Comodato e locazione

[lucia]

Salve sono usufruttuario di un immobile(composto di due locali di cui uno adibito a magazzino e per accedere al quale occorre passare dall'altro locale) di cui le mie 2 figlie sono nude proprietarie.Nel 1999 abbiamo stipulato un contratto di comodato che dice:"il comodante (Io) da e concede in comodato alle comodatrici (mie figli) che accettano i proventi derivanti dalla locazione del negozio sito in ..." a seguito dle quale le mie figlie hanno dato in locazione il predetto immobile.Oggi mi è venuto un dubbio nel comodato si parla genericamente di negozio senza specificare che si tratta di due locali di cui uno adibito a magazzino, nella locazione invece sono allegate le planimetrie dei due locali, non è che il contratto di locazione può essere annullato per questo? a dire io con il comodato ho autorizzato le mie figlie ad affittare "il negozio" e non anche specificatamente il magazzino quest'ultimo può considerarsi ricompreso nel termine negozio oppure dovrei fare un contratto di comodato anche per il magazzino?spero di essermi fatta capire e che qualcuno possa darmi una risposta.
Grazie

 

[Nemesis]

A parte "comodatrici" al posto di "comodatarie", a che pro fu stipulato un contratto di comodato con le nude proprietarie? Infine, chi dichiara quel reddito da locazione?

 

[lucia]

per fare stipulare alle comodatarie il contratto di locazione e garantirgli il relativo reddito.Dovrebbero dichiararlo le nude proprietarie.

 

[Nemesis]

Dovrebbero dichiararlo le nude proprietarie

Sbagliato. Il comodato è un contratto (a effetti obbligatori e non reali), il comodatario acquista un diritto "personale" di godimento sulla cosa concessa in comodato, e non un "altro diritto reale".
Pertanto il contratto di comodato non trasferisce la titolarità del reddito fondiario dal comodante al comodatario. Ne consegue che il reddito effettivo del fabbricato dev'essere imputato solamente all'usufruttuario dell’immobile. Dunque aver stipulato quel contratto di comodato non è servito a nulla. L'erario ringrazia, sia per le spese sostenute a suo tempo per l'imposta di bollo e l'imposta di registro su quell'atto, sia per le sanzioni per la non inclusione di quel reddito nella dichiarazione dei redditi dell'usufruttuario (se e quando qualcuno se ne accorgerà).

 

[Adriano Giacomelli]

Io ribalto la situazione portandola al fatto saliente: Le tue figli hanno stipulato un contratto, regolare ,spero, di locazione di un locale. Le tue figlie sono locatrici e chi ha preso in affitto sono conduttori.
Nessuno potrà mai eccepire nulla se le tue figlie dichiareranno il reddito e pagheranno le tasse.
Naturalmente nessuno potrà eccepire tranne te, che eventualmente potrai vantare diritti, ma dalla tua esposizione questo non risulta. Il conduttore non eccepirà nulla. Quindi tutto Ok!

 

[Nemesis]

Nessuno potrà mai eccepire nulla se le tue figlie dichiareranno il reddito e pagheranno le tasse.

Nessuno, tranne l'Agenzia delle Entrate!

 

[lucia]

Grazie per l'ampia ed esaustiva risposta.Credo proprio a questo punto che andrò da un notaio a fare la donazione dell'immobile alle mie figlie così elimino i problemi del comodato e quant'altro.A vs avviso è meglio donazione o compravendita?