Pareri su investimento immobiliare a Pozzuoli (NA)

[Simone12]

Buongiorno a tutti,
sto valutando l’acquisto di un appartamento a Pozzuoli (Provincia di Napoli) e mi farebbe piacere avere un vostro parere.

Caratteristiche principali:
•Prezzo: 240.000 € (prezzo definitivo)
•Superficie: 155 m² interni + circa 35 m² balconi totali (3 balconi)
•Piano: 1° piano senza ascensore, edificio di 3 piani, 5 condomini.
•Camere: 4
•Locali totali: 5
•Bagni: 2
•Cucina abitabile
•Riscaldamento autonomo a metano
•Infissi doppio vetro/PVC
•Porta blindata
•Classe energetica: G
•Luminosissima, esposizione su tutti e 4 i lati

Spazi extra:
•1 posto auto nel parco
• 1 Garage di 50 m²
•120 m² di area esterna esclusiva
•Porzione del lastrico solare (~1/3)
•Parco custodito con guardiania giorno e notte
Stato: totalmente da ristrutturare

Link su immobiliare:

https://www.immobiliare.it/annunci/121335024/?utm_source=navigator-share&utm_medium=share&utm_content=app

Domande:
1.Secondo voi, il prezzo di 240.000 € è sensato per un appartamento con queste caratteristiche nella zona? (Un agente esperto me l’ha valutata a 230k, ma è stata già fatta un’offerta a 240k)
2.Indicativamente, quanto potrebbe costare la riqualificazione energetica per portarlo dalla classe G ad almeno alla classe C?

Grazie mille a chi vorrà condividere la propria esperienza o opinione

 

[Simone12]

Buongiorno a tutti,
sto valutando l’acquisto di un appartamento a Pozzuoli (Provincia di Napoli) e mi farebbe piacere avere un vostro parere.

Caratteristiche principali:
•Prezzo: 240.000 € (prezzo definitivo)
•Superficie: 155 m² interni + circa 35 m² balconi totali (3 balconi)
•Piano: 1° piano senza ascensore, edificio di 3 piani, 5 condomini.
•Camere: 4
•Locali totali: 5
•Bagni: 2
•Cucina abitabile
•Riscaldamento autonomo a metano
•Infissi doppio vetro/PVC
•Porta blindata
•Classe energetica: G
•Luminosissima, esposizione su tutti e 4 i lati

Spazi extra:
•1 posto auto nel parco
• 1 Garage di 50 m²
•120 m² di area esterna esclusiva
•Porzione del lastrico solare (~1/3)
•Parco custodito con guardiania giorno e notte
Stato: totalmente da ristrutturare

Link su immobiliare:

https://www.immobiliare.it/annunci/121335024/?utm_source=navigator-share&utm_medium=share&utm_content=app

Domande:
1.Secondo voi, il prezzo di 240.000 € è sensato per un appartamento con queste caratteristiche nella zona? (Un agente esperto me l’ha valutata a 230k, ma è stata già fatta un’offerta a 240k)
2.Indicativamente, quanto potrebbe costare la riqualificazione energetica per portarlo dalla classe G ad almeno alla classe C?

Grazie mille a chi vorrà condividere la propria esperienza o opinione

Aggiungo alcune informazioni che potrebbero essere utili per una valutazione più completa.


L’edificio è del 1990 e, da quanto mi è stato riferito, lo stato strutturale è buono. L’appartamento invece è da ristrutturare internamente: l’impianto elettrico e quello idraulico sono da rifare.


Le spese condominiali sono circa 80 € al mese e tutte quelle pregresse risultano pagate.


L’immobile si trova in Via Montenuovo Licola Patria 135, zona Licola/Cuma (Pozzuoli).


Un altro aspetto che mi ha fatto considerare l’acquisto è che l’appartamento è già predisposto per essere diviso in due unità: di fatto oggi è organizzato quasi come due bilocali, anche se in uno andrebbe realizzata la cucina.


La mia idea sarebbe quindi quella di fare inizialmente una ristrutturazione minima per renderli affittabili e metterli a reddito separatamente, in modo da coprire almeno in parte il mutuo. In futuro, quando andrò ad abitarci (ho 28 anni), farei poi una ristrutturazione più importante.

 

[Dimaraz]

2.Indicativamente, quanto potrebbe costare la riqualificazione energetica per portarlo dalla classe G ad almeno alla classe C?

