Vendita proprietà con o senza usufrutto? Rispondetemi per favore è urgentissimo

[mimmi55]

Buongiorno.
Siamo 3 fratelli proprietari della casa dei nostri genitori, di cui mio padre (86 anni) è ovviamente usufruttuario.
Uno dei 3 non vuole assolutamente raggiungere un accordo (ci sarebbe già il compratore, e a un prezzo ottimo per noi) e si è reso totalmente irreperibile: non riusciamo a "stanarlo" in nessun modo. Il nostro timore è che abbia già venduto o ipotecato la sua parte di nuda proprietà e non voglia dirlo.
Mio padre è disposto a rinunciare all'usufrutto contestualmente alla vendita, ovviamente entrando nella divisione del ricavato per assicurarsi un futuro (affitto di un nuovo appartamentino, cure, badante, ecc.) senza gravare su noi figli. La casa è stata acquistata da lui e da mia madre (deceduta) e poi donata a noi con riserva di usufrutto a loro. Tutto filerebbe liscio se mio fratello non si fosse messo di traverso. Gli sto scrivendo lettere raccomdate con ricevuta di ritorno "a raffica" ma non le va neppure a ritirare alla posta...
In alternativa, per disperazione mio padre vuole vendere o ipotecare il suo usufrutto: so che lo può fare, e se non ho capito male il diritto di chi subentrerebbe nell'usufrutto si estinguerebbe alla morte di mio padre. Vi risulta?
Chiaramente, la cosa migliore sarebbe vendere d'amore e d'accordo, anche perché nessuno di noi è in grado di acquistare la parte di mio fratello.
Non sappiamo che fare... Qualcuno mi dà un consiglio, per favore?

 

[Eccher Domenico]

Il fatto che tuo fratello non ritiri le raccomandate A-R non costituisce mancata comunicazione delle Vs.intenzioni nei suoi riguardi. Conserva le ricevute di spedizione e quelle di ritorno, anche non firmate per ritiro, che potrai allegare alla documentazione che attesta la tua avvenuta comunicazione.
L'usufrutto è un diritto reale, cedibile a terzi per una durata non superiore alla vita dell'usufruttuario cedente e va notificato ai nudi proprietari.
Tuo fratello ha diritto di cedere la propria quota indivisa di proprietà, ma appare improbabile che un compratore acquisti 1/3 di proprietà indivisa, con il rischio di affrontare una lunga e dispendiosa causa per divisione giudizile.
Cerca di far ragionare tuo fratello a trovare un accordo, magari con l'aiuto di un geometra che valuti l'immobile e proceda alla sua divisione o alla sua vendita, altrimenti vi fate solo del male

 

[arianna26]

visto che ci guadagna anche lui bisognerebbe capire perchè si oppone. solo così potete proporre qualcosa che lo interessi.

 

[mimmi55]

Il fatto che tuo fratello non ritiri le raccomandate A-R non costituisce mancata comunicazione delle Vs.intenzioni nei suoi riguardi. Conserva le ricevute di spedizione e quelle di ritorno, anche non firmate per ritiro, che potrai allegare alla documentazione che attesta la tua avvenuta comunicazione.
L'usufrutto è un diritto reale, cedibile a terzi per una durata non superiore alla vita dell'usufruttuario cedente e va notificato ai nudi proprietari.
Tuo fratello ha diritto di cedere la propria quota indivisa di proprietà, ma appare improbabile che un compratore acquisti 1/3 di proprietà indivisa, con il rischio di affrontare una lunga e dispendiosa causa per divisione giudizile.
Cerca di far ragionare tuo fratello a trovare un accordo, magari con l'aiuto di un geometra che valuti l'immobile e proceda alla sua divisione o alla sua vendita, altrimenti vi fate solo del male

Grazie mille per la risposta. Purtroppo mio fratello non vuole parlare con nessuno di noi, e quindi la cosa sarà lunga e dolorosa. Stasera vedo l'eventuale compratore, e poi penso di ripartire con el raccomandate (è l'unico modo in cui spero di poterlo raggiungere in qualche modo). Se non approdiamo a nulla, per il momento non resta che la vendita dell'usufrutto per mio padre.
Inoltre l'immobile è stato già valutato, sappiamo quanto vale e io avevo proposto di occuparmi della vendita, ma solo con un mandato scritto e firmato dai miei fratelli e da mio padre in quanto usufruttuario, con l'indicazione del prezzo minimo che ciascuno intendeva accettare, per avere una "forchetta" entro cui muovermi per un'eventuale contrattazione. Mio fratello, temendo "inciuci" da parte mia, non ha accettato e ha mandato tutto all'aria. Voleva affidare tutto a un'agenzia immobiliare che gli ha promesso un prezzo esageratamente alto (manifestamente gonfiato ad arte per "acchiappare" il cliente) e noi abbiamo rifiutato per non perdere tempo, visto che avevamo già un molto probabile compratore. Quindi ora lui vuole solo farci perdere tempo per ripicca, fidandosi più dell'agenzia che della sorella. Peggio di così...

Aggiunto dopo 1 :

visto che ci guadagna anche lui bisognerebbe capire perchè si oppone. solo così potete proporre qualcosa che lo interessi.

Vedi risposta data all'altro utente. Purtroppo, quando si ha a che fare con questioni familiari da lungo tempo irrisolte, succede questo e anche altro...

