Decennale postuma:beneficiario può pretendere copertura x elem. secondari,impermeab. e rivestimenti?

[thebigrun]

Buongiorno,

Sto per acquistare un immobile di nuova costruzione per la quale mi é stata consegnata la postuma decennale. Analizzando la bozza che mi é sta consegnata ho notato che la polizza copre l' " opera", ma non le estensioni che in qualità di beneficiario non posso non considerare importanti : involucro (distacco totale o parziale, fessurazione), impermeabilizzazione delle coperture, pavimenti e rivestimenti interni, intonaci e rivestimenti esterni.
Leggendo una segnalazione di Confedilizia ho visto che é importante richiedere che la copertura non si limiti solo alle parti strutturali, ma che si estenda a tutti quegli elementi accessori e secondari le cui carenze costruttive possano pregiudicare in qualsiasi modo la fruibilità dell'opera , questo a maggior garanzia del contraente/ costruttore e beneficiario. Fatta la segnalazione al contraente, mi ritrovo una chiusura e mi sento rispondere che la polizza così com'é è a norma di legge e pertanto sembra non volere aggiungere le estensioni. In qualità di beneficiario posso accampare a qualche diritto per avere la copertura delle estensioni?

Ringrazio chiunque possa dare il suo contributo su questo argomento.

Grazie mille.

 

[Ollj]

Dlgs 122/2005 art. 4
Assicurazione dell'immobile
"Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione".
Ciò nonostante, la mancata consegna della Polizza e/o la non conformità alla legge della medesima (come nel suo caso) , non comportano (diversamente dalla mancata fideiussione) invalidità alcuna dell'atto eventualmente sottoscritto.
Al compratore, qualora non intendesse accettare le svantaggiose condizioni (lo facesse non potrebbe in alcun modo contestare alcunchè e soprattutto, ove rivendesse l'immobile entro 10 anni correrebbe anche il rischio di dover garantire, al nuovo acquirente, quanto non preteso dal proprio venditore), non rimarrà che:
1) non sottoscrivere il contratto
2) o pretendere la risoluzione del contratto + risarcimento del danno patito per colpa imputabile al costruttore (consegna polizza decennale postuma non conforme alla legge)
3) o pretendere l'adempimento del contratto ad opera del Giudice.
4) o se previsto contrattualmente (come di solito avviene) recedere dal contratto e pretendere il doppio della caparra; infatti ex art.1385 cc "inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra".

Per costante giurisprudenza della suprema Corte, cui il costruttore volente o nolente deve adeguarsi, per gravi difetti costruttivi si devono intendere tutte quelle alterazioni che, “pregiudichino in modo grave e non necessariamente globale la funzione cui l’immobile interessato è destinato”, ossia “limitino in modo notevole la possibilità di godimento anche di una sola parte del medesimo”.
Come esempi si riportano:
- "mattonelle del pavimento scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita” (Cassazione 2004, n. 8140)
- “insufficiente numero delle tegole, con pericolo di caduta di tegole e non un semplice spostamento, che si potrebbe definire fisiologico, di singole tegole” (Cassazione 1997, n. 2775)
- “pavimenti in legno con distacco in più punti del parquet con la conseguenza che quasi tutte le porte strisciavano a terra; chiudendosi con difficoltà o non chiudendosi affatto” (Cassazione 1995 n. 1164).
Orbene una polizza che escluda tali rischi di certo non è conforme al dettato dell'art.4 dlgs 2005 su citato; come vede, be altro dal "prendere e/o lasciare" impostole dal suo venditore; ovvio che lei dovrà non sottoscrivere il contratto e portare davanti al Giudice il costruttore per pretendere quanto dovutole.

 

[Dimaraz]

Temo che tale "tipologia" di polizza postuma sia nella "prassi" di tutti i costruttori.

Altresì ritengo che la mancata consegna di una polizza "completa a 360°" non sia necessariamente obbligatoria visto che il costruttore stesso potrebbe offrirla in "aggiunta" alla sua consueta "responsabilità" prevista per Legge.

Su questo magari Ollj può meglio avvalorare/smentire la sostanza.

Risvolto da non trascurare: il costruttore solitamente è una società di capitali (minimi) che può anche essere liquidata dopo la vendita ...con buona "pace" di tutte le garanzie.

Altresì occhio al sostantivo usato nella Legge: Il "costruttore" è cosa diversa da un eventuale successivo "intermediario".

 

[Ollj]

Sul fatto che il costruttore possa integrare, sua sponte, l'obbligo assicurativo di legge, nulla quaestio: liberissimo di farlo e di definire come meglio vorrà le clausole del negozio.
Altro invece il discorso circa la portata dell'obbligo assicurativo sancito dall'art.4 dlgs 122/2005: potrà il costruttore limitare e/o modificare tal obbligo?
La risposta deve essere negativa in quanto trattasi di norma imperativa che:
- disciplina materia non rimessa alla libera autonomia delle parti e delinea tassativamente, con il rinvio all'art.1669 Cc, il contenuto dell'obbligo in capo al costruttore;
- impone un preciso obbligo di facere; fa sorgere un’obbligazione ex lege come previsto dall'art.1173 Cc
Per tali ragioni l'acquirente potrà agire come su descritto.

