Difformità tra posizione reale e mappa catastale

[Filippo Ferrari]

Buongiorno, vi pongo questo quesito: vorei sapere un vostro parere sulla situazione di una casa che vorrei acquistare.

Questa casa indipendente si trova mappata sul catasto sul confine della particella di proprietà del venditore, casa e terreno sono regolarmente iscritti a suo nome.

La casa è stata sottoposta recente ristrutturazione, nell'occasione non so perché e da chi è stata fatta una verifica e la costruzione ricadrebbe in realtà nel terreno confinanate.

L'immobile è testimoniato lì da almeno 50 anni, il diffetto sembra essere di rilevazine quando è stata tracciata la mappa.

Il geometra incaricato dal proprietario per sanare la problematica ha fatto in modo qualche anno addietro di richiedere una variazione al catasto, che ha in effetti fatto una nuova particella, una striscia di una decina di metri, per la parte su cui realmente insiste il fabbricato. Per fare ciò deve aver sfruttato l'usucapione di questo terreno da parte del padre dell'attuale proprietario che ora ne è proprietario al 100% per successione.

La particella reca "riserva1" che indica la mancanza di atti per il possesso del bene (scusate la scarsità nei termini tecnici più appropriati).

Ora c'è a quanto ho capito l'intenzione di chiedere variazione al catasto per "posizionare" l'immobile dove in realtà è sempre stato, variazione che dovrebbe far ereditare anche al fabbricato la riserva.

Tutta questa procedura mi è un po' nebulosa...

Come faccio ad accertarmi che tutto sia fatto correttamente? L'atto notarile mi garantisce su riserve e pretese eventuali di terzi (Il terreno in parte usucapito è di persona non rintracciabile.)

Grazie per il vostro parere...
Filippo

 

[mtr]

Cerca di risalire all'impianto dell'edificio, ossia la prima operazione di registrazione al catasto.
Consulta anche il Catasto Storico, cioè le mappe catastali 'vecchie', così da avere cognizione precisa dello stato di fatto.
Se sai leggere i documenti -specialmente grafici- puoi andarci direttamente tu, altrimenti un Tecnico è necessario.

 

[Filippo Ferrari]

Ho approfondito la ricerca e:

- L'impianto dell'edificio è del 2007, prima non esisteva a catasto,nella visura alla voce "dati derivanti da" c'è scritto "costituzione"

- Il fabbricato è stato "disegnato" sulla particella (terreno) di proprietà dei possessori del fabbricato (ovvio ma il motivo perché lo scrivo si capirà più avanti)

- Ci si è accorti che per difetto del dimensionamento della particella la casa non poteva essere contenuta li dentro era "fisicamente" 10 mt oltre il confine

- Al catasto (non so con che tipo di richiesta o strumento) è stata creata una nuova particella, una porzione di terreno grande abbastanza per "contenere" l'edificio.

- Tale particella è iscritta al catasto con riserva 1

- E' intestata all'attuale proprietario con atto derivante da successione (E' stata cioè intestata al defunto padre e poi ereditata come le altre particelle) del dicembre 2010

- ultimo atto della vicenda ora è stata "ri-posizionata" la casa e da mappa risulta soprala particella acquisita in modo "anomalo" e che appare in riserva 1 (Non c'è traccia della riserva sulla particelal che identifica l'immobile, per lo spostamento ora l'immobile ha addirittura un'altra numerazione).

- La visura ipotecaria mi mostra correttamente gli atti citati nella visura catastale nei quali ilproprietario attuale eredita dal defunto padre.

Questo terreno, o porzione come può essere stato "acquisito" se non esiste un atto (tranne quello di accettazione di eredità)?
Cosa è stato fatto? Mi hanno detto che il terreno è stato usucapito ma in quel caso non dovrebbe non esserci riserva 1?
Sarebbe utile eseguire una visura in conservatoria sugli atti a nome del defunto padre?
In ultimo ma non meno importante, se io acquirente acquistassi immpobile e terreno potrei avere dei problemi da chi era il proprietario di quel fazzoletto di terra?

Scusate le 1000 domande ma la situazione per me profano è un po' anomala e poco comprensibile?

Saluti

 

[mtr]

Per qunto mi riguarda devo fermarmi, perchè credo sia più consono un parere di un notaio che sciolga i dubbi circa la possibilità di alienare un bene 'con riserva'.
Rifletto sul fatto -comunque- che si tratti di un errore a monte, del quale responsabile mi pare il tecnico rilevatore originario. Dunuqe i titoli di proprietà di terreno e immobile originari, potrebbero svelare molti dubbi e districare l'ingarbuglio.
Non potresti recarti direttamente tu alla fonte e sentire con le tue orecchie il perchè di quanto riportato dal geometra?