Chiusura di contratto per sfratto per morosità confermato dal giudice

[Fabercom]

io attualmente sono in possesso della convalida del giudice fissata per il giorno 23 Dicembre 2020 che ovviamente non si è concretizzata per via del blocco. Posso pertanto procedere alla risoluzione indicando come data il 23 Dicembre oppure devo indicare come data quella reale in cui il conduttore sgombera e pagare le tasse sino a tale data?

 

[Nemesis]

sono in possesso della convalida del giudice

Nel provvedimento è indicato che il contratto è risolto?

 

[Fabercom]

no, c'è scritto che il conduttore non è comparso in giudizio e si convalida il rilascio dell'immobile per il giorno 23 Dicembre 2020 con la condanna alle spese processuali

 

[marinoernesto]

no, c'è scritto che il conduttore non è comparso in giudizio e si convalida il rilascio dell'immobile per il giorno 23 Dicembre 2020

Probabilmente c'è scritto: "CONVALIDA l'intimato sfratto per morosità". Successivamente sarà scritto che .."l'inizio dell'esecuzione sarà.......".
Nel tuo caso avrei chiarato con RLI la risoluzione in data 23/12/2020

 

[BeppeX88]

Ok marinoernesto,
Quando, per legge, si considera risolto a tutti gli effetti un contratto d'affitto in presenza di sfratto per morosità?
Mi sembra che ti abbiano risposto ampiamente sia UVA che altri.
Al di la del mio sfogo (ho una faccenda simile in corso, non diretta ma per persona a cui ci tengo) purtroppo la Legge Italiana in questo campo la giudico carente, ampiamente lacunosa, particolarmente all'atto esecutivo finale.
Quando ero ragazzo (oltre mezzo secolo fa) accadeva sovente che arrivava polizia, ufficiali giudiziari e sbaraccavano di brutto.
Ora avviene il fatto inverso: adirittura chi non è in grado di difendesi non avendo finanze sufficenti per farlo soccombe quando il suo bene, e magari unico reddito, resta abusivamente occupato da terzi.
Ora gli step per poter liberare un immobile anche se dichiarato dal Giudice cessata la locazione devono uscire gli Ufficiali Gìudiziari.
Non liberano subito. Fanno un primo avviso. Poi ritornano. Secondo avviso. Terzo intervento: possono procedere.
E i beni dell'occupante se restano: vanno in custodia a ... ci sono i custodi preposti per Legge: sono a carico di chi? Ma è ovvio! Di chi intima lo sfratto. Già.
Abitazione, commerciale ecc. ecc. Non cambia la musica. E il quesito è: Quando, per legge, si considera risolto a tutti gli effetti un contratto d'affitto in presenza di sfratto per morosità?
Dura e fornire una risposta che fornisca una corretta ed esaustiva risoluzione.
La legge c'è, ma è stralacunosa.
Purtroppo la realtà è questa. Risposte risolutive al quesito mi sembra non sussistano.
Con tutta la buona volontà di UVA e di altri.

La legge italiana tutela il possesso e non la proprietà, detto in parole povere, se ti occupano casa mentre sei fuori, non puoi cacciarli con la forza. Sta a te trovare inquilini con le dovute garanzie come la fideiussione o un garante . Io piuttosto lascio un immobile sfitto se devo affittare un immobile acquistato con miei risparmi. E se mai dovesse succedere che trovi un inquilino moroso, preferisco trovare un paio di baldi giovanotti migranti che trovino argomenti più validi e immediati di un giudice che ti chiama dopo 6 mesi per dirti che ti da altri 6 mesi. Se va bene liberi l'immobile con un paio di centoni e fai anche beneficenza

 

[User_57897]

