Sublocazione immobiliare, recensioni

[uva]

Facci poi sapere come impostate quel contratto.

E' importante che tu sia consapevole di quanto segue:

1) Il conduttore NON può obbligarti a mantenere per tutta la durata del contratto il regime fiscale che scegli alla stipula. Una clausola in tal senso sarebbe contraria alla legge.
Hai facoltà di passare da cedolare secca a regime ordinario (e viceversa), preavvisandolo, all'inizio di ogni annualità.

2) Il conduttore può importi di non aggiornare il canone in base all'indice Istat durante tutta la durata del contratto.
Quella clausola sarebbe regolare: sta a te decidere se accettarla o no.

 

[Deny]

Facci poi sapere come impostate quel contratto.

Con cedolare mi propongono 13K annui con quelle diciture che mi impediscono di fare l'adeguamento istat per 8 anni (anche se passo nel regime ordinario), oppure, se voglio poter fare adeguamento istat dopo essere passato all'ordinario e scrivere nel contratto come hai detto tu ("nelle annualità in cui perdurerà l'opzione per la cedolare secca"), la proposta sarebbe di 12K annui fermo restando comunque che non ci può essere adeguamento istat nel primo quadriennio. Credo che l'opzione di 13K annui senza istat per 8 anni sia migliore, almeno so che prenderò di più sin dall'inizio... Cosa ne pensi, Uva? Cosa avresti scelto se fossi in me? Grazie.

 

[uva]

Se capisco bene, accettando la proposta di 12k potrai applicare l'adeguamento Istat solo dal 5° anno in avanti, ovviamente passando in regime ordinario.
Pur essendo molto difficile ipotizzare l'inflazione che ci sarà nel 2028 e negli anni seguenti, io sceglierei questa proposta solo dopo aver verificato che mi può convenire passare al regime ordinario in base ai miei oneri deducibili e alle mie detrazioni che perderei rimanendo in cedolare secca nel secondo quadriennio.
Così quando, dal 2028 in avanti, passerò da cedolare a regime ordinario per convenienza fiscale, potrò calcolare l'adeguamento Istat del canone di locazione.

Se in base alla tua situazione fiscale complessiva (altri redditi soggetti ad IRPEF che ti permettono di avere capienza, oneri deducibili e detrazioni se presenti) ipotizzi di rimanere in cedolare secca per 8 anni, allora è evidente che ti conviene la proposta di 13k.

La scelta tra le due opportunità che ti propone il conduttore dipende molto dalla tua situazione fiscale complessiva attuale e da come si evolverà in futuro: avrai altri redditi? di quale natura e soggetti a quale tipo di tassazione? avrai molte detrazioni fiscali (per bonus casa, spese mediche, familiari a carico, ecc)? eventuali oneri deducibili come i contributi versati al fondo pensione?
Solo ipotizzando, per quanto possibile, se passerai a regime ordinario nel secondo quadriennio per convenienza fiscale, puoi fare una scelta ragionata.

 

[uva]

C'è anche un altro elemento da prendere in considerazione.

Cosa scriverete nel contratto circa il recesso del conduttore?

Se lui vuole riservarsi la possibilità di recedere in qualsiasi momento con preavviso ma senza necessità di alcuna motivazione (ossia senza i "gravi motivi" previsti dall'art. 3, c. 6 l. 431/1998), allora potresti non arrivare neppure al secondo quadriennio!
E il discorso su cosa fare dal 2028 in avanti (passare a regime ordinario per usufruire di deduzioni e detrazioni, e contestualmente applicare l' aggiornamento Istat del canone) non avrebbe più utilità pratica.

 

[Deny]

situazione fiscale complessiva

Hai perfettamente ragione, ma la questione "situazione fiscale" l'ho messa da parte perché il mio commercialista mi ha detto che sono già a posto con le poche detrazioni che ho con l'altro appartamento che ho locato in regime ordinario...

 

[Deny]

recesso del conduttore

"Il Conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata a/r ovvero tramite posta elettronica certificata, al Locatore con preavviso di 6 (sei) mesi"

però potrei proporre ovviamente proporre "i "gravi motivi" previsti dall'art. 3, c. 6 l. 431/1998"...

 

[Deny]

Però essendo una società i gravi motivi quali possono essere?
Se capisco bene, i gravi motivi sono:

1. Perdita del lavoro.
2. Gravi problemi di salute.
3. Motivi familiari urgenti o imprevisti.
4. Cambiamenti significativi nelle condizioni economiche del conduttore che lo rendono incapace di pagare l'affitto-

Però questo non vale per le società, o sbaglio?

 

[basty]

Però questo non vale per le società, o sbaglio?

allora considera una inadeguata redditività d'impresa.
Che fai? Te lo tieni vincolato anche se non ti paga più?

 

[Deny]

Che fai? Te lo tieni vincolato anche se non ti paga più?

ma questa situazione è contemplata nelle clausole che dicono che il conduttore non può ritardare i pagamenti pena risoluzione del contratto... quello che dici tu si riferisce a questo, no?

quello invece che dico io tratta la questione del DIRITTO del conduttore di recedere... no?

 

[basty]

Supponi che prima di non pagare dia disdetta, per i suoi motivi economici….