Sfratto per finita locazione ed accordo transattivo di indennità di occupazione

[mapeit]

@Clematide ha perfettamente ragione sulla natura risarcitoria per danno emergente delle somme percepite, però, come ho riportato anch'io, l'Agenzia delle Entrate ha dato interpretazioni diverse non tanto sull'imposta di registro (il 2% o il 3% relativa alle somme percepite a seguito dell'accordo o dell'imposizione sulla permanenza del conduttore), bensì sull'imposizione fiscale ai fini IRPEF delle stesse somme percepite.
In pratica, nel secondo caso (quello del 3%), secondo alcuni autori le somme non hanno rilevanza fiscale in quanto risarcimenti elargiti a fronte di "danno emergente", per altri invece vanno dichiarate, non nei redditi fondiari, bensì in quelli diversi, perché corrisposte a fronte di "lucro cessante".
In soldoni, il risarcimento per danno emergente non è tassabile, quello per lucro cessante si.
Un'esauriente spiegazione di questa differenza, di non poco conto, puoi leggerla in questa sentenza della Commissione Tributaria per la Sardegna.
Sentenza del 04/04/2022 n. 235 - Comm. Trib. Reg. per la Sardegna Sezione/Collegio 1

 

[uva]

nel caso di natura risarcitoria le somme vadano inserite nella dichiarazione dei redditi

Concordo con questa interpretazione, perché l'art. 6, c. 2 del TUIR recita:

I proventi conseguiti in sostituzione di redditi, anche per effetto di cessione dei relativi crediti, e le indennità conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, esclusi quelli dipendenti da invalidità permanente o da morte, costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti. Gli interessi moratori e gli interessi per dilazione di pagamento costituiscono redditi della stessa categoria di quelli da cui derivano i crediti su cui tali interessi sono maturati.

Sto seguendo un caso simile al tuo (sfratto per finita locazione di un inquilino anziano che continua ad occupare l'immobile) e mi sono informata circa la tassazione dell'indennità di occupazione ex art. 1591 Cod.Civ.
Mi risulta vada dichiarata come i canoni di locazione: nel quadro Rb - redditi dei fabbricati. Se il contratto risolto era in cedolare secca, anche l'indennità di occupazione è tassata in cedolare, quindi non si deve versare l'imposta di registro del 2%.

Però i conti si fanno alla fine, quando effettivamente l'ex inquilino rilascerà l'immobile.
Perché lui potrebbe non pagare l'indennità di occupazione, o pagarla solo in parte. Potrebbe andare via prima della data stabilita da giudice, oppure rimanere ancora lì, fino a quando l'ufficiale giudiziario eseguirà lo sfratto.
Ti consiglio di non fare comunicazioni all'Agenzia delle Entrate né versamento dell'imposta di registro; per ora controlla se ogni mese il tuo ex inquilino paga il dovuto.

 

[ogpls]

"mancato guadagno derivante da un contratto di locazione (che il giudice ha risolto a tutti gli effetti) a titolo di lucro cessante"
In realtà il giudice confermando che l'inquilino starà li fino al 30 novembre non ha confermato che il contratto è risolto ma al contrario che proseguirà.
L'agenzia ha detto che nonostante il contratto sia in scadenza si può fare una proroga fino al 30 novembre
Ma un dubbio rimane e se poi l'inquilino smettere di pagare io come giustifico la proroga senza i pagamenti dei canoni?
Inoltre dal punto di vista legale cosa succede devo rifare uno sfratto per morosità con ulteriori spese?

 

[uva]

In realtà il giudice confermando che l'inquilino starà li fino al 30 novembre non ha confermato che il contratto è risolto

Nel primo post hai scritto che

il giudice ha convalidato lo sfratto per finita locazione

Perché adesso dici che il giudice ha disposto che il contratto "proseguirà" fino al 30/11?
Cosa sta scritto nel verbale della causa?
Cosa dice il tuo avvocato?


Nel caso che sto seguendo io sta scritto chiaramente che il giudice "convalida lo sfratto per finita locazione e fissa per l'esecuzione il giorno X".
In pratica ha concesso allo sfrattato ultra80enne 8 mesi di tempo (dalla data di risoluzione a quella prevista per il rilascio) per sgomberare e andarsene; ma il contratto di locazione è risolto (= finito, chiuso).

 

[uva]

il contratto sia in scadenza

se il vostro contratto è "in scadenza" significa che non si tratta di sfratto per finita locazione.

Probabilmente hai attivato col tuo avvocato la procedura di licenza per finita locazione in modo da ottenere un titolo esecutivo prima della scadenza del contratto.
E' così?

 

[ogpls]

Credo che la soluzione migliore sia quella di aspettare come dice uva e vedere se l'inquilino continua pagare poi se va cosi inserirò i canoni che mi verserà fino a novembre nel quadro rb della dichiarazione del prossimo anno in caso non li pagasse non so cosa succederà ma sicuramente il giudice non so se gli darà ancora ragione e gli permetterà di stare li fino a novembre e il mio avvocato dovrà proseguire la causa di sfratto

 

[ogpls]

se il vostro contratto è "in scadenza" significa che non si tratta di sfratto per finita locazione.

Probabilmente hai attivato col tuo avvocato la procedura di licenza per finita locazione in modo da ottenere un titolo esecutivo prima della scadenza del contratto.
E' così?

Certo volevo vendere l'alloggio e ho dato disdetta sei mesi prima della scadenza del contratto con sfratto di licenza per finita locazione il giudice ha convalidato lo sfratto il 30 marzo ma poi ha dato l'esecuzione tra 8 mesi cioè il 30 novembre

 

[ogpls]

Perché l'inquilino è anziano e si e presentato davanti al giudice con un referto medico di problemi di salute

 

[uva]

licenza per finita locazione

E' una procedura diversa dallo sfratto, utile per precostituirsi il titolo esecutivo.

Il contratto giungerà alla sua scadenza naturale il 30/03/2026 (se la data che hai scritto è corretta). Tu NON devi comunicare nulla all'Agenzia delle Entrate, perché si comunicano solo le risoluzioni anticipate.

Nei mesi successivi controlla se l'ex inquilino paga mensilmente l'indennità di occupazione e le spese condominiali.
Se a novembre lui sarà ancora lì dovrai avvisare il tuo avvocato, in modo che gli notifichi il precetto. Considera che durante il primo accesso gli ufficiali giudiziari a Torino non eseguono lo sfratto, quindi si perde altro tempo.

Se hai dei dubbi rivolgiti all'avvocato e fatti spiegare la procedura; non rischiare di prendere iniziative sbagliate.

Nel caso l'ex inquilino sia disonesto e rimanga lì senza pagare nulla, pur avendo un'alternativa, perché sa di essere protetto in quanto soggetto debole, tieni pronto il piano B (accordo bonario di rilascio "incentivato").
A volte è il male minore, specialmente se l'anziano ha una pensione bassa e aspettativa di vita breve; quindi il recupero dell'indennità di occupazione + spese condominiali non pagate tramite decreto ingiuntivo sarebbe infruttuoso.

 

[ogpls]

In cosa consiste l'accordo bonario di rilascio incentivato? Forse e meglio del decreto ingiuntivo che costa ulteriori spese legali quanto uno sfratto?