Arretrati Istat, adeguamenti, e nuove Sentenze in merito.

[Flexlight]

Salve a tutti.
Provo a esporre il mio problema sinteticamente:
Il mio contratto 4+4 prevede l'aumento istat automatico.
Tuttavia in via bonaria (non scritta) il mio proprietario ha sempre detto di non volerlo. Infatti non me l'ha mai chiesto. Ora che devo lasciare l'appartamento mi manda una raccomandata chiedendomi il pagamento degli stessi e degli arretrati, dal 2007 ad oggi circa 2100 euro.

Mi sono sorti due dubbi:
1) un contratto di locazione prevede la registrazione del contratto che deve essere adeguato all'aggiornamento Istat. Ora io so per certo che ogni anno lui ha fatto la registrazione, ma non ha mai messo l'aggiornamento Istat dentro la registrazione annuale. Quindi la mia domanda è: può chiedermi lo stesso l'aumento Istat anche di fronte al non aggiornamento annuale della registrazione del contratto?
2) Ci sono due sentenze in rete (le potete trovare su google, non riesco a mettere i link), "Sent. n. 3014 del 28 febbraio 2012" e questa "Cassazione 07/10/2008 n 24753" in cui la Cassazione ripetutamente riafferma il principio di nullità della clausola di automaticità, che non può esimere il locatore di fare espressa richiesta scritta dell'adeguamento Istat di anno in anno. Le conoscete?

Grazie a chi mi darà qualche consiglio...

 

[JERRY48]

Contratti liberi (4+4 anni).

Per tali contratti, le condizioni contrattuali (tranne la durata) sono liberamente concordabili dalle parti, compreso l’aumento del canone in base all’indice Istat. Per comprendere, quindi, come comportarsi in questi casi è bene leggere con attenzione il contratto che si è firmato. In particolare, ci si può trovare innanzi a due diverse situazioni.


1) Se il contratto prevede che l’aggiornamento è dovuto “a richiesta” del locatore nessun aumento, quindi, sarà dovuto se non espressamente chiesto e, in caso di mancata richiesta per il passato, l’inquilino non sarà tenuto a pagare gli arretrati, ma solo il canone aggiornato in base agli aumenti scattatti a partire dalla data di riferimento.

2) Invece, se il contratto contiene formule quali “l’adeguamento è automatico, anche senza richiesta del proprietario”, in tal caso sarà l’inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, anche se il padrone di casa dimentica di chiedere l’adeguamento o non gli invii i conteggi o non spedisca alcuna lettera di sollecito formale.

Se il conduttore non adegua i pagamenti agli indici Istat, il proprietario ha diritto non solo all’aumento dalla scadenza annuale in poi, ma anche a tutti gli arretrati: ciò proprio perché l’aggiornamento era dovuto in base già al contratto.

In ogni caso, il locatore può chiedere gli arretrati solo degli ultimi cinque anni, perché per i canoni precedenti interviene la prescrizione: quindi, oltre tale termine, il proprietario non può più pretendere nulla.




Cass. sent. n. 15034/2004: “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta”.

 

[Flexlight]

Sì, ma questo lo so, il punto è che ci sono più sentenze, successive alla tua, che dicono anche che così non è.
Poi ho chiesto anche un'altra cosa specifica sulla registrazione del contatto che non riporta l'aumento Istat preteso: quindi tu registri un contratto a 100 e poi però pretendi 120?

 

[JERRY48]

Leggi:

http://sosonline.aduc.it/lettera/adeguamento+istat+automatico+arretrati_252644.php

http://www.centrostudianaci.it/sent...stat-deve-essere-chiesto-dal-locatore-anno-pe

 

[jac0]

quindi tu registri un contratto a 100 e poi però pretendi 120?

Che significa: che ha calcolato l'imposta di registro sempre con il valore iniziale dell'affitto, oppure che sul contratto è scritto un importo inferiore a quello che ha chiesto a te?

