chiaramente
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Non posso nemmeno impugnare il rogito?
Non avendo letto il rogito non si può darti risposte certe, ma indicativamente direi proprio di no.
In realtà mi aspettavo di poter acquistare l'usufrutto senza problemi qualora l'usufruttuario fosse stato ricoverato presso una casa di riposo....o almeno così mi era stato assicurato dall'agenzia immobiliare.
Se ti hanno fatto credere questo sono stati poco seri, però anche tu avresti dovuto informarti meglio, magari facendoti spiegare dal notaio.
Probabilmente l’agenzia immaginava che ti avrebbero venduto l’usufrutto, se il venditore fosse stato ricoverato, perché tanto non gli sarebbe più servita la casa, ma era una speranza, più che una certezza.
Potrebbe comunque affittarla a terzi, se volesse, finché è in vita.
Purtroppo credo tu possa solo aspettare.
 

Chiaragallagher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non avendo letto il rogito non si può darti risposte certe, ma indicativamente direi proprio di no.

Se ti hanno fatto credere questo sono stati poco seri, però anche tu avresti dovuto informarti meglio, magari facendoti spiegare dal notaio.
Probabilmente l’agenzia immaginava che ti avrebbero venduto l’usufrutto, se il venditore fosse stato ricoverato, perché tanto non gli sarebbe più servita la casa, ma era una speranza, più che una certezza.
Potrebbe comunque affittarla a terzi, se volesse, finché è in vita.
Purtroppo credo tu possa solo aspettare.
Mi toccherà aspettare allora grazie mille
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Dopo il decesso dell'usufruttuario, l'immobile torna al nudo proprietario, anche se acquisti l'usufrutto decade alla dipartita dell'attuale usufruttuario, tanto vale sei già nudo proprietario
 

Chiaragallagher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Dopo il decesso dell'usufruttuario, l'immobile torna al nudo proprietario, anche se acquisti l'usufrutto decade alla dipartita dell'attuale usufruttuario, tanto vale sei già nudo proprietario
Io pensavo di acquistare l'usufrutto per riunire usufrutto e nuda proprietà e divenire quindi piena proprietaria dell'immobile...
 

moralista

Membro Senior
Professionista
DIPENDA DA CHI POSSIEDE L'USUFRUTTO, se è intenzionato a vendere e che sia capace di intendere e volere
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
Può darsi che il niet alla cessione dell'usufrutto il nipote/amministratore d.s. l'abbia ricevuto dal giudice tutelare. Solo così potrebbe spiegarsi il suo diniego più o meno esplicito a fronte d'una situazione del genere in cui la novantaduenne, oltre a non poter far più rientro nella casa, poiché oltretutto disastrata e quindi inabitabile, non può come tale neppure esser data in locazione. Personalmente in questo caso manderei al nipote una raccomandata con l'offerta formale in via ultimativa dell'acquisto per una certa cifra. Se poi continuasse a non venire accolta mi metterei col cuore in pace ad attendere che l'usufrutto vada in fumo assieme alla titolare. "Ad impossibilia nemo tenetur" dicevano gli antichi padri.
 

Chiaragallagher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Può darsi che il niet alla cessione dell'usufrutto il nipote/amministratore d.s. l'abbia ricevuto dal giudice tutelare. Solo così potrebbe spiegarsi il suo diniego più o meno esplicito a fronte d'una situazione del genere in cui la novantaduenne, oltre a non poter far più rientro nella casa, poiché oltretutto disastrata e quindi inabitabile, non può come tale neppure esser data in locazione. Personalmente in questo caso manderei al nipote una raccomandata con l'offerta formale in via ultimativa dell'acquisto per una certa cifra. Se poi continuasse a non venire accolta mi metterei col cuore in pace ad attendere che l'usufrutto vada in fumo assieme alla titolare. "Ad impossibilia nemo tenetur" dicevano gli antichi padri.
Grazie, proverò quest'ultimo tentativo dopodiché mi metto il cuore in pace e attendo. Grazie ancora
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non c'è di che. Peraltro, visto che possiedi e paghi l'avvocato sottoponigli prima il mio suggerimento. Potrebbe in ipotesi non condividerlo.
 

Solaria

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti,
sono nuova ed è la prima volta che scrivo.

