Inquilino comunica disdetta e usa deposito cauzionale come affitto - Che fare?

[Maxximo]

Sono quì a chiedere aiuto per l'ennesima fregatura data da un conduttore cui avevo fatto di tutto per favorirlo e aiutarlo. Dopo solo 4 mesi dalla stipula di un 4 + 4 mi invia disdetta il mese scorso e questo mese, dicendo che tanto io posseggo i 3 mesi del deposito cauzionale, non paga i prossimi 3 mesi. L'avvocato con le sue raccomandate da 500€ non credo mi serva molto se non a lui solamente. Pensavo, dato che sempre per favorire sta disgrazia, alla disdetta avevo immediatamente messo on line la disponibilità del immobile per un subentro, cecando anche di trovargli pure qualcuno che gli compri i mobili, dato che l'immobile l'ho sempre affittato vuoto. Mentre sto soggetto conduttore, narrando che va all'estero, dice che pure deve cedere i mobili che io ovviamente non posso ritirare. Ebbene, nonostante la mia sempre totale disponibilità, oggi i sono ritrovato un vocale facebook che mi annuncia la rinuncia al pagamento del dovuto mensile perchè ho già 3 mesi del deposito. Pensavo forse a torto o a ragione, quale unico metodo per accelerare la fuoriuscita di tale disgrazia, la messa in vendita del immobile? Cosa mi potete consigliare?
La ultra trentennale legge schifo firmata governo dalema lo sappiamo è tutta sbilanciata a favore del inquilino e il propietario ha zero tutele.
Questo ha:
firmato un contratto 4 +4;
firmato una disdetta di 6 mesi e poi non paga;
fa un vocale dove afferma apertamente di non volere più pagare perchè ho già i 3 del deposito;
di persona davanti a Suo testimone ha affermato che rispettava i 6 mesi della disdetta;
Cosa mi suggerite di fare?
Grazie mille.

 

[uva]

dicendo che tanto io posseggo i 3 mesi del deposito cauzionale, non paga i prossimi 3 mesi.

Purtroppo è una prassi non regolare che adottano molti inquilini quando decidono di lasciare l'immobile e inviano disdetta al locatore, spesso senza neppure rispettare il preavviso.
Come giustamente hai detto, fargli scrivere dall'avvocato sarebbe un costo inutile a tuo carico che è meglio evitare.

deve cedere i mobili che io ovviamente non posso ritirare

Puoi provare a vendere i mobili usati scrivendo annunci nei vari siti online. Oppure regalarli, a condizione che chi li ritira sostenga le spese di smontaggio e trasporto.
Se nessuno li vuole, informati se nella tua città c'è un servizio gratuito per il ritiro di mobili smontati e conferimento nella discarica pubblica.

la messa in vendita del immobile

Se intendi venderlo è opportuno prima sgomberarlo da persone e cose.
La scelta tra continuare ad affittare l'immobile (cercando di selezionare i conduttori e sperando di non trovarne un altro come questo) o venderlo, dipende da molti fattori. In particolare l'andamento del mercato delle compravendite e delle locazioni in quella zona, e la tua voglia di rischiare altre delusioni come locatore oppure venderlo e non pensarci più.

 

[Maxximo]

Oggi come prima mossa, ho disattivato l'annuncio di affitto on line, così che si trovi lui qualcuno che gli ritiri i mobili, dato che da noi non c'è un servizio di conferimento in discarica dei mobili. Il mercato delle compravendite a causa del turismo ha visto un incremento dei valori immobiliari censito anche dal rapporto annuale della camera di commercio. Quindi l'opzione vendita sarebbe nel momento migliore. Il problema sono i soldi persi del deposito, quindi lagaranzia è, appunto che se prima di uscire fa danni, non ho nessuna tutela.
Davvero non so che cosa fare se non ringraziare questo stato e le sue leggi che non mi tutelano, io che facendo impresa nel affittare, genero un reddito e quindi un contributo in tasse che sfiora ormai il più di un terzo del introitato, salvo spese. Perchè se questo fa danni, le tasse le devo pagare comunque, anche se non ho percepito l'affitto e in più, non ho nemmeno un reddito.

Ecco perchè ormai nella nostra zona sono in pochi a fare affitti regolari, ma fann tutti transitori a turisti o insegnanti scuole di massimo 18 mesi, in barba al divieto di riaffittare allo stesso nominativo con transitorio. Ci stanno conduttori che hanno da anni lo stesso immobile con transitori rinnovati ad ogni 18 mesi. Tanto chi controlla?

Se avete altre idee o soluzioni fatevi avanti.

Sempre grazie.

 

[queenalexa]

Dopo il mese di mancato pagamento, messa in mora e sfratto per morosità. Al mensile non pagato ci aggiungi pure il condominio e riscaldamento.

 

[uva]

sfratto per morosità.

Non concordo.
La procedura di sfratto per morosità costa migliaia di euro e servirebbe soprattutto per rientrare in possesso dell'immobile.
In questo caso non ha senso, dato che l'inquilino ha disdettato il contratto e andrà via spontaneamente.

In seguito @Maxximo deciderà se tentare il recupero del suo credito mediante decreto ingiuntivo ed eventuali pignoramenti.
Sempre che la procedura non sia troppo incerta e costosa se l'ex inquilino si sarà trasferito

all'estero

 

[Gagarin]

La ultra trentennale legge schifo firmata governo dalema lo sappiamo è tutta sbilanciata a favore del inquilino e il propietario ha zero tutele.

Vero, ma la magistratura ideologizzata spesso fa anche peggio della legge.

