Detrazioni ristrutturazione e ecobonus unico proprietario con più immobili

[joebarry]

Buongiorno a tutti. Sono unico proprietario di un immobile terra-tetto composto da 4 appartamenti + 1 garage tutti accatastati singolarmente che ho cominciato a ristrutturare integralmente. Ora cominciano le fatture e i dubbi. Premesso che sembrerebbe consentita la detrazione per i 4 appartamenti (96.000 per 4) dove inserisco il garage? Inoltre alcuni lavori sono cd. Comuni (tetto, professionisti, cortile, ... ) dove e come sono detraibili visto che non è un condominio? Stessa cosa per l'ecobonus: sostituirò i 4 impianti con una singola caldaia, come la ripartisco? Così come anche il cappotto perimeteale esterno. Ho visto che è un problema più volte affrontato nei forum ma non ho trovato una spiegazione unovoca e convincente. Qualcuno ha esperienza per come fare? Magari specificando come far fatturare alle imprese e come inserire nelle dichiarazioni. Grazie.

 

[basty]

Ti posso dire come sto comportandomi: mi interessa poi saper se ci sono obiezioni.

1) Lavori straordinari relativi ai 4 appartamenti : confermo il 96k€ x 4, con indicazione delle singole coordinate catastali in dichiarazione
2) Lavori su parti comuni: indicazione della sola particella catastale
3) Fatturazione, ovviamente in capo ai proprietari o chi sostiene la spesa (es. familiare convivente), distinta per tipologia di intervento e relativa attribuzione.
(non è che l'impresa fatturi in una botta sola, quindi non è difficile spalmare importi e relative fatture, con un minimo di logica)

Per il box dovrebbe essere la medesima trafila: ma meglio consultare la guida; deve risultare come pertinenza dell'unità abitativa.
Detto sottovoce, nel dubbio, annegherei gli importi nelle fatture relative ai lavori sugli appartamenti e parti comuni.

 

[joebarry]

Concorde su quanto dici.
Sul punto 2 delle parti comuni quindi andresti ad indicare solo la particella catastale senza il subalterno che è specifico degli appartamenti presupponendo un ulteriore limite 96.000? Così come terresti distinta la fatturazione? L'impresa unitamente al loro commercialista sconsiglia questa strada, per i quali effettivamente non ho trovato riferimenti nelle circolari. Puoi aiutarmi a chiarire devonitivamente la questione?

 

[basty]

L'impresa unitamente al loro commercialista sconsiglia questa strada,

Sarebbe interessante conoscere le motivazioni, che non vedo.

Io sto rifacendo un tetto, e non vedo quali alternative avevo.

Di più: in un altro caso, addirittura ci è sembrata l'unica soluzione: ti spiego.
Abbiamo ritenuto opportuno, essendo temporaneamente possibile per la disponibilità dell'inquilino, intervenire in un locale a piano terra (negozio) per effettuare un lavoro di risanamento conservativo, per consolidare le fondamenta e le strutture portanti: e già che eravamo in ballo, per realizzare il vespaio sotto la nuova pavimentazione.
Poichè la legge sulle detrazioni opera solo su unità abitative, sarebbe stato suicida presentare i lavori come intervento nel locale C1.

Ho obiettato che il lavoro si riferiva all'edificio, e solo accidentalmente si svolgeva (aggiungo purtroppo) all'interno del C1. La fattura ha riportato la seguente causale "Lavori di consolidamento".

Sui limiti di importo devo rileggermi la guida della Agenzia delle Entrate, che per la cronaca troverai aggiornata sul loro sito. Se trovo qualcosa di utile te lo posto.