Nel 2014 ho acquistato una nuda proprietà pagando l'85% del valore della piena proprietà (l'usufruttuario aveva 89 anni). L'agenzia immobiliare al momento del rogito mi aveva detto che avrebbe fatto inserire al notaio una clausola di diritto di prelazione; mi era stato detto che, qualora l'usufruttuario (vista l'età e la poca autosufficienza) fosse stato ricoverato in una casa di riposo, inserendo questa clausola avrei potuto acquistare l'usufrutto e riunire così prima del tempo usufrutto e nuda proprietà.
L'immobile è in condizioni pietose: è completamente da ristrutturare e privo di manutenzione (prima che l'usufruttuario andasse in casa di riposo era stato chiuso il contatore del gas perché non a norma).

L'usufruttuario è stato ricoverato l'anno scorso in casa di riposo. L'unica persona con la quale ho contatti è un nipote dell'usufruttuario, che dice di esserne l'amministratore di sostegno. Non so attualmente le reali condizioni di salute di questa persona, non so dove si trovi; so solamente che la casa è chiusa da più di un anno.
A settembre 2017 ho contattato il nipote dicendo di essere interessata ad acquistare l'usufrutto, proponendo una cifra ottenuta mediante dei calcoli visti in rete. Effettivamente la cifra era troppo bassa e, dopo aver sollecitato per mesi per avere una risposta, sono stata contattata direttamente dal suo avvocato dicendo che se volevo acquistare l'usufrutto dovevo pagare praticamente la stessa cifra che ho speso per acquistare la nuda proprietà.
Mi sono rivolta quindi ad un avvocato il quale ha scritto all'amministratore di sostegno dicendo che ero disposta sia ad acquistare l'usufrutto, anche mediante la costituzione di una rendita a favore dell'usufruttuario, sia a a stipulare un contratto di locazione esercitando il diritto di prelazione concesso durante la stipula del contratto di acquisto.
Entrambe le opzioni sono state rifiutate e la giustificazione è stata che l'usufruttuario potrebbe tornare a casa prossimamente (attualmente ha 93 anni e non è autosufficiente; per di più sono a conoscenza del fatto che il nipote sta svotando la casa e vendendo i beni mobili).

Qualche giorno fa ho ricontattato il nipote dell'usufruttuario proponendo un'altra cifra per l'acquisto dell'usufrutto, ovvero ho detto che sono disposta a pagare il 15% rimanente del valore totale dell'immobile da me acquistato in nuda proprietà. Ancora non ho avuto una risposta.

Sono abbastanza stufa di questa situazione e mi sento anche un po' presa in giro dal nipote dell'usufruttuario. Come posso agire?
Posso impugnare eventualmente anche il rogito, non essendo trascorsi ancora 5 anni, perché la clausola del diritto di prelazione inserita, a detta del mio avvocato, non è quello che mi era stato detto dall'agenzia ma vale praticamente zero (anche perché è stata scritta su un foglio anonimo)?

Scusate se mi sono dilungata ma ho cercato di riassumere tutta la vicenda.

Grazie e buona giornata,
Chiara
Sei sicura che il nipote sia l'amministratore di sostegno? Io cercherei ulteriori informazioni perché mi sembra strano che non accetti neppure un contratto di locazione, che interesse può avere a lasciar deperire l'immobile rinunciando ad un'entrata certa anche se piccola?
 

Chiaragallagher

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Sei sicura che il nipote sia l'amministratore di sostegno? Io cercherei ulteriori informazioni perché mi sembra strano che non accetti neppure un contratto di locazione, che interesse può avere a lasciar deperire l'immobile rinunciando ad un'entrata certa anche se piccola?
Secondo me è un dispetto nei miei confronti, la casa, se l'usufruttuario non avesse venduto la nuda proprietà, sarebbe stato suo un domani in quanto unico erede.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
Per sapere se il nipote è l'A.d.S. basterebbe chiederglielo. Altrimenti lo si può accertare presso l'ufficio tutele del Tribunale. Che l'immobile non venga dato in locazione può dipendere da un veto, come ho scritto, del giudice tutelare per motivi plausibili; oppure dal fatto che datene le condizioni disastrate (dell'immobile non del giudice) i costi per renderlo agibile potrebbero non venire giustificati dalla ricezione poi dei canoni di locativi. Vallo a sapere!
 

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