Liberatoria Falsa

[Baeuwa]

Buongiorno, e innanzitutto grazie per le future risposte, ho acquistato un immobile quest'anno (ad aprile) e come da prassi l'amministratore di condominio ha rilasciato una liberatoria in cui veniva esplicitamente scritto che oltre alla mancanza di liti pendenti e che risultano versati tutti gli oneri condominiali ordinari e straordinari, che non sono stati deliberati lavori straordinari. il 20 settembre quindi 6 mesi dopo il rogito mi viene comunicato dall'amministratore che inizieranno i lavori del superbonus approvato nel 2022 (vi evito spiacevoli dettagli visto che istalleranno i ponteggi sul mio giardino privato che insiste su tre lati del palazzo e hanno già posizionato e montato senza il mio consenso scavalcando la rete divisoria) come posso agire per tutelarmi? buona giornata e grazie ancora.

 

[Heifetz]

l'amministratore di condominio ha rilasciato una liberatoria in cui veniva esplicitamente scritto che oltre alla mancanza di liti pendenti e che risultano versati tutti gli oneri condominiali ordinari e straordinari, che non sono stati deliberati lavori straordinari.

Per come l'hai riportata tu, la liberatoria che ti ha rilasciato l'amministratore è errata e potenzialmente lesiva per te.

approvato nel 2022

Secondo me hai pieno diritto di contestare la liberatoria e di richiedere copia della delibera, soprattutto perché questo dimostra che non eri correttamente informato al momento dell'acquisto.

il 20 settembre quindi 6 mesi dopo il rogito mi viene comunicato dall'amministratore che inizieranno i lavori del superbonus approvato nel 2022

L'obbligo di partecipazione alle spese grava sul proprietario dell'unità immobiliare al momento della delibera, cioè il venditore (indipendentemente dal fatto che i lavori vengano eseguiti successivamente alla vendita dell'immobile, salvo diverso accordo tra le parti).

 

[Seth]

L'obbligo di partecipazione alle spese grava sul proprietario dell'unità immobiliare al momento della delibera, cioè il venditore

E se il venditore non paga? C’è una responsabilità in solido dell’acquirente, salvo il diritto di rivalersi?
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.”

 

[Heifetz]

C’è una responsabilità in solido dell’acquirente

Chi paga in via solidale ha diritto di rivalsa sul venditore, poiché l'obbligo effettivo ricade su chi era condòmino proprietario al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.”

Infatti, per quanto mi risulta, i debiti condominiali più vecchi di due anni rispetto al trasferimento dell'immobile (anche se riportati a nuovo nei bilanci successivi), non possono essere imputati al nuovo condòmino.

Se fossi in @Baeuwa chiederei all'amministratore, tramite PEC, copia della delibera del 2022 sui lavori Superbonus, i verbali assembleari relativi e un chiarimento sul perché tali lavori non siano stati riportati nella liberatoria.

 

[basty]

Mi chiedo anche, nel caso il debito ricada sul condominio, se i condomini possano rivalersi non solo sul venditore ma anche sull’amministratore che ha dichiarato il falso, ricovando il danno: con una diversa dichiarazione la compravendita avrebbe potuto prevedere un accantonamento sul prezzo stabilito?

 

[Seth]

i lavori del superbonus approvato nel 2022

Ma nel 2022 ci fu l'approvazione definitiva?

 

[Heifetz]

Mi chiedo anche,

In effetti, è una riflessione legittima, soprattutto qualora si accertasse che la dichiarazione dell'amministratore sia stata falsa o gravemente omissiva.

con una diversa dichiarazione la compravendita avrebbe potuto prevedere un accantonamento sul prezzo stabilito?

Avrebbe verosimilmente permesso di tutelare meglio @Baeuwa, anche sul piano economico.

 

[Marienklin]

La liberatoria dell'amministratore sembra davvero problematica se i lavori fossero stati approvati nel 2022, avrebbero dovuto essere contabilizzati e avreste dovuto esserne informati prima dell'atto. In linea di principio, le spese straordinarie approvate prima della vendita sono a carico del precedente proprietario, ma si rischia comunque di doverle pagare in anticipo a causa della responsabilità solidale, a meno che non si possa successivamente procedere al recupero. È meglio richiedere immediatamente una copia della delibera e del verbale all'amministratore e, se si scopre che la liberatoria era falsa o incompleta, valutare la possibilità di chiedere un risarcimento.

 

[chiacchia]

Ma vuoi agire e tutelarti di cosa? dell'invasione del giardino? non puoi vuoi tutelarti di spese pregresse? non devi pagare niente siamo nel 2025 i lavori sono stati stabiliti nel 2022 pertanto? e poi parli del 110% cosa vuoi pagare altrimenti l'amministratore ti doveva dire c'è questo saldo ma non te l'ha detto e non potrà

 

[Baeuwa]

Buongiorno e grazie mille per le risposte, cerco anche io di essere più chiaro.

Ma nel 2022 ci fu l'approvazione definitiva?

esattamente nel 2022 e sono riuscito a ottenere il verbale di assemblea.

vi espongo cercando essere più preciso tutta la vicenda. il condominio aveva approvato un 110% sia ecobonus che sisma bonus nel 2022 quando il proprietario di casa era ancora colui che me l'ha venduta, purtroppo però nonostante avessero avviato l'iter (cilas aperta e tutto il necessario) per problemi di liquidità della società che avrebbe dovuto portare a termine i lavori tutto si fermò. nell'aprile 2025 prima del rogito ho chiesto all'amministratore la liberatoria classica che vi ho esposto su e sono diventato il proprietario dell'immobile. a distanza di 6 mesi (fine settembre) l'amministratore comunica a tutti i condomini che i lavori approvati nel 2022 si potranno fare MA esclusivamente il sismabonus con un diverso capitolato e una diversa ditta il tutto da finire entro dicembre 2025 per ottenere il 65% di detrazioni fiscali che noi dovremmo "girare" alla ditta, il restante 35% praticamente lo mette di tasca propria la ditta per prendersi queste agevolazioni fiscali. ovviamente servirà montare i ponteggi nel mio giardino alla mia richiesta di informazioni non ho ricevuto nulla, e sono riuscito a fermare la ditta che stava letteralmente invadendo il mio giardino. la scorsa settimana sono riuscito ad avere almeno la delibera per i lavori del 2022 e il progetto dell'epoca scoprendo mio malgrado che non esiste attualmente nessun contratto con la nuova ditta ne tanto meno un capitolato tecnico o altro, sostanzialmente c'è un accordo verbale tra amministratore e ditta. la settimana successiva vengo contattato dall'operaio che sta lavorando all'interno di casa mia per ultimare i lavori di ristrutturazione che mi avvisa che alcuni operai hanno scavalcato la recinsione di casa mia, sono entrati nel mio giardino e hanno iniziato a posare le impalcature e tutto, appena avvisato sono corso a casa ma avevano già finito il lavoro. ora quindi mi trovo nella condizione che non ho approvato nessun lavoro, devo necessariamente firmare io la disponibilità a cedere il credito di imposta alla ditta tutto ciò senza avere uno straccio di contratto da leggere ne un capitolato ne nulla, quindi volevo capire come muovermi dal primo punto di questa storia agghiacciante ovvero la liberatoria non vera dell'amministratore e poi procedere per step con un eventuale diffida dal continuare i lavori fino alla denuncia alle autorita per non so quale reato (effrazione? occupazione di suolo privato? non so se esistano questi reati...)