 

[joebarry]

Non mi hanno dato i riferimenti normativi.
Ok per l.intestazione della fattura. Tra l.altro oggi beneficerebbe del bonus sisma. Ma il tema è sempre il medesimo: su quale riferimento catastale lo imputi affinchè l'Agenzia delle Entrate non contesti l.intervento sulle parti comuni?
A tal propsito ti segnalo:
- Il sole 24 ore Condominio del 01.05.2015
- circolare Agenzia delle Entrate 11.05.1998 nr 121 punto 2.6
- risoluzione nr. 167/ E
- www.sediva.it/2016/12/05/ quesito 5.12.2016 stefano stati
Effettivamente sembrerebbe possibile la detrazione ma non vieb è mai indicato come.

 

[basty]

Ma il tema è sempre il medesimo: su quale riferimento catastale lo imputi affinchè l'Agenzia delle Entrate non contesti l.intervento sulle parti comuni?

Francamente non vedo quale dubbio ti assilli: tu mi hai accennato a tetto, parcella professionisti, cappotto sulle facciate ecc: tutti interventi che presumo siano effettuati a fronte di una scia al comune. Quindi documentabili: ed i dati catastali non possono che essere quelli della particella su cui è edificata la villetta.
Riporto la nota di pag. 16 della guida sulle ristrutturazioni

Condomìni minimi
I condomìni che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni. Con la circolare n. 3/E del 2 marzo 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:
 il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta)
 in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute riportando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.
Il contribuente dovrà dimostrare, in sede di controllo, che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, è tenuto ad esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio.

Semmai potrebbero sussistere dei dubbi se ti riferissi al solo cortile, che da solo non rientrerebbe forse, ma se il lavoro è compreso nella più ampia ristrutturazione la fattura riguarderà sempre il tutto.

 

[joebarry]

Si tratta di una fetta di casa in centro storico terra tetto con 4 appartamenti ed un unico proprietario che sono io. Ciò che mi assilla è se le parti comuni vanno annegate nella detrazione dei 96.000 per 4 appartamenti o se beneficiano di una detrazione a parte e come indicarli nel 730. Non è un condomio nemmeno minimo. E per le parti comuni si fa sempre riferimento ai condomini si rischia di sforare i limiti.

 

[basty]

E per le parti comuni si fa sempre riferimento ai condomini

Io a volte mi permettodi estrapolare i concetti, e qualcuno qui ogni tanto mi mazzia: ma non credo di sbagliare nel ritenere che quando si fa riferimento a condominii trattando le parti comuni, si tratta della solita superficialità oggi piuttosto frequente nella stesura dei testi legislativi (detto in modo diverso, ho il dubbio che siano scritti male).

A logica la definizione di parti comuni discende dal codice civile: e poichè si riferisce alle opere strutturali ed alle parti al servizio di una o più unità immobiliari, non credo possibile logicamente possa essere riservato un trattamento diverso a seconda che esista una singola proprietà, una comproprietà o un condominio.

Quanto al massimale riservato alle parti comuni , non lo ho trovato da nessuna parte (contariamente alal impostazione prevista per il risparmio energetico): sembra che l'unico limite desumibile dal testo della guida, sia legato alla capienza di ciascun contribuente. Non si può cioè andare a credito d'imposta.

Se ti riesce possibile potrebbe quindi essere utile attribuire alla detrazione 50% solo le opere di ristrutturazione; e operare invece per la detrazione al 65% per quelle opere che possono configurarsi come risparmio energetico: (cappotto sulle facciate, tetto isolato, ecc)

 

[joebarry]

Putroppo non le ho trovate nemmeno io. Concordo su tutto, in particolare sulla logica che vorrebbe assimilabili condominii e singolo proprietario di più immobili. Ma pignoli come si deve essere in questi casi vorrei essere sicuro e trovare qualche riferimento scritto magari dell'Agenzia delle Entrate. Intanto grazie mille. E se avrò qualche aggiornamento provvederò ad inseriro nel forum.

 

[basty]

A me pare di ricordare qualche circolare che potrebbe fare al caso tuo: ma non ricordo se si riferisca ancora ad una situazione condominiale minima.
Forse era una sintesi di domande risposte in concomitanza con le scadenze IRPEF: ma non so come rintracciarla, e la mia memoria non è sufficiente.