Preavviso per disdetta anticipata

[Ducale]

ricorrere ad un contratto di locazione 4+4 risolto con preavviso il giorno dopo apparirebbe a qualsiasi giudice un escamotage per aggirare le norme vigenti.

Aggirare le norme vigenti, comporta, in questo caso, l'assoggettamento del mio reddito percepito al 21%, anziché al 10%, come previsto nei contratti transitori in comuni ad alta densità abitativa. Quindi, allo Stato, conviene il 4+4 disdetto. All'inquilino spetta solo il diritto a non firmare quel contratto, secondo me. Anche se facesse una segnalazione, quale sarebbe la mia violazione e relativa sanzione? Sono proprietario di un immobile regolare, in quanto condonato nel 1993 (non più un magazzino), ma sprovvisto dell'abitabilità, perché non rilasciato, in automatico, dal Comune, a suo tempo. Non credo attualmente ci sia una normativa che sanzioni questa situazione. Certo è che, se ristrutturo, non potrò ottenere mai l'agibilità come prevista a partire dal 30 giugno 2003 dal TUE in vigore.

 

[mapeit]

Dal punto di vista fiscale tu non sei perseguibile. Anche a me è capitato di stipulare contratti 4 + 4 con la possibilità di recesso da parte dell'inquilino con soli due mesi di preavviso quando non vi erano valide motivazioni (quelle previste dall'Accordo Territoriale) per stipularne uno ad uso transitorio. E' ovvio che la legge non risponde più alle molteplici esigenze degli affittuari i quali non vogliono impegnarsi per 4 anni anche se la loro motivazione non rientra tra quelle elencate. Però, inviare la disdetta un giorno dopo firmato il contratto mi sembra una prassi non condivisibile dal punto di vista civilistico. Se qualcuno vuole piantarti una rogna in questo modo ci riesce (non parlo del Fisco) poiché la simulazione risulta evidente. Il contratto ad uso transitorio, assoggettato alle gabelle ai Sindacati, è una vera e propria schifezza ed a tal proposito io vi sono ricorso spesso senza il loro avvallo e senza - di conseguenza - usufruire delle agevolazioni IRPEF e IMU. Per quanto riguarda la normativa sui contratti brevi guarda pure qui: Agenzia delle Entrate Gli adempimenti sono quelli di trasmettere alla Questura i dati degli inquilini e di pagare la cedolare secca sugli affitti. Puoi trasmettere i dati anche via fax.
Per quanto riguarda la non conformità del tuo immobile ad essere abitato non entro nel merito, trattandosi di norme stabilite dal Comune dovresti attenerti a quelle e le sanzioni potrebbero esserti irrogate solo da loro.

 

[Ducale]

Grazie mille. In realtà non capiterebbe spesso disdette "lampo".
Ci sono molti giovani che vengono dal sud per rapporti di lavoro a tempo determinato comunicati all'ultimo momento. Questa situazione rende loro difficile trovare sistemazioni alloggiative economiche, in quanto, con gli affitti brevi, le case in città vengono affittate quasi tutte con questa formula a costi inaccessibili per uno che prenderà 600/700 euro al mese di stipendio.
Per questo motivo io darei loro la possibilità immediata di trovare alloggio velocemente e lascerei loro decidere quando e se interrompere il contratto 4+4, con un preavviso di soli 30 giorni. In genere questo tipo di conduttore non sa se il contratto gli verrà prorogato o meno e quindi starebbe anche più sereno. Se non altro fino a quando decidere di sistemarsi definitivamente in una casa più adeguata alle proprie esigenze.
Con il mio monolocale, difficilmente potrei fare affitti brevi, in quanto la Questura è stata categorica.
Anche se il motivo della locazione non è turistica, la fanno rientrare lo stesso come fosse turistica, chiedendo la comunicazione in Comune dell'inizio di locazione per finalità turistiche, normate dalla Legge Regionale. Io questa comunicazione non la posso fare, in quanto il Comune, di fronte a immobili non conformi per ciò che riguarda i requisiti minimi, non avalla e potrebbe successivamente, a campione, decidere di formalizzarmi il divieto di proseguire.
Fermo restando che affittare con le altre casistiche non mi sarebbe vietato, in quanto il Comune non è chiamato in causa.
Pertanto, penso che l'alternativa al 4+4, potrebbe essere affittare con contratti transitori, solo a chi può documentare con motivazioni elencate e per periodi superiori a 30 giorni, in modo che, la relativa registrazione, assolverebbe anche adempimenti con la Questura mi eviterebbe anche la comunicazione in Comune.
Presumo però che subirei accertamenti per la verifica delle motivazioni, se simulate o meno, al solo fine di ottenere le agevolazioni. Senza tralasciare che, ad ogni contratto da asseverare, le associazioni fanno cassa.

