Possiedo una seconda casa (R.C. base 805 euro; R.C. rival. 135.352) in un Comune diverso da quello di residenza. In essa, da gennaio prossimo, andrà ad abitare mio figlio, che si sposa e stabilirà colà la sua residenza. Ho cercato di capire come potrei fare per dare meno soldi alle nostre voraci Istituzioni e sono arrivato a questa alternativa:
1 - Cedo in comodato gratuito a mio figlio l'immobile (con contratto di comodato registrato): in questo modo, a parte i circa 216,00 euro una tantum per la registrazione, non pagherei l'incremento di 1/3 di IRPEF e avrei una riduzione del 50% dell'IMU (circa 700,00 euro/anno finchè dura…tenendo conto della voracità insaziabile cui accennavo). Peraltro non sono neanche sicuro di poterlo fare, in quanto la legge (e anche la Circolare N.1/DF/2016 dell'Agenzia delle Entrate) recita così:
…per le unità immobiliari…(omissis).. concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale……
Quindi, dato che non solo i due immobili si trovano in Comuni diversi ma io risiedo anche in un Comune diverso, non credo che possa beneficiare della riduzione IMU e, pertanto, l'alternativa si ridurrebbe solo alla seconda possibilità.
2 - Cedo in locazione a mio figlio l'immobile ad un canone irrisorio (per esempio 300,00 euro/anno), con contratto a canone concordato (che vuole stabilire il canone massimo, non quello minimo) e cedolare secca. In questo modo pagherei di IRPEF il 10% sul canone (sempre finchè dura...) e l'IMU per intero (per fortuna la TASI non è stata ancora messa dal Comune). Inoltre, in base alla Finanziaria del 2005, per i contratti 3+2 a canone concordato (con regolare bollinatura di un'associazione proprietari o inquilini), dovrebbe essere anche inibito l'accertamento sulla "congruità" del canone (che, negli altri casi, non dovrebbe essere inferiore al 10% del reddito catastale rivalutato dell'immobile) [Art.1, c.341-343, L.30/12/2004 n.311: il comma 341 inserisce nel D.P.R.131/1986 un nuovo articolo (52-bis); il c.342 inserisce il nuovo art.41-ter nel D.P.R.600/73; il c.343 limita la portata dei due nuovi articoli escludendone l’applicazione alle locazioni di cui agli artt.2, c.3 (c.d. contratti convenzionati), e 4, c.2 e 3 (rinnovo e definizione “convenzione nazionale”)]; d'altra parte, "accertamento" (anche se ci dovesse essere) non significa automaticamente "maggiore tassazione", in quanto, dimostrata la regolarità del contratto, posso affittare alla cifra che voglio.
I miei dubbi, che, spero, vengano in tutto o in parte dissipati dalla discussione (di cui ringrazio anticipatamente i partecipanti), sono i seguenti:
a - La prima alternativa è praticabile o, come penso, non è praticabile?
b - Il ragionamento fatto riguardo alla seconda alternativa è esatto o c'è qualche "pecca"?
c - C'è qualche altra possibilità praticabile e/o più conveniente, a cui non ho pensato, ai fini del risparmio economico?
1 - Cedo in comodato gratuito a mio figlio l'immobile (con contratto di comodato registrato): in questo modo, a parte i circa 216,00 euro una tantum per la registrazione, non pagherei l'incremento di 1/3 di IRPEF e avrei una riduzione del 50% dell'IMU (circa 700,00 euro/anno finchè dura…tenendo conto della voracità insaziabile cui accennavo). Peraltro non sono neanche sicuro di poterlo fare, in quanto la legge (e anche la Circolare N.1/DF/2016 dell'Agenzia delle Entrate) recita così:
…per le unità immobiliari…(omissis).. concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale……
Quindi, dato che non solo i due immobili si trovano in Comuni diversi ma io risiedo anche in un Comune diverso, non credo che possa beneficiare della riduzione IMU e, pertanto, l'alternativa si ridurrebbe solo alla seconda possibilità.
2 - Cedo in locazione a mio figlio l'immobile ad un canone irrisorio (per esempio 300,00 euro/anno), con contratto a canone concordato (che vuole stabilire il canone massimo, non quello minimo) e cedolare secca. In questo modo pagherei di IRPEF il 10% sul canone (sempre finchè dura...) e l'IMU per intero (per fortuna la TASI non è stata ancora messa dal Comune). Inoltre, in base alla Finanziaria del 2005, per i contratti 3+2 a canone concordato (con regolare bollinatura di un'associazione proprietari o inquilini), dovrebbe essere anche inibito l'accertamento sulla "congruità" del canone (che, negli altri casi, non dovrebbe essere inferiore al 10% del reddito catastale rivalutato dell'immobile) [Art.1, c.341-343, L.30/12/2004 n.311: il comma 341 inserisce nel D.P.R.131/1986 un nuovo articolo (52-bis); il c.342 inserisce il nuovo art.41-ter nel D.P.R.600/73; il c.343 limita la portata dei due nuovi articoli escludendone l’applicazione alle locazioni di cui agli artt.2, c.3 (c.d. contratti convenzionati), e 4, c.2 e 3 (rinnovo e definizione “convenzione nazionale”)]; d'altra parte, "accertamento" (anche se ci dovesse essere) non significa automaticamente "maggiore tassazione", in quanto, dimostrata la regolarità del contratto, posso affittare alla cifra che voglio.
I miei dubbi, che, spero, vengano in tutto o in parte dissipati dalla discussione (di cui ringrazio anticipatamente i partecipanti), sono i seguenti:
a - La prima alternativa è praticabile o, come penso, non è praticabile?
b - Il ragionamento fatto riguardo alla seconda alternativa è esatto o c'è qualche "pecca"?
c - C'è qualche altra possibilità praticabile e/o più conveniente, a cui non ho pensato, ai fini del risparmio economico?