La legge italiana tutela il possesso e non la proprietà

Certo che assumendo questo criterio come linea di principio hai perfettamente ragione. In apparenza.
La debolezza delle Leggi è data dalla carente, insufficiente, lacunosa, confusionaria politica italiana; questo è un paese che su questioni marginali i politici, tutti, nessuno escluso, si danno battaglia tra loro su questioni prettamene personali, assolutamente marginali all'interesse nazionale e quasi mai sul reale interesse della popolazione italiana. Una volta, ormai tanto tempo fa, ancora con i principi delle disposizioni normative descritte da Cesare Beccaria, andava un po' meglio. Forse.
Poi sono state soppresse le norme "troppo restrittive" del codice Rocco, perchè considerate "antidemocratiche". Così è prevalso il sopruso.
Non è la solita frase di rito un po' stupida "andava meglio quando andava peggio".
Ma fin che questa è e resta la situazione, fin che il cittadino piega il capo a questo "regime oligarchico" e non si ribella (infatti non è riconoscibile una vera democrazia quando un gruppo di persone, sempre le stesse per anni costantemente, detiene il potere e se lo passa di mano in mano praticamente all'infinito) nulla potrà essere mutato.
Comunque da quello che affermi brevemente l'unico aspetto che rilevo da quanto esprimi è quello della resa. Nella realtà ti sei arreso. Rilevi la totale impotenza nella difesa del Diritto.
Rilevi infatti l'assenza legislativa nei tuoi confronti e contro quello che potrebbe essere favorevole al tuo interesse, nella sostanza concludi di non essere in grado di difenderti, pertanto ti arrendi, rifiuti qualsiasi altra soluzione sui principi del Diritto, quello vero e sacrosanto, e chiudi l'argomento rifiutando un aspetto delle soluzioni.
Le Leggi si possono evolvere e sviluppare solo quando ci si attiva per quelle che servono.
Rintanarsi e chinare il capo alla prepotenza degli altri non serve, all'inefficenza di chi dovrebbe essere il garante della legittimità, ne a te ne' ad altri.
Purtroppo.

 

[uva]

procedere comunque alla risoluzione senza attendere la dichiarazione del giudice o dell'ufficiale giudiziario,

Io concordo con la risposta di @marinoernesto nel post n. #54.
La data di risoluzione del contratto è quella in cui il giudice ha convalidato lo sfratto.
Nel caso di @Fabercom suppongo sia precedente al 23/12/2020 che pare sia il giorno fissato per l'esecuzione.
In genere la data fissata per l'esecuzione è posteriore di circa un mese a quella di convalida dello sfratto.

Normalmente la data di convalida è scritta in fondo al foglio, vicino alla firma del giudice.

Non rileva quando verrà eseguito lo sfratto e l'immobile sgomberato con l'intervento dell'ufficiale giudiziario. Che spesso durante il primo accesso lascia solo un avviso e rimanda l'esecuzione di alcune settimane.

Quindi è possibile presentare all'Agenzia delle Entrate il mod. RLI di risoluzione: svolgendo la pratica telematicamente non si allega la convalida.
I canoni di locazione non percepiti non dovranno essere dichiarati e non saranno soggetti a tassazione.

 

[uva]

Nel provvedimento è indicato che il contratto è risolto?

Da questa discussione si evince che nel provvedimento di convalida i giudici non indicano che il contratto è risolto.

Per curiosità ho controllato nei nostri archivi (4 convalide di sfratti per morosità negli ultimi 15 anni): non c'è mai scritto che il contratto è risolto.
In genere sta scritto che l'intimato non è comparso oppure è comparso e non si è opposto, il giudice convalida l'intimato sfratto per morosità. Fissa per l'esecuzione il giorno X.

Come si può accertare una volta per tutte se la data di risoluzione del contratto coincide con quella della convalida oppure con quella (successiva) del verbale di rilascio?

 

[marinoernesto]

E' proprio come dice UVA. Questo è il motivo dell'apertura di questo post. L'unico riferimento è l’art. 5 della l. 392/1978 (legge sull’equo canone) che, relativamente ai soli contratti ad uso abitativo, stabilisce che "il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista (ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone), costituisce motivo di risoluzione del contratto." Siamo in presenza, come spesso accade, di una formulazione che lascia adito a interpretazioni diverse (già spiegato nei primi post).
L'unica mia speranza era (e resta) quella che la corte di cassazione si fosse pronunciata al proposito. Sono riuscito a trovare un commento su due sentenze (959) del 1980 e del 1978 (4096) che però focalizzano il problema sull'entità della mora: il mancato rispetto delle scadenze dei canoni sono sufficienti al procedimento, indipendentemente dalla cifra. Riporto quello che ho trovato: “l’omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l’economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell’inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento”.

 

[marinoernesto]

Dimenticavo di dire che esiste un'applicazione per smartphone del ministero della giustizia, per interrogare i procedimenti in corso e conclusi. Per il comune cittadino (me) i nominativi dei contendenti sono mascherati, mentre sono in chiaro i passaggi subiti.
Cosa ho scoperto la sera scorsa: inserendo il n.di registro, dedotto dai documenti che mi ha rilasciato il tribunale, ho visto che il mio fascicolo, nella stessa data che mi è stato consegnato (sarà un caso??) è stato inoltrato all'Agenzia delle Entrate. Spero sia utile a molti.