Richiesta di annullamento della compravendita da parte di un creditore

[stanchissima]

Salve a tutti spero di essere nella sezione giusta. Entro subito in argomento: mio marito e i suoi fratelli hanno avuto in eredità un immobile, lo stesso viene venduto tramite agenzia a prezzo di mercato circa 8-9 mesi fa, pochi giorni fa ci arriva una citazione dove un debitore di uno dei fratelli che chiameremo A dice che l'immobile è stato venduto dolosamente per sottrarre il bene alle azioni esecutive dei creditori di quest'ultimo. Tenendo conto che la compravendita è avvenuta alla luce del sole a prezzo di mercato e che gli altri fratelli non sanno le condizioni finanziarie di questo fratello A visto i cattivi rapporti, è possibile questa cosa? L'avvocato a cui ci siamo rivolti ci ha spiegato che portando avanti la cosa avremmo vinto ma che visto le cose come vanno in Italia ci conveniva pagare il debito al fine di liberare la compravendita, altrimenti l'acquirente potrà chiedere l'annullamento della compravendita e dovremo pagare il doppio più le spese, quindi abbiamo offerto di tasca nostra al creditore di questo fratello A la parte avuta da quest'ultimo nella compravendita. il debitore invece vuole il pagamento di tutto il debito.......è lecita questa cosa cosa possiamo fare? L'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto? Grazie

 

[Dimaraz]

"Chiedere è lecito...rispondere cortesia"...ma mica si può pensare di ottenere sempre risposte favorevoli.
Strano consiglio o strano avvocato !?!?!
Se affermava che avevate ragione perché esporvi alle idiozie richieste?

Domani integro...troppo snervante dal telefono.

 

[stanchissima]

scusa ma non ho capito cosa vuoi dire...lui dice che sulla carta vinceremmo la causa xchè non abbiamo venduto al disotto del prezzo del mercato per di più attraverso un'agenzia quindi nessun accordo per defraudare il creditore di A ma che purtroppo una causa si protrae per anni e l'acquirente potrebbe chiedere la risoluzione della compravendita in quanto il debitore ha chiamato anche lui in causa come probabile complice, e l'acquirente non potrà disporre dell'immobile pienamente se non alla fine della causa

 

[alberto bianchi]

l'acquirente non potrà disporre dell'immobile pienamente se non alla fine della causa

lo stesso viene venduto tramite agenzia a prezzo di mercato circa 8-9 mesi fa, p

C'è qualcosa che non quadra. Ma come ? Il compratore ha pagato senza ricevere in consegna l'immobile ? Molto strano ! Ma il rogito, 8/9 mesi fa, è stato redatto o si è trattato solo di un compromesso ?
Il fratello A aveva un'attività imprenditoriale da cui derivano i suoi debiti ?

 

[stanchissima]

Buongiorno Alberto.. La compravendita è avvenuta in completa regolarità l'immobile è stato immediatamente consegnato, nulla nessuna ipoteca grava su di esso, solo ora questo creditore è venuto fuori che A gli deve dei soldi (chiaramente ne ha le prove) e ha citato tutti noi più l'acquirente come complici di una compravendita fittizzia al fine di distrarre la quota di A per non pagare il debito. Il nostro avvocato ha detto che la causa è sicuro che la vinciamo, ma l'aquirente non vuole sentire ragioni, vuole o la immediata risoluzione di questa faccenda o altrimenti chiederà l'annullamento della compravendita con relative conseguenze....Noi volendo venire incontro all'acquirente volevamo di tasca nostra dare la parte percepita da A debitore, al suo creditore ma questi ha rifiutato in quanto non salda completamente il debito per recedere vuole il pagamento di tutto il debito....io vorrei sapere ma sono lecite queste richieste? Davvero l'acquirente può chiedere l'annullamento della compravendita chiedendoci il doppio più i danni visto che ha già avuto delle spese per la ristrutturazione etc....spero di essere stata chiara grazie per quanto riguarda la sua seconda domanda si aveva un'attività imprenditoriale e sinceramente non se è fallita o meno, ma il debito è verso un privato un suo amico che pare gli abbia prestato dei soldi.

