Compravendita immobile gravata da due donazioni

[User_56036]

Salve,e' consigliabile e\o fattibile acquistare una casa gravata da due donazioni?Seppur a buon prezzo?

 

[User_29045]

Ci sono delle assicurazioni che ti cautelano in tal senso, puoi chiedere qualche informazione allo studio notarile che hai scelto.

NON ESISTE UNA REGOLA GENERALE per l'acquisto di immobili provenienti da donazioni.

BISOGNA VALUTARE, OCULATAMENTE, CASO PER CASO.

Mi spiego con l'esempio personale.
Ho un appartamento ricevuto in donazione nel 2008, donante morto nel 2010, legittimaria pretermessa è mia madre (mi è stato donato l'appartamento dal nonno ignorando che mia madre aveva diritto a una quota).
Mia madre ha 10 anni dal decesso del nonno (2010+10=2020) per esercitare l'azione di riduzione e chiedere la sua quota in contanti.
Nel mio caso si può stare relativamente tranquilli, mancano solo pochi mesi a Gennaio 2020, dopodiché la donazione si intenderà CONSOLIDATA perché mia madre, pur vivente, non potrà più chiedere la sua parte, non avendo esercitato legalmente il suo diritto per 10 anni consecutivi (dal 2010 al 2020).

Altro caso che però non mi riguarda.
Donazione da nonno a nipote, registrata 6 mesi fa, nonno donante ancora in vita.
La donazione sarà consolidata 20 anni dopo la data del rogito di donazione se il donante resta in vita, oppure 10 anni dopo il decesso se il donante viene a mancare accidentalmente.
Ci sono magari di mezzo un fratello e una madre che non hanno ricevuto nulla (la madre è legittimaria pretermessa), e l'appartamento è passato da nonno a nipote ignorando tutti gli altri, e magari la famiglia è numerosa e allargata. Questo è un caso critico, la donazione compromette fortemente la commerciabilità dell'immobile, serve una polizza assicurativa e occorre leggerne ben bene i limiti e la copertura.

In sintesi devi valutare non solo la donazione in sé, quanto anche conteggiare i legittimari pretermessi. Ci sono poi eventuali figli non riconosciuti che potrebbero spuntare dal nulla, e la gente si può risposare seppur vedova. Tante sono le variabili da tenere in considerazione.

 

[User_29045]

Seppur a buon prezzo?

Il buon prezzo è proprio perché ci sono ben due donazioni di mezzo.
Di solito nessuna banca concede mutui su immobili gravati da una donazione, figuriamoci da due donazioni.
Il prezzo è tenuto basso per attirare gli acquirenti che hanno la possibilità di pagare in contanti, senza passare per una banca.
Resta fermo il rischio degli acquirenti che rischiano di dover restituire quote di valore dell'immobile dai legittimari pretermessi.
Quindi, anche se si hanno soldi per pagare in contanti, senza passare per le banche che farebbero capire che è pericolosa - da valutare caso per caso!! - una compravendita del genere, occorre analizzare la situazione familiare e capire se ci sono persone che possono vantare dei diritti o meno.
Se la famiglia è numerosa, e le donazioni coinvolgono A => B => C senza quote di proprietà, è molto probabile l'esistenza di legittimari pretermessi, cioè persone escluse dal diritto di ricevere quota del valore dell'immobile.
Queste persone hanno il diritto di starsene in silenzio e restare in disparte, ma hanno anche il diritto di esercitare l'azione di riduzione e chiedere la loro parte.
Da tenere in conto tutto ciò.
Con due donazioni recenti io eviterei, poi se la casa ti fa impazzire di gioia, fai come credi, ovviamente.

 

[uva]

Di solito nessuna banca concede mutui su immobili gravati da una donazione, figuriamoci da due donazioni.

Le assicurazioni, a cui hai accennato nel post n. #2, cautelano anche la banca che concede il mutuo, e vengono accettate da molti istituti di credito.

Inoltre possiamo ragionevolmente prevedere che la legislazione in merito cambierà: non è ancora cambiata, ma ci si sta muovendo nel senso di rendere più facili le compravendite di immobili provenienti da donazione.

Ne abbiamo parlato recentemente qui sul Forum:

Vendita immobili donati: è cambiato tutto?

E' sempre preferibile non arrovellarsi sui temi di 'de jure condendo' e limitarsi a quelli 'condito' altrimenti, con la legislazione schizofrenica in cui si sta navigando, non se n'esce.

www.propit.it

 

[uva]

Tante sono le variabili da tenere in considerazione

Concordo, e aggiungo quanto segue.

E' vero che un erede legittimario del donante, leso nei suoi diritti, può rivalersi sull'immobile donato.
Ma prima deve escutere il donatario. Solo se non riesce ad ottenere soddisfazione dal donatario, può rivolgersi al terzo che ha acquistato l'immobile proveniente da donazione.

L'ho saputo da una persona coinvolta nell'acquisto di un appartamento che il suo venditore aveva ricevuto in donazione.
Questo venditore/donatario è una persona molto benestante, proprietaria di altri immobili.
Quindi se i legittimari del donante (che è ancora in vita) in futuro avanzeranno delle richieste, dovranno in prima battuta rivolgersi al donatario, che molto probabilmente li soddisferà.
(Questo è ciò che mi è stato riferito e ho capito, ma non sono esperta in merito: correggetemi se sbaglio!)

Comunque il caso di cui parlo è stato risolto con una polizza assicurativa: l'ha ritenuta idonea anche la banca che ha concesso il mutuo all'acquirente.

 

[Nemesis]

correggetemi se sbaglio!

Non sbagli. Art. 563 c.c.:
Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell'ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili. [...]

 

[Franci63]

e la gente si può risposare seppur vedova.

Se la gente non fosse "vedova" , risposarsi sarebbe ostico...

 

[Nemesis]

Anche un divorziato può perseverare nell'errore.

 

[User_29045]

Beh, uno può separarsi legalmente, e poi risposarsi, e poi risepararsi.

Ma Nemesis m'ha fregato per pochi secondi.

 

[User_29045]

Conosco gente che s'è sposata 3 volte, segno evidente che non capiscono che il Signore non ce li ha chiamati, per il matrimonio, ma va bene così.