Acquisto immobile dato in comodato

[francescodario]

Salve,
vorrei acquistare un immobile,al momento locato in comodato d'uso gratuito.
Il propietario garantisce che l'immobile sarà libero al rogito d'acquisto,mentre gli inquilini dicono che non riescono a trovare un'altra casa.
Come mi posso comportare ?

 

[arianna26]

Fissa nel rogito una penale per ogni giorno di ritardo dalla prevista data di consegna e lascia una parte del prezzo dal notaio vincolandola alla consegna, il notaio la verserà al proprietario per intero, previa sua autorizzazione, se l'immobile sarà libero, decurtata della penale se la consegna avverrà in ritardo.
è evidente che chi usufruisce di un comodato gratuito non ha tanta fretta di cercarsi una soluzione necessariamente a pagamento. c'è un'altra discussione nel forum che fa al caso tuo ma purtroppo non ne ricordo il titolo..

 

[tovrm]

D'accordo con l'ottima soluzione a tua tutela proposta da Arianna26, vorrei solo aggiungere una precisazione: il contratto di comodato ha il vantaggio di essere interrotto in qualsiasi momento, e con effetto immediato, per esigenze del proprietario (vedi gli art. 1809-1810 c.c.). In questo caso, poiché, contrariamente alla locazione, non c'è il versamento di un corrispettivo, non si devono avviare lunghe e logoranti procedure di sfratto dell'inquilino.

 

[arianna26]

quanto dici è vero tovrm ma resta il fatto che se i tizi non se ne vanno a chi acquista resta il problema. e a nulla gli giova sapere che non hanno titolo per stare lì perchè il comodato era stato revocato.

 

[adimecasa]

Risposta x francescodario, hai parlato con il comodatario il perchè di questo comodato.??????chiarisci bene se non sotto sotto ci sia qualcosaltro ciao adimecasa

 

[tovrm]

quanto dici è vero tovrm ma resta il fatto che se i tizi non se ne vanno a chi acquista resta il problema. e a nulla gli giova sapere che non hanno titolo per stare lì perchè il comodato era stato revocato.

Ribadisco, la restituzione dell'immobile deve essere immediata. Non rileva il fatto che chi sta dentro non se ne voglia andare. In questo caso la legge ti consente di far liberare la casa da subito.
Per maggiore chiarezza, riporto il testo dei due articoli del codice civile citati.

Art. 1809 Restituzione
Il comodatario è obbligato a restituire (1246, 2930) la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.
Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.

Art. 1810 Comodato senza determinazione di durata
Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall`uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

Il contratto di comodato è gratuito. Questo giustifica l'immediata resituzione dell'appartamento senza se e senza ma, anche se in casa ci sono anziani, invalidi, bambini o chi sta dentro dice di non sapere dove andare.

Diverso è il caso in cui il comodato nasconda un contratto di affitto. Come dice adimecasa, meglio approfondire la questione, perché in tal caso, se chi è dentro può dimostrare che in realtà paga un affitto, allora si applica la corrispondente normativa e si dovrà procedere nel modo e con i tempi (biblici) consueti.

 

[adimecasa]

Risposta x tovrm sappiamo che la legge su contratti di comodato gratuito rende la restituzione immediata, (o quasi) ma la mia domanda è un'altra, se all'utimo momento il comodatario ti mostra documenti diversi, ed il perchè ha avuto in comodato gratuito, senza voler entrare nel merito lasciando agli ineressati intendere, perchè chi fa contratti di locazione come da anni li faccio giornalmente, ne ha visti problemi sorgere nel mezzo della diatriba, con questo lascio a tutti intendere quello che vogliono ma attenzione a quello che fate con questi contratti???????? ciao adimecasa

 

[tovrm]

Per adimecasa.
Puoi spiegarti meglio? Vorrei intendere (come magari qualcun altro), ma non ci riesco. Magari, se hai qualche esempio, oltre al caso cui ho accennato io, di problemi da potersi trovare ad affrontare...
Grazie

 

[adimecasa]

Risposta x tovrm di solito questo contratti si fanno ai familiari e/o parenti stretti, dove esiste grande fiducia, e si danno il comodato d'uso sulla fiducia reciproca,anche se contribuiscono con un affitto a brevi mani, ora non so se il comodatario tuo è un parente e se invece è stato fatto per qualsiasi altro motivo, che qui non sto a sindacare, che personalmente al momento non conosco, ma il comodante ti saprà dare più informazioni, se non l'ai ancora coperato questo immobile lascia chi sia il comodante a liberarlo, eviterai grandi problemi in segiuto, ciao adimecasa

Aggiunto dopo 1 :

sottointeso il contributo che d'anno sono come contributo spese di gestione. ciao adimecasa

 

[raflomb]

Concordo con adimecasa, ove il contratto di comodato è stato fatto nei confronti del figlio/a o altro parente stretto, sicuramente non sorgono problemi per il rilascio immediato dell'immobile, ma ove fosse stato fatto a terze persone i problemi possono sorgere, e anche seri al fine dell'ottenimento del rilascio dell'immobile.
Faccio un esempio, che può sembrare un eccezione, ma non lo è: contratto di locazione simulato da quello di comodato.
In questo caso è sufficiente che i conduttori abbiano delle prove documentali, anche parziali, e/o testimoniali della datio di un canone mensile, che ti possono legittimamente imbastire in sede giudiziaria un'azione di "dissimulazione" con la conseguente applicazione di un regolare contratto a canone concordato, con conseguente restituzione delle somme pagate in eccedenza (una specie di ex equo canone).
Il compratore ove il contratto sussiste posto acquisto subirebbe tutte le conseguenze negative di quest'azione (con azione di rivalsa nei confronti del venditore, s'intende) in quanto succederebbe nel contratto, anche se ritengo del tutto fuori luogo che il comodato essendo un rapporto fiduciario possa continuare tra soggetti diversi da quelli ab origine.
Conclusioni: pretendi che l'immobile sia liberato prima del rogito, o in difetto fai che una buona parte del prezzo che paghi al momento del rogito venga custodito a garanzia dal notaio fintanto l'immobile non venga liberato.