 

[1giggi1]

Non penso che il creditore possa aggredire tutti voi, e allora se chiedevate la divisione giudiziale che faceva causa anche al giudice?
Credo che se avesse un avvocato onesto questi gli consiglierebbe di prendere quanto da voi proposto come quota del debito e che rimarrebbe in credito per la parte residua. Anche agendo per annullare l'atto, non potrà mai pretendere più della quota del suo debitore, che è la stessa che voi gli offrite ora senza spese legali.

 

[Dimaraz]

Troppe questioni...vediamo di chiarire.

SE la compravendita è stata rogitata (9 mesi fà) l'acquirente non può di certo sollevare questioni adesso.
SE avesse acquistato con funzione "prima casa" e rispettando i dettami della legge ...nessun creditore potrà mai ottenere "sequestro" dell'immobile o annullameno di un atto regolare.

Dal lato del "creditore".
Come già aggiunto da chi mi ha preceduto, mai potrebbe pretendere da voi quota di quanto incassato dal fratello per la vendita, ancor meno che voi saldiate il debito di vostro fratello (se non per ragioni "ereditarie" in caso di morte dello stesso).

Spero che non abbiate liquidato alcunchè a detta persona.

Quanto alla sua asserzione di poter far "annullare " una vendita già avvenuta, mesi orsono, per presunta "distrazione" di un "cespite"...(forse)** deve ottenere sia riconosciuto il "fallimento" del debitore.
**(Servirebbero ulteriori particolari sulla natura del debito e di come sia maturato, sul patrimonio del fratello etc etc).

Il vostro avvocato vi ha mal consigliato/assistito ...quantomeno poteva far sottoscrivere un accordo dove il creditore accettava il vostro saldo della quota incassata dal fratello debitore per la vendita senza ulteriori pretese.

 

[Ollj]

altrimenti l'acquirente potrà chiedere l'annullamento della compravendita e dovremo pagare il doppio più le spese

L'avvocato si sarà mal espresso... non si tratta di annullamento dell'atto ma dell'azione revocatoria ex art.2901 CC, che impedisce all'atto di produrre effetti contro il creditore (l'atto è pienamente valido); l'annullamento sarebbe operante invece ove s'intendesse far valere la simulazione ma non ne vedo le condizioni di operabilità.

L'avvocato a cui ci siamo rivolti ci ha spiegato che portando avanti la cosa avremmo vinto ma che visto le cose come vanno in Italia ci conveniva pagare il debito al fine di liberare la compravendita

Questa proprio non la capisco...
Il Terzo in buona fede risulta tutelato in tutto e per tutto, data la sua buona fede (acquisto a prezzo di mercato e tramite agenzia immobiliare) salvo che non sia stato così sciocco da trascrivere dopo la trascrizione della domanda di revocatoria (non è di certo il vostro caso).
Si consideri poi che si tratta di un bene comune e la dimostrazione della volontà di frode da parte del debitore (che non è unico proprietario ma pro quota e nulla può disporre in assenza di assenso degli altri comunisti) è non facile; in più si consideri che la revocatoria potrà aver luogo limitatamente alla quota parte spettante al debitore come ricordato da Cassazione n.1804/2000:
"L'art. 2901 c.c., comma 1°, nello stabilire che il creditore può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni (nel concorso dei requisiti previsti), non prescrive che tali atti debbano essere soltanto quelli aventi ad oggetto un bene appartenente in proprietà esclusiva al debitore. Anche un bene in comunione, dunque appartenente a più soggetti pro quota, qualora formi oggetto di un atto di disposizione (qual'è il conferimento in una società di capitali, costituente atto traslativo in favore della società medesima) può dar luogo all'esperimento di un'azione revocatoria. E se soltanto alcuni degli (ex) comproprietari erano debitori, è evidente che questa potrà essere esperita soltanto per la quota parte già spettante ai condebitori, mancando qualsiasi titolo per estendere l'inefficacia dell'atto dispositivo (in caso di accoglimento della revocatoria) anche nei confronti degli altri soggetti, che non erano debitori dell'istante"

Io sinceramente non mi presterei alle mire del creditore e andrei in giudizio; a lui dimostrare che vi siano tutte le condizioni previste dalla legge... e sono assai molte!