Quanto alla differenza tra costruttore e intermediario, se è vero che l'art.4 pone in capo al costruttore l'obbligo, è altresì vero che (e proprio al fine di evitare una facile elusione della legge), ove l'intermediario, acquistato l'immobile dal costruttore senza pretendere la copertura assicurativa di legge, rivenda il medesimo a terzo, dovrà rispondere patrimonialmente di quanto non si potesse pretendere dal costruttore ex art.1669 cc. Il comportamento dell'intermediario configura responsabilità per danno patrimoniale da illecito omissivo ex art.2043 Cc; sussiste in capo all'intermediario l'obbligo di risarcire il danno cagionato al terzo acquirente (col proprio comportamento omissivo consentì la mancata osservanza di un obbligo di legge)

 

[Dimaraz]

Non mi addentro sull'interpretazione puntuale e precisa della Legge che citi...tanto si torna sempre al fatto che raccontavo: come agisci se il "costurttore" è una impresa di capitali che viene liquidata dopo l'ultima vendita?

 

[Ollj]

come agisci se il "costurttore" è una impresa di capitali che viene liquidata dopo l'ultima vendita?

Giusto.
Proprio per questo hanno previsto l'obbligatorietà dell'assicurazione; liquidata la società ed in assenza di assicurazione adeguata nessuno risponderebbe; da qui il diritto del futuro acquirente di pretendere una Polizza adeguata a quanto previsto dalla legge.

 

[Dimaraz]

Forse non sono stato chiaro.
Supponi che acquisti da un "costruttore" SRL con 10.000 Euro capitale sociale che ti rilascia polizza "postuma" decennale che però copre solo i gravi difetti di costruzione quali perimento di parte o dell'intero edificio (mio cugino assicuratore l'ha definita "polizza postuma" di livello base o cat. A)
Termiante le vendite del "complesso" tale Srl viene liquidata ...e dopo un paio d'anni si scoprono infiltrazioni e/o difetti che "nessuna" assicurazione ti riconoscerebbe...con chi vai a scornarti?

Ciò premesso se tali polizze esistono ....dubito che siano "ilecite" perchè non rispondenti al minimo previsto dalla Legge.
(In questo mio "cugino" che rifiutò la copertura al soggetto in questione spiega che sono nella norma).

 

[Ollj]

che ti rilascia polizza "postuma" decennale che però copre solo i gravi difetti di costruzione quali perimento di parte o dell'intero edificio (mio cugino assicuratore l'ha definita "polizza postuma" di livello base o cat. A)

Tale Polizza è illegittima rispetto alla legge e si comprende al volo la ragione... su tal assunto non va accettata; ergo:
- non si vada a rogito
- si pretendano i risarcimenti su citati e/o si chieda al Giudice d'imporre Polizza legittima.

Termiante le vendite del "complesso" tale Srl viene liquidata ...con chi vai a scornarti?

Rifiutando di andare a rogito ed agendo ex art.700 c.p.c. sul patrimonio ancora esistente (quantomeno l'immobile che si sarebbe dovuto acquistare), s'impedisce tal eventualità; al contrario l'acquirente è tutelato quanto:
- agli acconti versati (fideiussione obbligatoria / preliminare trascritto)
- alla caparra confirmatoria dovuta nel doppio (si scegliesse la risoluzione contrattuale)
Al cugino assicuratore si indichi quanto riportato da Reale Mutua Assicurazione (seminario del 2012 in materia) alla voce oggetto di Polizza, "grave difetto":
Orientamento ormai acquisito dalla giurisprudenza è che il grave difetto non deve riguardare necessariamente le strutture portanti, ma può concernere parti accessorie dell’immobile, purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità dell’edificio. La seconda sezione civile della Corte di Cassazione con sentenza n. 10857/08 ha affermato che “ …….configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 del c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture”
ciò a dimostrazione che la Polizza base è ben altra e non di certo limitata solo agli eventi dannosi già noti; purtroppo l'assicuratore fa il suo lavoro e a suo carico non vi sono oneri legali, ma onori, dato che sarà sempre meglio far polizze (parziali) che non farle per nulla....

 

[Dimaraz]

...purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione,..

Temo che il capoverso (in riferimento alla nostra situazione) diventi troppo opinabile per avere certezza in una eventuale azione in giudizio.

Tutte presenti le "clausole" che citavi ((fideiussione obbligatoria / preliminare trascritto)...ma se scrivo "terminate le vendite" significa che tutti ormai sono andati al Rogito (2010/2011), che la società è stata liquidata (2011)...e che siamo rimasti col classico cerino in mano.

Ps.
Il cugino lavora per/con una controllata della Reale Mutua.
La polizza è ovviamente di altra compagnia

 

[Dimaraz]

Dimenticavo.
La legge sula "postma" non prevede alcuna "sanzione" o ipotesi di reato "panle" per la mancata consegna (neppure se concordata a posteriori rispetto al rogito)...come non fissa alcun paletto su quali debbano essere le coperture minime.

La presenza di clausole per "coperture" opzionali...mi fà pensare che le Compagnie non abbiano alcun obbligo a risarcire danni non coperti...e al contempo rendano (per il loro "lato") comunque validi tali tipologie di contratti.