 

[uva]

l'alternativa al 4+4, potrebbe essere affittare con contratti transitori, solo a chi può documentare con motivazioni elencate e per periodi superiori a 30 giorni,

Infatti questa sarebbe la tipologia contrattuale corretta: contratto di locazione in cui l'esigenza transitoria è dichiarata e dimostrata col contratto di lavoro a tempo determinato del conduttore.
Suppongo che gli inquilini potenziali citati:

molti giovani che vengono dal sud per rapporti di lavoro a tempo determinato

abbiano un contratto di lavoro superiore ai 30 giorni.
Se poi gli viene prorogato, puoi stipulare un nuovo contratto transitorio.

La registrazione del contratto transitorio all'Agenzia delle Entrate assorbe l'obbligo di comunicazione cessione fabbricato all'Autorità di P.S., tranne che per i cittadini extracomunitari.
Se rinunci alle agevolazioni fiscali (cedolare secca e aliquota IMU ridotte) puoi evitare l'asseverazione del Sindacato proprietari o inquilini.

Penso che il tuo problema in realtà sia la determinazione del canone: affittando col contratto libero 4 + 4 puoi proporre all'inquilino un canone (molto) maggiore rispetto a quello concordato che risulta dai parametri dell'Accordo Territoriale per i transitori.

 

[Ducale]

Penso che il tuo problema in realtà sia la determinazione del canone: affittando col contratto libero 4 + 4 puoi proporre all'inquilino un canone (molto) maggiore rispetto a quello concordato che risulta dai parametri dell'Accordo Territoriale per i transitori.

Grazie. Riguardo a questo problema, penso che, se c'è accordo con il conduttore, si potrebbe inserire nella clausola del canone, l'importo derivante dal calcolo attestato dalle associazioni in base ai suddetti parametri e nella clausola "oneri accessori", quelli previsti da DM, ma che vengono anticipate a titolo di rimborso al locatore in una cifra da stabilire (comprendente consumi, tari, spese condominiali, wi-fi, spese per stesura e registrazione del contratto), magari spalmata ogni mese, riportando la frase: "salvo conguaglio a fine locazione". A fine locazione, potrebbe capitare, magari, che il conduttore rinunci al conguaglio a suo favore, perché gli conviene cosi. Chiaramente mi farei firmare la liberatoria ove nulla è dovuto economicamente più tra le parti con la conclusione del contratto.

 

[uva]

nella clausola "oneri accessori"

Se vuoi essere in regola, pur non sottoponendo il contratto transitorio al controllo e asseverazione di un Sindacato dei proprietari o degli inquilini, devi stipularlo in conformità al modello ministeriale: Allegato B al D.M. 16/01/2017
caricaPdf (gazzettaufficiale.it)
in cui l'art. 6 riguarda gli oneri accessori.

E fa espresso rinvio alla Tabella riportata nell'Allegato D:
caricaPdf (gazzettaufficiale.it)

Se le parti vogliono stabilire ripartizioni diverse degli oneri accessori, secondo me è opportuno evitare i contratti concordati e stipulare quelli liberi 4+4.

 

[uva]

Anche a me è capitato di stipulare contratti 4 + 4 con la possibilità di recesso da parte dell'inquilino con soli due mesi di preavviso

Per me ormai da qualche anno è una prassi normale.
Nel contratti 4 + 4 stabilisco che il conduttore possa recedere anticipatamente, senza necessità di alcuna motivazione, con preavviso di 3 mesi.

I 6 mesi previsti dalla legge sono un periodo troppo lungo, a volte gli inquilini non rispettano neppure i 3. In tal caso compensiamo il mancato preavviso col deposito cauzionale, dopo aver accertato che non vi siano danni nell'immobile a loro imputabili né conguagli di oneri accessori da regolare.

I "gravi motivi" sono difficili da valutare. Preferisco che il conduttore quando decide di andare via rilasci la casa piuttosto che rimanga lì, magari diventando moroso perché non può/non vuole pagare.

