Vendita immobile con patto di riservato dominio.

[Pierluigi49]

Buongiorno, sono in procinto di vendere un appartamento con la clausola di riservato dominio e la domanda che pongo è la seguente:
Se alla scadenza del primo periodo dopo il quale di perfeziona il contratto se l'acquirente, che nel frattempo è andato ad abitarci, cessa i pagamenti quali possibilità ho di ritornare nella disponibilità dell'appartamento oppure devo ricorrere ad un tribunale?

 

[Nemesis]

quali possibilità ho di ritornare nella disponibilità dell'appartamento

Ex art. 1525 c.c., nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive.
Il mancato pagamento da parte dell'acquirente di una rata superiore all’ottava parte del prezzo oppure di più di una rata del prezzo può comportare, per l'acquirente, la decadenza dal beneficio del termine relativamente alle rate successive. Inoltre, il venditore può far valere la risoluzione del contratto per inadempimento dell'acquirente e chiedere il risarcimento del danno subìto. Qualora il contratto preveda una clausola risolutiva espressa, il contratto si risolve di diritto quando il venditore dichiari all'acquirente che intende valersi della risoluzione del contratto, non avendo più interesse alla prosecuzione del rapporto contrattuale a causa dell’inadempimento dell'acquirente.
Con la risoluzione del contratto l'acquirente perde il titolo in base al quale gli è stato consegnato l'appartamento ed è obbligato alla immediata restituzione dello stesso. Se la vendita con patto di riservato dominio è stata stipulata per atto pubblico, lo stesso costituisce titolo esecutivo per ottenere l’esecuzione forzata per il rilascio dell’appartamento, ex art. 474 c.p.c.

 

[Gianco]

Il mancato pagamento da parte dell'acquirente di una rata superiore all’ottava parte del prezzo oppure di più di una rata del prezzo

Anche se le due rate complessivamente siano inferiori all'ottavo?

 

[Nemesis]

Anche se le due rate complessivamente siano inferiori all'ottavo?

La tutela del compratore non opera nel caso di mancato pagamento di più di una rata, anche se di valore complessivo inferiore all’ottava parte del prezzo, in quanto la reiterazione nel mancato pagamento delle rate è indice di una maggior gravità nell’inadempimento.
Il mancato pagamento di più rate non deve necessariamente essere consecutivo ma può anche essere alternato o a intermittenza.
Il legislatore, con una valutazione legale tipica, ha stabilito che il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo costituisce inadempimento di scarsa importanza; al di sopra della soglia stabilita dall’art. 1525 c.c. riprende vigore il potere del giudice di valutare se l’inadempimento del compratore sia tale da rompere il sinallagma contrattuale e consentire, quindi, la risoluzione del contratto.