Art.2091 CC:
1. Il creditore, anche se il credito è soggetto a condizione o a termine, può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio coi quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni, quando concorrono le seguenti condizioni:
1) che il debitore conoscesse il pregiudizio che l' atto arrecava alle ragioni del creditore o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, l' atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento;
2) che, inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo fosse consapevole del pregiudizio e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, fosse partecipe della dolosa preordinazione.
2. Agli effetti della presente norma, le prestazioni di garanzia, anche per debiti altrui, sono considerate atti a titolo oneroso, quando sono contestuali al credito garantito.
3. Non è soggetto a revoca l' adempimento di un debito scaduto.
4. L' inefficacia dell' atto non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione.

Quindi come detto da Dimaraz: o il creditore accetta con le buone la quota parte offertagli, oppure si va a giudizio.

 

[quiproquo]

Buongiorno Alberto.. La compravendita è avvenuta in completa regolarità l'immobile è stato immediatamente consegnato, nulla nessuna ipoteca grava su di esso, solo ora questo creditore è venuto fuori che A gli deve dei soldi (chiaramente ne ha le prove) e ha citato tutti noi più l'acquirente come complici di una compravendita fittizzia al fine di distrarre la quota di A per non pagare il debito. Il nostro avvocato ha detto che la causa è sicuro che la vinciamo, ma l'aquirente non vuole sentire ragioni, vuole o la immediata risoluzione di questa faccenda o altrimenti chiederà l'annullamento della compravendita con relative conseguenze....Noi volendo venire incontro all'acquirente volevamo di tasca nostra dare la parte percepita da A debitore, al suo creditore ma questi ha rifiutato in quanto non salda completamente il debito per recedere vuole il pagamento di tutto il debito....io vorrei sapere ma sono lecite queste richieste? Davvero l'acquirente può chiedere l'annullamento della compravendita chiedendoci il doppio più i danni visto che ha già avuto delle spese per la ristrutturazione etc....spero di essere stata chiara grazie per quanto riguarda la sua seconda domanda si aveva un'attività imprenditoriale e sinceramente non se è fallita o meno, ma il debito è verso un privato un suo amico che pare gli abbia prestato dei soldi.

Prropongo una strada para-stragiudiziale:
Inviare un bonifico o un assegno circolare con raccomandata della sola parte del fratello debitore...
Se non lo respinge è già un buon segno di implicita accettazione...Se invece lo restituisce avrete la prova della vostra buona volontà...Sarà il Creditore ad attivare la via legale con tutte le difficoltà che noi propisti conosciamo e con l'esito che i nostri esperti Stelloni-Stalloni
potranno-vorrano indicare col codice in mano.
In ogni caso è il verbo resistere che va attivato e non il verbo
attaccare.
Se invece il Creditore dovesse attaccare coinvolgendo anche l'acquirente dovrete cercare di unificare la difesa congiunta,
assumendovi il carico della sua parte di spese legali.
Questo farebbe Quiproquo.

 

[stanchissima]

Grazie mi sento rassicurata....forse sarà il caso di cambiare avvocato o forse abbiamo trasmesso noi il panico all'avvocato non avendo mai avuto beghe legali e raccogliendo per vere le minacce sia del creditore , che dell'acquirente .....che ha rifiutato di mettersi in contatto con il nostro legale dietro nostro invito, ma ha solo minacciato di volere il doppio più le spese......