Locazione di un A4 per svolgimento di attività professionale

[Maura75]

Buongiorno,
ho un appartamento A4 (2° casa) e mi hanno detto che è possibile fittare porzioni dell'immobile anche "AD USO DIVERSO DALL’ABITAZIONE" a professionisti che non necessitano di specifiche categorie catastali o autorizzazioni ASL (specificando nel contratto che il conduttore "ha trovato l’unità’ consona all’esercizio della propria attività").
Su questo tema però in rete ci sono pareri discordanti e pare che questa procedura non sia così lecita e comporti rischi di grosse sanzioni.
Sapete fornirmi delucidazioni in merito o riferimenti di legge? Grazie mille.

 

[uva]

un appartamento A4

che corrisponde ad un'abitazione di tipo "popolare".

Se affitti a professionisti, ossia soggetti con partita IVA, per uso ufficio, la categoria corretta è A/10. E si tratta di contratti commerciali (non abitativi) della durata di 6 anni + 6.

Molti commercialisti sostengono che se la categoria catastale non è coerente con l'uso per il quale l'immobile è affittato, il conduttore non può portare in deduzione i costi relativi (canoni di locazione, spese condominiali).

 

[Maura75]

che corrisponde ad un'abitazione di tipo "popolare".

Se affitti a professionisti, ossia soggetti con partita IVA, per uso ufficio, la categoria corretta è A/10. E si tratta di contratti commerciali (non abitativi) della durata di 6 anni + 6.

Molti commercialisti sostengono che se la categoria catastale non è coerente con l'uso per il quale l'immobile è affittato, il conduttore non può portare in deduzione i costi relativi (canoni di locazione, spese condominiali).

Grazie.
A me hanno parlato di un contratto di 4 anni con dicitura "CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO DIVERSO DALL’ABITAZIONE".
Secondo lei quindi se non è A/10 non posso proprio fittarlo a professionisti, rischio sanzioni o semplicemente non metto in condizioni il conduttore di detrarre?

 

[uva]

un contratto di 4 anni con dicitura "CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO DIVERSO DALL’ABITAZIONE".

I contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione sono quelli commerciali, regolati dalla legge 392/1978.

Leggi l'art. 27:

Art. 27​

(Durata della locazione)

((La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non puo' essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.))

La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
((La durata della locazione non puo' essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali.))
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione puo' essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Fallo leggere a chi ti ha dato quell'informazione e chiedigli spiegazioni.
E' molto difficile (secondo me è sbagliato) sostenere che l'attività di un professionista sia per sua natura di carattere transitorio.

 

[Maura75]

I contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione sono quelli commerciali, regolati dalla legge 392/1978.

Leggi l'art. 27:

Art. 27​

(Durata della locazione)

((La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non puo' essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.))

La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
((La durata della locazione non puo' essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali.))
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione puo' essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Fallo leggere a chi ti ha dato quell'informazione e chiedigli spiegazioni.
E' molto difficile (secondo me è sbagliato) sostenere che l'attività di un professionista sia per sua natura di carattere transitorio.

Grazie mille per la precisione e i riferimenti.
La durata del contratto non è un problema, potrebbe andare benissimo a 6 anni. Il mio dubbio è se commetto un illecito e rischio sanzioni fittando un A4 ad un professionista che viene ufficialmente informato del tipo di accatastamento dell'immobile (trattasi di professione sanitaria che non necessita di strumentazione e autorizzazione della ASL).
Grazie ancora

 

[uva]

La durata del contratto non è un problema, potrebbe andare benissimo a 6 anni. Il mio dubbio è se commetto un illecito e rischio sanzioni fittando un A4 ad un

Sì, devi fare un contratto commerciale della durata di 6 anni + 6.
Ricordati che l'aggiornamento del canone è limitato al 75% dell'indice Istat.
Trattandosi di affitto uso ufficio/studio professionale, in caso di tua disdetta il conduttore non ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento.

Secondo me puoi avere problemi se il Comune si accorge che hai affittato come ufficio/studio professionale un'abitazione.
E' successo a me a Torino molti anni fa: appartamento A/2 affittato ad una s.r.l. uso ufficio amministrativo. Facendo i controlli incrociati il Comune ha rilevato che la società conduttrice pagava la TaRi (tassa rifiuti) con tariffa commerciale, che è diversa da quella abitativa. Quindi mi ha intimato di trasformare l'A/2 in A/10, facendo le relative pratiche urbanistiche e catastali. E' aumentata la rendita catastale dell'immobile e di conseguenza ho dovuto pagare più IMU rispetto a prima.

 

[Nemesis]

l'aggiornamento del canone è limitato al 75% dell'indice Istat.

Limitazione aggirabile stabilendo una durata (anche di poco) superiore.

Trattandosi di affitto uso ufficio/studio professionale, in caso di tua disdetta il conduttore non ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento.

L’applicazione dell’art. 35 della legge n. 392/1978 non opera automaticamente per le attività professionali, ma impone di valutare se l’esercizio della suddetta attività presupponga un’organizzazione commerciale prevalente rispetto all’elemento professionale.

 

[uva]

per le attività professionali,

Nei contratti uso ufficio/studio professionale scriviamo:
Ai fini di quanto previsto dagli artt. 34 e 35 l. 392/1978, il conduttore dichiara che i locali oggetto di questo contratto non verranno utilizzati per attività che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

 

[basty]

Limitazione aggirabile stabilendo una durata (anche di poco) superiore.

Questo in teoria lo sapevo: ma come deve essere impostata la durata?
Cosa significa "di poco"? Primo periodo? secondo? entrambi?

7+6 anni aggirerebbe il vincolo?
73 mesi+72 mesi pure?

 

[Nemesis]

Cosa significa "di poco"?

Sei anni e un giorno. Il rinnovo è sempre di sei anni.