Acquisto e riaccatastamento da D ad A - Imposta al 9 o al 2%?

[bactrimforte]

Ciao a tutti, ho cercato su e giù nel forum e altrove ma non ne vengo fuori.

Ho concluso una trattativa per l'acquisto di un D10 da convertire in A3 per 140k. Il geometra che me lo ha proposto aveva già effettuato un progetto e render che, in via informale hanno già ottenuto, con piccole modifiche, il beneplacito di Comune e Sovrintendenza (lo so, carta canta, il resto è fuffa).

Ora, onestamente, di sborsare il 9% di imposte per un immobile che poi andrò ad abbattere e ricostruire (il comune spinge molto al +35% del volume) mi rode e anche parecchio. Non so voi, ma con 10k ci farei un sacco di cosette.
Ho pensato dunque quanto segue, correggetemi se sbaglio o se avete altre soluzioni.
Facciamo un preliminare con caparra vincolato all'ottenimento dei permessi (i costi li dovrò sostenere io, già lo so). Ottenuti i permessi, farò fare l'abbattimento e poi faremo il rogito, a quel punto l'imposta la sconterei al 2%. Corretto o mi sono appena iscritto all'albo dei malfattori senza fare il praticantato?

Grazie mille in anticipo a tutti

 

[basty]

farò fare l'abbattimento e poi faremo il rogito,

.,.. contento il venditore ....

 

[bactrimforte]

Ciao basty, in che senso? siamo in eccellenti rapporti, lui vuol vendere ed io comprare al prezzo che ha chiesto. Ci conosciamo di vista da una vita e dunque il rapporto fiduciario esiste. Quello che importuna me è quel 7% di imposte di differenza... beh anche lui, visto che gli chiederei lo sconto

 

[basty]

Capisco benissimo le tue intenzioni, ma pensare che tu mi demolisca un fabbricato..... e ... solo dopo..... tu faccia il rogito mi sembra abbastanza inquietante.

Comunque notai ed avvocati sapranno cautelare entrambi, almeno lo spero.

 

[Franci63]

Corretto o mi sono appena iscritto all'albo dei malfattori senza fare il praticantato?

Malfattore no, forse un po’ illuso.
Nel senso che non mi preoccuperei tanto dei soldi dovuti per l’acquisto (tantini, ma difficilmente evitabili) ma della effettiva fattibilità di quello che hai descritto.
Leggo ora il tuo secondo post: dici che hai chiuso la trattativa, ma se pensi ancora di chiedere uno sconto, non hai chiuso nulla...per ora.

La tua ipotesi: puoi legare l’acquisto all’ottenimento dei permessi, se il venditore è d’accordo, ma per consentirti di demolire prima del rogito, deve fidarsi di te davvero tanto.
Inoltre non ha senso dare una caparra per un contratto condizionato, e secondo me ha poco senso anche firmare un contratto, e poi attendere i permessi, per i quali potrebbero essere necessari mesi, visto che parli di Sovrintendenza.

E, in linea di massima, se la variazione catastale fosse davvero semplice da ottenere, scatta l’ovvia domanda: perché non provvede il venditore a farsi dare i permessi, cosa che gli consentirebbe di vendere probabilmente ad una cifra maggiore ?

 

[bactrimforte]

Capisco benissimo le tue intenzioni, ma pensare che tu mi demolisca un fabbricato..... e ... solo dopo..... tu faccia il rogito mi sembra abbastanza inquietante.

Comunque notai ed avvocati sapranno cautelare entrambi, almeno lo spero.

Diciamo che sarebbe contestuale, mi sono espresso male io. Diciamo che all'ottenimento del nullaosta si può fare il rogito.

Grazie del dubbio in ogni caso maglio averne uno extra che pagarne le conseguenze dopo.

 

[bactrimforte]

Malfattore no, forse un po’ illuso.
Nel senso che non mi preoccuperei tanto dei soldi dovuti per l’acquisto (tantini, ma difficilmente evitabili) ma della effettiva fattibilità di quello che hai descritto.
Leggo ora il tuo secondo post: dici che hai chiuso la trattativa, ma se pensi ancora di chiedere uno sconto, non hai chiuso nulla...per ora.

La tua ipotesi: puoi legare l’acquisto all’ottenimento dei permessi, se il venditore è d’accordo, ma per consentirti di demolire prima del rogito, deve fidarsi di te davvero tanto.
Inoltre non ha senso dare una caparra per un contratto condizionato, e secondo me ha poco senso anche firmare un contratto, e poi attendere i permessi, per i quali potrebbero essere necessari mesi, visto che parli di Sovrintendenza.

E, in linea di massima, se la variazione catastale fosse davvero semplice da ottenere, scatta l’ovvia domanda: perché non provvede il venditore a farsi dare i permessi, cosa che gli consentirebbe di vendere probabilmente ad una cifra maggiore ?

Grazie Franci63, tra me e il venditore c'è un rapporto di lunga conoscenza (e anche le nostre rispettive famiglie si conoscono da generazioni, diciamo eccellenti rapporti di vicinato da oltre 100 anni). La trattativa è conclusa nel senso che abbiamo dato incarico ai ns rispettivi tecnici di provvedere alle cartacce. La variazione catastale ho chiesto di farla a suo nome, la questione è meramente di imposta di registro. Il venditore non è, oggi, nelle condizioni di poter investire risorse in questo passaggio... dunque me lo accollerei io.

Sostanzialmente l'intoppo è solo in quella differenza d'imposta, ecco tutto l'ambaradan. Non voglio evadere l'imposta, è che sarà una casa a tutti gli effetti in 6 mesi, buttare alle ortiche 10k mi farebbe venire un'orchite.

Grazie a tutti per gli spunti di riflessione.

 

[Franci63]

La variazione catastale ho chiesto di farla a suo nome, la questione è meramente di imposta di registro

Se è possibile fare la variazione in A/3 prima del rogito, potrai comprare come prima casa, con imposta 2%, se hai anche gli altri requisiti necessari.
In bocca al lupo !

 

[bactrimforte]

Grazie Franci63 del suggerimento. Molto apprezzato.

Buon fine settimana

 

[griz]

non chiamare l'operazione "variazione catastale", è demolizione e nuova costruzione
puoi redigere un contratto nel quale lui ti autorizza a presentare la pratica edilizia, tu ti impegni ad acquistare e realizzare le opere a modifiche autorizzate, senti il notaio, potrebbe anche essere che acquistando così potresti già fruire delle aggevolazioni di prima casa