 

[Ducale]

Nel mio caso viene molto comodo il 4+4 (locale piccolo e essenziale nell'arredo, stile Il ragazzo di campagna di Pozzetto) con un canone tutto compreso (a molti inquilini piace molto questa soluzione) e con possibilità di disdire con un preavviso minimo (30 giorni). Ho diversi monolocali in affitto e la maggior parte dei conduttori non legge neanche il contratto prima di firmare. Mi chiedono solo quando viene al mese per lui/lei da solo/a per un periodo stimato di qualche mese. In fondo si tratta di persone sole, senza famiglia dietro, stanno poco in casa e consumano poco e vanno via presto. Periodi buchi tra due locazioni non sono lunghi, perché si riaffitta subito (cosa che non insospettirebbe l'Agenzia delle Entrate per eventuali proseguimenti in nero). In pratica, pur se macchinoso (farei firmare il contratto è gli lascerei contestualmente il modulo prestampato di disdetta dove dovrà indicare la data in cui il monolocale sarà liberato e datarlo 30 giorni prima), non ci vedrei grandi pericoli. L'importante è far capire che se accetta il monolocale con quelle minime dimensioni, poi non si deve lamentare. Non glielo ha ordinato il medico di scegliere casa mia in affitto.

 

[uva]

la maggior parte dei conduttori non legge neanche il contratto prima di firmare.

Nella mia esperienza invece gli inquilini non firmano senza aver letto e capito (come mi sembra giusto sia!)
Quando ci incontriamo per la stipula e consegna chiavi io leggo il contratto e spiego le clausole che loro non capiscono o vogliono approfondire.
Nel mio caso si tratta quasi sempre di contratti liberi 4 + 4 o concordati 6 + 2; forse per i transitori/turistici di breve durata i conduttori sono meno interessati all'aspetto civilistico.

 

[Ducale]

Nella mia esperienza invece gli inquilini non firmano senza aver letto e capito (come mi sembra giusto sia!)
Quando ci incontriamo per la stipula e consegna chiavi io leggo il contratto e spiego le clausole che loro non capiscono o vogliono approfondire.
Nel mio caso si tratta quasi sempre di contratti liberi 4 + 4 o concordati 6 + 2; forse per i transitori/turistici di breve durata i conduttori sono meno interessati all'aspetto civilistico.

Nella mia esperienza decennale confido che ho sempre messo in pratica la procedura della disdetta, più o meno immediata, con il 4+4. Alcuni conduttori stanno solo 31 giorni, altri 5/6 mesi, altri arrivano anche a superare un anno. Non impongo di andarsene. Garantisco invece di potere stare finchè ne hanno la necessità, che può essere solo un mese o 4 anni. A me non interessa quanto tempo stanno. In tutti i miei monolocali piccoli, negli ultimi anni, ho adottato sempre questa procedura, anche per necessità, visto che con gli affitti brevi o transitori, le regole e i paletti sono troppi, soprattutto per piccoli punti di appoggio oggetto dei miei investimenti (il Comune e la Questura non bisogna tirarli in ballo, non approvano). Ormai, i nuovi inquilini, mi cercano con il passa parola. Per questo non vogliono leggere il contratto. Sanno che si possono fidare di me, mi tengo addirittura una copia delle chiavi per eventuali emergenze e lo sanno, non chiedo cauzioni, l'angolo cottura e completa di stoviglie, fornisco il wi-fi, se si rompe qualcosa intervengo io, essendo un tuttofare, non chiedo cifre esorbitanti ecc.
In questi anni posso dire che non ho avuto mai accertamenti da parte di nessuna Autorità, ho sempre pagato tante tasse in cedolare secca, ho fatto guadagnare tanto l'associazione di categoria che mi ha curato le stesure, le registrazioni e le chiusure di questi contratti. Non ho avuto mai questioni con nessun inquilino.
Ho aperto questa discussione in quanto non ho mai approfondito se questa procedura fosse vietata o meno da qualche normativa che non conosco. Io posso dire che chiamerei questa locazione con il termine "flessibile". Visto che la legge dice che si può derogare al preavviso di 6 mesi, io ho derogato e penso di non avere fatto nulla di male. Ma volevo un parere da chi ne sa più di me. Vi ringrazio per i vostri punti di vista. Dal canto mio, vi ho rappresentato quella che è stata una mia esperienza, magari utile ad altri.