Permesso scade, ma ha fatto la sanatoria

[uva]

tutto parte da luglio

mi fa il bonifico.

Il bonifico deve avere una causale precisa.

Come dovrei fare con le date?

Puoi fare un contratto preliminare in data odierna. Non deve essere registrato all'Ag. Entrate.
Scrivi che il contratto di locazione verrà stipulato in data 01/07, con decorrenza appunto da inizio luglio.
Contestualmente alla firma del preliminare la ragazza ti paga la caparra confirmatoria (non il canone di luglio e nemmeno il deposito cauzionale). Nel bonifico deve scrivere la causale "caparra confirmatoria pari ad una mensilità del canone di locazione".

Il 01/07 firmate il contratto di locazione.
Alla firma e consegna chiavi la ragazza paga il deposito cauzionale (se ti fa un bonifico deve indicare la causale esatta).
La caparra che hai incassato a giugno viene compensata col canone di luglio.
Quindi per luglio deve solo pagarti la rata di oneri accessori (spese condominiali).

Entro fine luglio registri il contratto di locazione all'Ag. Entrate.

 

[uva]

vedere se va tutto bene prima di registrare, capisci cosa intendo?

Capisco, ma non mi pare una situazione regolare.

Un contratto di locazione non registrato è nullo, ma questo non può essere un pretesto del locatore che vuole riservarsi la possibilità di non registrarlo nel caso l'inquilino non gli sia gradito.
L'inquilino ha in mano un originale del contratto firmato da entrambi: può registrarlo lui tardivamente se non vi provvede il locatore.

Inoltre se al preliminare non segue il contratto definitivo perché tu locatore cambi idea, devi restituire alla ragazza il doppio della caparra confirmatoria.

 

[Deny]

ma non mi pare una situazione regolare.

allora forse, per evitare di dover fare il preliminare, conviene stipulare il contratto oggi con decorrenza dal 1° luglio scrivendo che alla firma del contratto il conduttore corrisponde la caparra confirmatoria pari ad una mensilità del canone di locazione e poi il 1° luglio mi farà il bonifico degli oneri accessori e deposito cauzionale. No?

 

[Deny]

l'inquilino non gli sia gradito

comunque intendevo piuttosto il contrario: che magari all'inquilino non piace qualcosa o non va d0accordo con altre ragazze e dopo pochi giorni magari se ne va, mi è capitato una volta...

 

[uva]

stipulare il contratto oggi con decorrenza dal 1° luglio

In questo caso non c'è caparra confirmatoria, perché firmate subito il contratto definitivo.

Stipulando e firmando oggi il contratto definitivo con decorrenza 01/07 puoi incassare oggi dall'inquilina il deposito cauzionale.
A luglio incasserai il canone di luglio + rata oneri accessori.

Dovrai fare la registrazione entro 30 giorni dalla stipula, quindi entro inizio luglio.

 

[uva]

magari all'inquilino non piace qualcosa o non va d0accordo con altre ragazze e dopo pochi giorni magari se ne va,

Se se ne va, tu trattieni dal deposito cauzionale la rata di luglio (canone+oneri accessori).
Accordandovi per trattenere solo mezza mensilità se va via entro il 15 luglio.

 

[basty]

In questi casi dove la firma del contratto è molto anticipata, scrivo che contestualmente alla firma il conduttore versa XXX a titolo di caparra confirmatoria, che alla decorrenza si tradurrà in cauzione (o prima mensilità...)

Se opti per la cedolare, se dovesse cambiare idea farai la risoluzione, senza spese.

 

[Deny]

A luglio incasserai il canone di luglio + rata oneri accessori.

ma il contratto dice che la mensilità va pagata entro il giorno 5 del mese di riferimento, questo non vuol dire che volendo il conduttore può pagarmi il mese di luglio volendo anche un mese prima?

 

[uva]

Considera che se il contratto è in cedolare secca non bisogna pagare nulla: no imposta di registro, bollo, risoluzione anticipata se la ragazza non si trova bene e vuole risolvere il contratto.

 

[uva]

il conduttore può pagarmi il mese di luglio volendo anche un mese prima?

Sì, ma secondo me devi scriverlo nel contratto. Altrimenti può sembrare che adesso incassi una mensilità (quella di giugno) non dovuta.
Mi sembra che stai complicando le cose inutilmente.

Se oggi, alla firma del contratto, incassi 2 o max 3 mensilità di deposito cauzionale, sei garantito da un eventuale recesso dell'inquilina nel mese di luglio.