Non ho conoscenza dei valori locali (personalmente lo trovo caro) e mi limito alla domanda evidenziata.
Già esistono degli infissi performanti anche se non il top attuale (peraltro inutili) quindi diventa proibitivo/arduo fare un salto di 4 classi di prestazione energetica che implica un intervento globale del Condominio.

L’appartamento invece è da ristrutturare internamente: l’impianto elettrico e quello idraulico sono da rifare.

Molto strano.
Da cosa ricavi tale necessità?

Quanto alla rendita dell'investimento ...farei fare un controllo da un "matematico".

 

[Simone12]

Non ho conoscenza dei valori locali (personalmente lo trovo caro) e mi limito alla domanda evidenziata.
Già esistono degli infissi performanti anche se non il top attuale (peraltro inutili) quindi diventa proibitivo/arduo fare un salto di 4 classi di prestazione energetica che implica un intervento globale del Condominio.



Molto strano.
Da cosa ricavi tale necessità?

Quanto alla rendita dell'investimento ...farei fare un controllo da un "matematico".

In che senso controllo da matematico?
Grazie per le info

 

[Heifetz]

1.Secondo voi, il prezzo di 240.000 € è sensato per un appartamento con queste caratteristiche nella zona? (Un agente esperto me l’ha valutata a 230k, ma è stata già fatta un’offerta a 240k)

L'offerta a 240.000 € è stata rifiutata oppure è ancora in corso ?
Premesso che hai già una valutazione da un agente esperto della zona, se anche qui qualcuno ti dicesse che "non li vale", cosa cambierebbe?

Quando arrivano offerte vicine alla richiesta, significa che la domanda percepisce il prezzo come "coerente".

2.Indicativamente, quanto potrebbe costare la riqualificazione energetica per portarlo dalla classe G ad almeno alla classe C?

Il passaggio da G a C richiede un insieme di interventi non da poco.

Un altro aspetto che mi ha fatto considerare l’acquisto è che l’appartamento è già predisposto per essere diviso in due unità

Può essere un'opportunità interessante, ma è un aspetto che va verificato con un tecnico:

ristrutturazione minima per renderli affittabili e metterli a reddito separatamente, in modo da coprire almeno in parte il mutuo

Prima di basare un piano economico su questa ipotesi è verificare che la divisione sia davvero fattibile.
La predisposizione aiuta, ma non è sufficiente.

esperienza o opinione

Un consiglio che posso darti, se non l'hai ancora fatto e ritieni di essere davvero interessato, è di fare intanto una visita di persona.

 

[Simone12]

L'offerta a 240.000 € è stata rifiutata oppure è ancora in corso ?
Premesso che hai già una valutazione da un agente esperto della zona, se anche qui qualcuno ti dicesse che "non li vale", cosa cambierebbe?

Quando arrivano offerte vicine alla richiesta, significa che la domanda percepisce il prezzo come "coerente".

Il passaggio da G a C richiede un insieme di interventi non da poco.

Può essere un'opportunità interessante, ma è un aspetto che va verificato con un tecnico:

Prima di basare un piano economico su questa ipotesi è verificare che la divisione sia davvero fattibile.
La predisposizione aiuta, ma non è sufficiente.

Un consiglio che posso darti, se non l'hai ancora fatto e ritieni di essere davvero interessato, è di fare intanto una visita di persona.

Grazie per la risposta!
Vedrò la casa.
Ps: a quanto si potrebbe stimare tale passaggio di classe che tu sappia? Grazie

 

[Dimaraz]

quanto si potrebbe stimare tale passaggio di classe che tu sappia?

Non è solo questione di costi ma di fattibilità tecnica aggravata dal fatto che in un Condominio non puoi fare solo tu un "cappotto".
Non sto ad elencarti tutte le "menate" sugli interventi necessari per passare da G ad C...alcuni dei quali poi non trovano riscontro in un effettivo risparmio sul combustibile.
Per esempio la sola sostituzione della caldaia a gas con una Pompa di Calore aria\acqua genera un salto di 2 classi "sulla carta".
Ma oltre ai 15/20mila euro della sola Pompa potrebbe rendersi necessario l'adeguamento dei radiatori.
Ammesso tu possa fare tutti i lavori ...pistola alla testa e senza calcolatrice conta dai 100mila ai 250mila Euro ...quanto al Bonus Fiscale da capire se utilizzabile.