Contratti di locazione e proroga

[arcy]

L'aliquota del 21% è ridotta al 10% per i contratti concordati.
Non sono dovute le imposte di registro annuale e per risoluzione anticipata, né il bollo.

salve
oltre alle agevolazioni sopra riportate, in regime "cedolare secca" esistono anche agevolazioni per il pagamento dell' IMU?

 

[uva]

agevolazioni per il pagamento dell' IMU

L'opzione per la cedolare secca nulla c'entra con l'IMU, che è un'imposta comunale.

Le agevolazioni IMU riguardano i contratti concordati 3 + 2 / 4 + 2 / ecc.
Il proprietario ha diritto allo "sconto statale" del 25%, oltre all'eventuale aliquota IMU agevolata deliberata dal Comune.

Ti faccio un esempio pratico relativo al mio Comune (Torino).

Aliquota IMU ordinaria =10,60 per mille;
Aliquota agevolata (già tenendo conto della riduzione 25%) = 4,31 per mille

Per aver diritto all'aliquota 4,31 per mille bisogna stipulare un contratto concordato con un inquilino che utilizzi l'immobile come abitazione principale, quindi con dimora abituale e residenza anagrafica.
Si deve inviare al Comune copia del contratto asseverato da uno dei Sindacati firmatari dell'Accordo Territoriale e relativa registrazione all'Agenzia delle Entrate.

Se invece l'inquilino del contratto concordato non ha la residenza anagrafica nell'immobile, l'aliquota IMU è del 7,95 per mille ( che corrisponde a10,60 - riduzione statale del 25%).

 

[arcy]

L'opzione per la cedolare secca nulla c'entra con l'IMU, che è un'imposta comunale.

Le agevolazioni IMU riguardano i contratti concordati 3 + 2 / 4 + 2 / ecc.
Il proprietario ha diritto allo "sconto statale" del 25%, oltre all'eventuale aliquota IMU agevolata deliberata dal Comune.

Ti faccio un esempio pratico relativo al mio Comune (Torino).

Aliquota IMU ordinaria =10,60 per mille;
Aliquota agevolata (già tenendo conto della riduzione 25%) = 4,31 per mille

Per aver diritto all'aliquota 4,31 per mille bisogna stipulare un contratto concordato con un inquilino che utilizzi l'immobile come abitazione principale, quindi con dimora abituale e residenza anagrafica.
Si deve inviare al Comune copia del contratto asseverato da uno dei Sindacati firmatari dell'Accordo Territoriale e relativa registrazione all'Agenzia delle Entrate.

Se invece l'inquilino del contratto concordato non ha la residenza anagrafica nell'immobile, l'aliquota IMU è del 7,95 per mille ( che corrisponde a10,60 - riduzione statale del 25%).

ok grazie,
quindi opto per cedolare secca con tassazione al 21% e canone con "mercato libero". Questa opzione potrei accedere in fase di subentro e/o proroga entro i fatidici 30 gg come pure allo scadere delle annualità o adempimenti successivi. L'importante è che entro il termine di 30 gg il locatore provveda ad informare il conduttore in maniera certa e documentata (racc AR) per il cambiamento di regime fiscale.
E' tutto corretto?

 

[uva]

Sì, è corretto.

E' importante comunicare al conduttore la revoca dell'opzione per la cedolare secca anche per ricordargli che passando in regime IRPEF ordinario si deve pagare l'imposta di registro (2% del canone annuo).
La metà dell'imposta di registro è a carico del conduttore: la deve rimborsare al locatore che si occupa del versamento all'Erario.

 

[arcy]

Le agevolazioni IMU riguardano i contratti concordati 3 + 2 / 4 + 2 / ecc.

ho dato un occhiata all'accordo territoriale che vige nel mio comune dove sono ubicati gli immobili da locare, dove ho potuto constatare che per accedere ad un aliquota più ridotta 10% (canone concordato) bisogna valutare bene il vantaggio.... ovvero il contratto di locazione deve essere redatto secondo tutti i criteri dell'accordo, occorre l'asseverazione da parte di un associazione locatori/conduttori che subordinatamente al possesso di determinati requisiti dell'immobile determinano l'importo del canone.
Ci sono requisiti che generalmente immobili datati non possiedono ad esempio:
videocitofono, impianto di allarme, porta blindata, cassaforte, infissi in ferro, eccetera...al fine di raggiungere l'importo del canone più alto possibile (intorno ai 4 euro per mq qualora soddisfi tutti i requisiti).
Insomma, dovrei affrontare una serie di lavori onerosi che sinceramente non ne vale la pena.
Preferisco accede alla cedolare secca con regime ordinario (21%) ma con un contratto di libero mercato senza vincolarmi a determinati requisiti .
Secondo me il canone concordato/agevolato e cedolare secca al 10% si presta bene con immobili di nuova costruzione o cmq ristrutturati di recente.
Che ne pensate??

