Cedolare secca..chi la può stipulare?

[Fantagigio]

Buongiorno a tutti.
Sono in procinto di affittare un appartamento. l'inquilino per non dover pagare la registrazione e non incorrere nell'aggiornamento istat del canone mi chiede di poter stipulare con la cedolare secca.
Noi proprietari (siamo tutti famigliari) siamo nella situazione di: io dipendente pubblico, un pensionato, e due cotitolari di un'attività commerciale al dettaglio.
C'è qualche vincolo per la stipula del contratto in cedolare secca? avendo altri appartamenti in affitto, è conveniente come formula o no? io credo di si, pagando comunque il 21% (aliquota più bassa del 23 minimo IRPEF) sul percepito e non dovendo sommare al reddito, che per forza di cosa andrebbe a sforare nelle aliquote superiori dell'IRPEF. Sbaglio?

 

[uva]

Possono optare per la cedolare secca i "privati", ossia coloro che affittando l'immobile non agiscono nell'esercizio di attività d'impresa o professione.

Schede - Registrazione contratti beni immobili - Cedolare secca - Che cos'è - Agenzia delle Entrate

Cedolare secca - Che cos'è

www.agenziaentrate.gov.it

Quindi direi che, oltre te e il pensionato, anche gli altri comproprietari possono scegliere la cedolare, indipendentemente dal fatto che esercitino l'attività di commercianti al dettaglio.

La convenienza dell'opzione dipende da molti fattori: occorre considerare che trattandosi di una tassa piatta non è possibile beneficiare di deduzioni e detrazioni d'imposta se l'unico reddito del locatore è quello in cedolare.
Se ci sono altri redditi soggetti ad IRPEF, si può fare una simulazione con un'applicazione tipo questa:

Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti

Applicazione per calcolare facilmente quanto conviene la 'cedolare secca' sugli affitti, ossia l'imposta sostitutiva sui redditi da locazione.

www.avvocatoandreani.it

Ogni locatore può decidere se optare per la cedolare secca oppure rimanere in regime IRPEF ordinario, indipendentemente dalla scelta degli altri.

 

[User_29045]

E' importante mettere in chiaro quanto segue.

FONTE: Cedolare secca e spese di ristrutturazione, per la detrazione è necessaria capienza IRPEF

Nel caso in cui il contribuente possegga degli immobili che ha dato in locazione, e per i quali ha scelto di optare per il regime della cedolare secca (ovvero, per un regime agevolato di tassazione separata dal reddito da affitto, con aliquota del 10% o 21%, a seconda che si tratti di locazione a canone concordato o libero), il contribuente stesso non perde il diritto alla detrazione del 50% delle spese per la ristrutturazione.
Tuttavia, un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate ha evidenziato come per poter far valere la detrazione, è comunque necessario che il contribuente disponga di altri redditi sottoposti a IRPEF, diversi da quelli che risultano essere derivanti dalla locazione degli immobili per cui ha scelto di optare per il regime fiscale della tassazione separata con cedolare secca.
In termini meno sintetici, ipotizzando che nell’anno d’imposta il contribuente debba versare l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) su altri redditi (si ipotizzi, i redditi da lavoro dipendente, i redditi di capitale o ancora altri redditi fondiari), il contribuente stesso potrà esercitare il diritto a fruire della detrazione in dichiarazione dei redditi.
Di contro, nel caso in cui lo stesso contribuente non abbia altri redditi che siano imponibili ai fini IRPEF, ma disponga solamente di quelli per i quali ha scelto di optare per la cedolare secca, non potrà fruire dell’agevolazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie. In questo caso, infatti, risulta evidente come manchi un requisito fondamentale, quale quello della “capienza” fiscale per accogliere la detrazione.

 

[uva]

manchi un requisito fondamentale, quale quello della “capienza” fiscale

Il principio della capienza IRPEF vale per tutte le detrazioni (ad esempio anche per le spese sanitarie), non solo per quelle relative alle ristrutturazioni edilizie.
E vale anche per le deduzioni: contributi previdenziali, fondi pensione, ecc.

 

[User_29045]

Sì, ma il senso del mio intervento è che se uno ha SOLO redditi da locazione immobiliare assoggettati tutti a cedolare secca, non può recuperare il 50% su eventuali interventi di ristrutturazione edilizia effettuati sugli immobili di cui è proprietario.