 

[adimecasa]

a parte il fatto che se poteva o no applicare l'istat, non richiesto, ma mi sembra esagerato 2100,00 di aumento in 4 anni ??? ciao

 

[quiproquo]

A parte la carognata sul lato umano, un buon avvocato potrebbe ben trovare un appiglio per un'accettazione tacita, implicita nel comportamento proprietario.....
Da far derivare con i tempi e il valore della registrazione. Come poteva sapere
al momento della registrazione automatica sul Mod.f23 quale ammontare il suo
inquilino avrebbe pagato il mese successivo??? Di norma la relativa tassa-imposta si suddive al 50% e che il calcolo è di competenza proprietaria; quindi è il proprietario che in questo caso ha stabilito autonomamente di rinunciare all'aumento ISTAT altrimenti avrebbe dovuto pagare il 2% sul canone aggiornato con la conseguente richiesta di rettifica all'inquilino......
Perchè non l'ha fatto??? Gira e rigira alla fine è un'omissione di un obbligo consolidato dalla prassi che ha indotto l'inquilino a pagare esattamente l'equivalente corrispondente algebricamente al versamento sul F23. Io,come
inquilino ricevo da 50 anni l'aggiornamento ISTAT...come piccolo proprietario
locatore l'ho sempre da 20 anni applicato....Quest'anno, data la crisi, al rinnovo
del secondo anno, ho deciso, (nonostante l'IMU triplicata) al momento del F23, di rinunciarci.....e solo dopo molti giorni, casualmente, l'ho comunicato all'inquilino che, incredulo, mi ha ringraziato. E' probabile che io rinunci in completa solitudine anche negli anni successivi all'aumento ISTAT: potrò mai chiedere
per pura speculazione contrattuale gli arretrati??? Credo proprio di no.
Alla prossima. P.De Iuliis alias quiproquo.

 

[jac0]

a parte il fatto che se poteva o no applicare l'istat, non richiesto, ma mi sembra esagerato 2100,00 di aumento in 4 anni ??? ciao

Gli anni di contratto sono 8 (4+4). Ipotizzando poi un aumento Istat di 20 euro/mese per tutta la vigenza contrattuale si ha:
Integrazione = (8 x 12 x 20) euro = 1.920 euro. Dunque la richiesta è verosimile, tranne che per il fatto che invece di 8 occorre considerare 5 anni, per via della prescrizione quinquennale.

 

[Flexlight]

Ciao ragazzi, scusate il ritardo.
Sì, allora, gli anni di affitto per cui chiede gli arretrati sono 6 (esattamente, scusate, avevo rammentato male, 2.022 euro). Ma quello che mi fa nervoso è la furbata: a voce mi aveva detto che non li voleva. Probabilmente ora sente la crisi perché me ne sto andando e non sa a chi affittare e qualcuno gli ha fatto notare la clausola.

Che significa: che ha calcolato l'imposta di registro sempre con il valore iniziale dell'affitto, oppure che sul contratto è scritto un importo inferiore a quello che ha chiesto a te?

Jac0, provo a spiegarmi meglio: lui in tutti gli anni ha registrato annualmente il contratto d'affitto con la stessa cifra iniziale, senza mai aggiungerci l'aumento Istat. Anche perché io, scaricando metà dell'affitto, se lui avesse voluto l'aumento Istat avrei avuto tutta la convenienza di richiederlo nella tassa di registro che poi vado a scaricare...

Ah Jerry48, perdonami, facendo riferimento al tuo primo intervento:

Cass. sent. n. 15034/2004: “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta”.

sono andato a leggere la sentenza e trovo scritto in "leggese" questo:
"Con riguardo alle locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, per l'aggiornamento del canone di locazione, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta, non necessariamente avanzata in forma scritta, l'art.
32 L. n. 392 del 1978, come modificato dall'art. 11. n. 118 del 1985, pone come dato, sul quale operare annualmente l'aggiornamento, il canone iniziale, con le conseguenze che a tale canone di partenza occorre far riferimento in occasione degli aggiornamenti annuali, considerando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo considerato e che, ai soli fini di questo calcolo, è ininfluente che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l'aggiornamento, in quanto tale mancata richiesta impedisce solo l'accoglimento della domanda degli aggiornamenti arretrati"
Qualcuno più intelligente di me me lo traduce?

 

[JERRY48]

In poche parole:
tu pagavi 100 inizialmente, a 100 devi aggiungere, come appunto da legge, necessariamente e inderogabilmente tutti gli adeguamenti ISTAT anche se non richiesti.
Sei in affitto da 10 anni? Il proprietario ti può richiedere gli adeguamenti solo per i 5 anni, gli altri 5 sono passati in prescrizione, ma il canone deve subire l'adeguamento Istat dal primo anno trascorso della locazione, cioè da quando pagavi 100, per cui il conteggio che ti ha fatto il proprietario è comprensivo degli adeguamenti dei 10 anni.
Spero di essere stato esaustivo.