 

[uva]

Che ne pensate??

Io penso che i contratti concordati sono convenienti per il locatore se il "risparmio fiscale" (tassazione ridotta del reddito da locazione e IMU agevolata) è superiore alla differenza tra il canone libero e quello concordato.
E' importante anche la durata del contratto: il proprietario che non si vuole impegnare per 4 anni + 4 può ritenere più idoneo il contratto 3 + 2.
Inoltre un canone calmierato è più gradito agli inquilini, e aiuta a ridurre il rischio di morosità.
Nelle grandi città se il locatore propone un canone libero molto superiore a quelli concordati rischia di non essere competitivo.

Se ritieni che per soddisfare i parametri previsti dall'Accordo Territoriale devi

affrontare una serie di lavori onerosi

concordo con te che potrebbe non valerne la pena.

Se però riesci ad usufruire dei vari bonus casa, fare i lavori e rendere l'immobile più appetibile sia per la locazione che per un'eventuale futura vendita, allora vedrei una certa convenienza.

 

[arcy]

E' importante anche la durata del contratto: il proprietario che non si vuole impegnare per 4 anni + 4 può ritenere più idoneo il contratto 3 + 2.

il pagamento dell' IRPEF, con cedolare secca al 21% va eseguito con scadenze e modalità così come previsto normalmente con la dichiarazione dei redditi ovvero acconto a luglio e saldo a novembre di ogni anno?

 

[Nemesis]

il pagamento dell' IRPEF, con cedolare secca al 21%

Se il locatore opta per la cedolare secca, su quel reddito non paga l'IRPEF e relative addizionali, ma un'imposta sostitutiva.

acconto a luglio e saldo a novembre di ogni anno?

Tutti i versamenti a saldo che risultano dalla dichiarazione (con il MODELLO REDDITI), compresi quelli relativi al primo acconto, devono essere eseguiti entro il 30 giugno (oppure dal 1° luglio al 30 luglio applicando sulle somme da versare la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo).
Si possono versare in rate mensili le somme dovute a titolo di saldo e di acconto, con l'eccezione dell’acconto di novembre che deve essere versato in un’unica soluzione. In ogni caso il pagamento rateale deve essere completato entro il mese di novembre.
L’acconto della cedolare secca deve essere versato:
- in unica soluzione entro il 30 novembre se l'importo dovuto è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l'importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui la prima, nella misura del 40%, entro il 30 giugno (oppure il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo) e la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre.

 

[arcy]

Se il locatore opta per la cedolare secca, su quel reddito non paga l'IRPEF e relative addizionali, ma un'imposta sostitutiva.

Tutti i versamenti a saldo che risultano dalla dichiarazione (con il MODELLO REDDITI), compresi quelli relativi al primo acconto, devono essere eseguiti entro il 30 giugno (oppure dal 1° luglio al 30 luglio applicando sulle somme da versare la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo).
Si possono versare in rate mensili le somme dovute a titolo di saldo e di acconto, con l'eccezione dell’acconto di novembre che deve essere versato in un’unica soluzione. In ogni caso il pagamento rateale deve essere completato entro il mese di novembre.
L’acconto della cedolare secca deve essere versato:
- in unica soluzione entro il 30 novembre se l'importo dovuto è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l'importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui la prima, nella misura del 40%, entro il 30 giugno (oppure il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo) e la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre.

scusate se ribatto sul medesimo argomento,
sono in procinto di transitare in regime con cedolare secca, e mi trovo al bivio ovvero decidere se optare per aliquota al 21% o aliquota agevolata al 10%.
Consapevole che per quest ultimo occorre un contratto specifico per canone concordato in ottemperanza a quanto prevede l'accordo territoriale comunale, adesso la mia domanda è se per il prefato contratto è "obbligatorio" l'asseverazione o l'attestazione di conformità rilasciata dalle apposite associazioni di proprietari APPPC, ASPPI, ecc alfine di poter perfezionare la pratica e consentire una corretta registrazione tramite modulo RLI in modalità RLI WEB.
grazie per le risposte

 

[Nemesis]

per il prefato contratto è "obbligatorio" l'asseverazione o l'attestazione di conformità...

Art. 1, comma 8 del decreto interministeriale 16 gennaio 2017:
Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.