Cosa mi suggerite di fare?

Non puoi far nulla e devi ringraziare il cielo se effettivamente ti lascia libero l'immobile dopo i 4 mesi e non te lo lascia semidistrutto.
Come ripeto da tempo, in mancanza di cambiamenti radicali e strutturali governativi di indirizzo sull'argomento locazioni, l'unica opzione è non locare o, se possibile, locare con affitti brevi a scopo turistico (ma, anche in questo caso, potresti trovare il solito inquilino professionista, che ti si piazza nell'immobile e, senza pagare, ci resta a vita. Mario Giordano docet).
P.S. - Il tuo inquilino è italiano?

 

[davideboschi]

l'ennesima fregatura data da un conduttore cui avevo fatto di tutto per favorirlo e aiutarlo

Non la chiamerei fregatura, visto che i soldi pattuiti li prendi comunque. Almeno, non fino a che riscontri che ti ha fatto realmente dei danni.
In ogni caso, uno che ha bisogno di essere aiutato e favorito non è l'inquilino ideale (regola del Pirata).

si trovi lui qualcuno che gli ritiri i mobili, dato che da noi non c'è un servizio di conferimento in discarica dei mobili.

C'è parecchia gente che viene in Italia per stare in affitto e non può permettersi un mobilio nuovo da subito.
I mobili li puoi quindi vendere: prenderai quattro soldi che è sempre meglio di zero.
Puoi chiedere a qualche inquilino (magari straniero) se conosce qualcuno che ritira roba usata. Molti, specialmente stranieri, lo fanno per rivenderli a poco prezzo a quelli di cui sopra.
Infine, puoi rivolgerti a un'associazione di volontariato che li ritira per mettterli a disposizione di chi ha bisogno.
Insomma, cosa fare dei mobili non dovrebbe essere un problema né un costo. Certo, bisogna parlare con la gente e creare relazioni.

un contributo in tasse che sfiora ormai il più di un terzo del introitato

Altro che un terzo: tra tasse dirette, IVA su quello che compri e accise sui carburanti e sugli alcoolici (di cui il Pirata non può fare a meno), andiamo a più della metà.

 

[mapeit]

Sono quì a chiedere aiuto per l'ennesima fregatura data da un conduttore cui avevo fatto di tutto per favorirlo e aiutarlo. Dopo solo 4 mesi dalla stipula di un 4 + 4 mi invia disdetta il mese scorso e questo mese, dicendo che tanto io posseggo i 3 mesi del deposito cauzionale, non paga i prossimi 3 mesi. L'avvocato con le sue raccomandate da 500€ non credo mi serva molto se non a lui solamente. Pensavo, dato che sempre per favorire sta disgrazia, alla disdetta avevo immediatamente messo on line la disponibilità del immobile per un subentro, cecando anche di trovargli pure qualcuno che gli compri i mobili, dato che l'immobile l'ho sempre affittato vuoto. Mentre sto soggetto conduttore, narrando che va all'estero, dice che pure deve cedere i mobili che io ovviamente non posso ritirare. Ebbene, nonostante la mia sempre totale disponibilità, oggi i sono ritrovato un vocale facebook che mi annuncia la rinuncia al pagamento del dovuto mensile perchè ho già 3 mesi del deposito. Pensavo forse a torto o a ragione, quale unico metodo per accelerare la fuoriuscita di tale disgrazia, la messa in vendita del immobile? Cosa mi potete consigliare?
La ultra trentennale legge schifo firmata governo dalema lo sappiamo è tutta sbilanciata a favore del inquilino e il propietario ha zero tutele.
Questo ha:
firmato un contratto 4 +4;
firmato una disdetta di 6 mesi e poi non paga;
fa un vocale dove afferma apertamente di non volere più pagare perchè ho già i 3 del deposito;
di persona davanti a Suo testimone ha affermato che rispettava i 6 mesi della disdetta;
Cosa mi suggerite di fare?
Grazie mille.

Capisco la tua rabbia e condivido al 100% la tua opinione sulle attuali (si fa per dire) leggi italiane sulle locazioni. Purtroppo devi subire la volontà dell'inquilino e puoi far poco per contrastarlo, finché non ti lascerà libero l'immobile. Io farei così:
- Gli invierei ora una raccomandata a.r. in riferimento al suo recesso anticipato, dichiarando di non concordare sull'utilizzo della cauzione in conto affitto e invitandolo formalmente a corrispondere i canoni di locazione fino alla data di scadenza del preavviso, a meno che tu non trovi qualcuno che subentra nella locazione prima di tale data del rilascio,
- Nella raccomandata gli chiederei anche, altrettanto formalmente, di consegnarti l'immobile in perfetto stato e libero da persone e cose, riservandomi di agire per vie legali qualora non rispettasse i patti contrattuali o fossero rilevati danni all'immobile.
- Valuterei da subito se l'inquilino ha o non ha beni o redditi aggredibili per eventuali rivalse (es. stipendio, conti correnti, auto, immobili ecc.) e, una volta liberato l'immobile e appurato che ha introiti aggredibili, valuterei con un legale la possibilità di tentare un recupero dei crediti nei suoi confronti tramite decreto ingiuntivo e pignoramento presso terzi (es. stipendio). Se si trasferisce in un Paese europeo la cosa è fattibile, altrimenti è troppo complesso e costoso.
- Aspetterei che l'immobile fosse libero per metterlo in vendita.
In fin dei conti ti costa solo una raccomandata, ma almeno metti le mani avanti e gli fai balenare il dubbio che il suo comportamento scorretto non debba necessariamente essere privo di conseguenze negative.