Tra le obbligazioni del proprietario locatore vi è quella di mantere l’immobile in stato da servire all’uso contenuto ed a tale fine deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie. In particolare sono a carico del locatore le opere di manutenzione – sia ordinarie che straordinarie – eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
L’art. 1583 del c.c. Mancato godimento per riparazioni urgenti - Se nel corso della locazione la cosa (ovvero l'immobile) abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.
Art.1584 c.c. Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre 1/6 della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Ma essendo un diritto del Conduttore e non del Locatore ....Il locatore, non può disdettare il Contratto anticipatamente solo perchè deve provvedere ad eseguire opere di manutenzione sull’immobile locato. Anche in queste circostanze il contratto rimane in vigore.
La legge invece tutela il Conduttore che se si trova nella situazione in cui il locatore si rifiuti di intervenire, ha la possibilità di scegliere tra l’esecuzione forzata in forma speficica degli obblighi di fare (costringere il locatore ad intervenire) (2931 e 612 cpc) oppure l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento (1453 c.c.).
Saluti Marco