 

[arianna26]

Vista la situazione è ovvio che vs fratello ritiene di poter ottenere più di quello che pagherebbe il vs compratore ed è altrettanto ovvio che, senza il suo assenzo, voi potete vendere solo la vs parte. adesso secondo me potete provare due strade:
A) spiegate al fratello che dall'eventuale maggior ricavo dovrà detrarre la commissione dovuta all'agenzia e vedere se si riposiziona:
B) accettate di affidarvi all'agenzia, perderete sicuramente più tempo ma alla fine venderete. sarebbe carino che, il tipo si impegnasse a pagare la vs parte di commissione qualora il prezzo dell'effettiva vendita non fosse quello promesso dall'agente.

 

[adimecasa]

Risposta x mimmi55 x sapere se il fratello ha gia ipotecato il suo 1/4 della nuda proprietà, basta fare una visure ipocatastale nei registri immobiliari e vedi se ci sono trascrizioni per il resto ti hanno gia dato delle risposte sensate altri del forum ciao auguri adimecasa:daccordo:

 

[mimmi55]

Vista la situazione è ovvio che vs fratello ritiene di poter ottenere più di quello che pagherebbe il vs compratore ed è altrettanto ovvio che, senza il suo assenzo, voi potete vendere solo la vs parte. adesso secondo me potete provare due strade:
A) spiegate al fratello che dall'eventuale maggior ricavo dovrà detrarre la commissione dovuta all'agenzia e vedere se si riposiziona:
B) accettate di affidarvi all'agenzia, perderete sicuramente più tempo ma alla fine venderete. sarebbe carino che, il tipo si impegnasse a pagare la vs parte di commissione qualora il prezzo dell'effettiva vendita non fosse quello promesso dall'agente.

Ciao Arianna e grazie di nuovo.
La prima strada l'abbiamo già provata: lui non intende scendere di un centesimo dal MASSIMO promesso dalla Gabetti (il che è assolutamente folle). Quanto alla seconda strada, in effetti era quello che pensavo, ma se io mi impegno con l'agenzia e poi lui alla fine, sempre per ripicca, rifiuta di firmare la vendita???
E poi, per vedere se per caso ha acceso un'ipoteca mi basta una visura ipotecaria, vero?
Grazie infinite per l'aiuto che sto ricevendo!!

Aggiunto dopo 1 :

Risposta x mimmi55 x sapere se il fratello ha gia ipotecato il suo 1/4 della nuda proprietà, basta fare una visure ipocatastale nei registri immobiliari e vedi se ci sono trascrizioni per il resto ti hanno gia dato delle risposte sensate altri del forum ciao auguri adimecasa:daccordo:

Grazie anche per questa risposta. Lo farò.
Un''ultima cosa: per caso qualcuno sa dove posso andare per fare questa visura a Roma? Scusate l'ignoranza ma abito da molti anni in provincia di Viterbo e a Roma... ehm... non mi so quasi più muovere...

 

[adimecasa]

Risposta x mimmi55 devi andare al catasto di roma l'ufficio ti verrà indicato in portineria dall'addetto alle informazioni, con tutti i documenti dell'immobile foglio particella e subalterni, copia delle carte d'identità se mandi qualcuno al posto tuo ciao adimecasa:daccordo:

 

[arianna26]

La visura la puoi fare anche online o rivolgendoti ad agenzie che sicuramente ci sono anche a Viterbo. per l'eventuale rifiuto del fratello a vendere per mera ripicca prova ad informarti con un notaio per vendere se rispondete tutti del suo inadempimento. credo purtroppo, che salvo accordi specifici che non so se possibili, rispondereste tutti per il doppio della caparra. attenzione che nei contratti le agenzie mettono spesso che in caso di rifiuto immotivato di vendere al prezzo pattuito, la commissione è dovuta lo stesso.
forse potrebbe essere un'idea far figurare nei confronti di agenzia e compratore, almeno in una prima fase, solo questo fratello .

 

[mimmi55]

Risposta x mimmi55 devi andare al catasto di roma l'ufficio ti verrà indicato in portineria dall'addetto alle informazioni, con tutti i documenti dell'immobile foglio particella e subalterni, copia delle carte d'identità se mandi qualcuno al posto tuo ciao adimecasa:daccordo:

Grazie infinite, domani sono a Roma e ci vado!!

Aggiunto dopo 2 minuti :

La visura la puoi fare anche online o rivolgendoti ad agenzie che sicuramente ci sono anche a Viterbo. per l'eventuale rifiuto del fratello a vendere per mera ripicca prova ad informarti con un notaio per vendere se rispondete tutti del suo inadempimento. credo purtroppo, che salvo accordi specifici che non so se possibili, rispondereste tutti per il doppio della caparra. attenzione che nei contratti le agenzie mettono spesso che in caso di rifiuto immotivato di vendere al prezzo pattuito, la commissione è dovuta lo stesso.
forse potrebbe essere un'idea far figurare nei confronti di agenzia e compratore, almeno in una prima fase, solo questo fratello .

E infatti ho visto sul contratto della Gabetti questa clausola: per questo motivo e per il periodo secondo me troppo lungo di mandato richiesto (6 mesi) non ho voluto dare il mio consenso. Pensavo di sentire almeno un altro paio di agenzie immobiliari, ma si è bloccato tutto. Comunque vedremo.
La visura on line? è una bella idea: se domani non riesco a "quagliare", proverò anche questa.
Grazie a tutti!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!