Informazioni per la vendita di una cantina da frazionare

[persico]

sto per vendere una cantina, prima però devo procedere al frazionamento (così mi hanno detto). Però ho molti dubbi: ci sono limiti alla vendita di una cantina? Non vorrei fare il frazionamento, per il quale mi hanno chiesto 600 €, e poi incappare in qualche limite preclusivo; e poi, qual'è il prezzo giusto per una cantina di circa 10 mq in zona Napoli Soccavo, ove è possibile parcheggiare uno scooter? L'agenzia di zona non ha voluto occuparsene ............. ; infine, quanto dovrà corrispondere, mediamente, l'acquirente al notaio, compreso spese? Grazie a tutti quelli che saranno così carini da rispondermi

 

[Leometra]

Ciao.
Mi limito all'aspetto del frazionamento, perché non posso entrare in merito ai costi da sostenere per la stipula, e tanto meno ai prezzi in zona Soccavo: ho sempre quei seicento chilometri di distanza

Il frazionamento può certamente essere fatto dal punto di vista catastale, perché il Catasto è tenuto a ricevere la dichiarazione di parte di una determinata situazione. Poiché per il trasferimento della proprietà è necessario che la cantina abbia un proprio identificativo, questa pratica può certamente essere presentata al Catasto con buon esito.

Se la cantina verrà poi accorpata all'appartamento dell'acquirente, allora l'intero processo è sicuramente permesso. Potrebbe esserci qualche dubbio (che personalmente stimo molto improbabile) sulla legittimità urbanistica nel caso in cui si volesse poi lasciare autonoma la cantina, aumentando così il numero complessivo di Unità Immobiliari. Questa interpretazione dipende dalle leggi regionali e dalle norme locali, quindi sarà il tecnico incaricato a fare le opportune verifiche.

Verificato quanto sopra, non può esserci il rischio di "fare il frazionamento e poi incappare in qualche limite preclusivo". Il frazionamento si farò soltanto DOPO aver trovato l'acquirente e stipulato con lui l'accordo preliminare di vendita.
Non ha alcun senso farlo prima, perché richiede pochissimi giorni per la completa trattazione della pratica.

Prima è certamente il caso di fare tutte le verifiche urbanistiche, e non trascurerei neppure di controllare la situazione dell'appartamento, perché nel momento del frazionamento catastale anche la sua planimetria dovrà essere redatta ex novo, col rischio che il Tecnico non possa farlo se vi riscontra modifiche illegittime, senza incorrere in una autodenuncia per eventuali abusi. in molti vecchi appartamenti si riscontra una simile situazione, che richiede per lo meno la sanatoria degli abusi riscontrati.

Leonardo Gualandi