Sublocazione immobiliare, recensioni

[basty]

Non è scritta benissimo, visto che non specifica nulla circa la possibilità di cambiare regime fiscale : ma tenderei a considerare la indicazione come valida per tutta la durata contrattuale

Il locatore dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati prevista dal D.Lgs. n. 23 del 14.3.2011 denominata “cedolare secca”. Pertanto la registrazione fiscale di tale contratto non comporterà alcun pagamento di imposta di registro o imposta di bollo.

Di fatto non solo esclusione di adeguamenti Istat, ma anche del registro : sostanzialmente il permanere in cedolare.
Poi certo, se il locatore tornasse in tassazione ordinaria, è sufficiente non pretenda oneri di registrazione per il conduttore. E questo non avrebbe motivo sostanziale per obiettare.
Ma il testo non prevede l’alternativa

 

[uva]

Ritengo sia nulla una clausola che impedisca al locatore di cambiare regime fiscale durante la locazione, perché contraria alla legge.
Se non si scrive nel contratto la clausola relativa alla cedolare secca significa che si adotta il regime IRPEF ordinario.
Il locatore può comunque esercitare l'opzione per la cedolare secca nelle annualità successive, preavvisando il conduttore con raccomandata ar /pec.

Mi pare molto chiara la seconda clausola che ha riportato @Deny :

E anche questo:

Aggiornamento e revisione del canone. Il canone inizialmente pattuito non sarà aggiornato annualmente della variazione, accertata dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

Scritta così, esclude l'aggiornamento Istat del canone, senza alcun riferimento al regime fiscale.
E' una clausola valida, ovviamente se accettata dal locatore.

 

[basty]

Probabile che proprio per non interferire sulle libere scelte del locatore, la clausola proposta citi solo gli effetti sostanziali: indipendentemente dal regime scelto dal locatore.
In fondo al conduttore interessano solo il divieto aumenti e niente imposte

 

[Deny]

Mi pare che nel tuo contratto sia escluso l'aggiornamento Istat, sia in cedolare secca (come prevede la legge), sia in regime ordinario

è escluso solo nella versione del contratto con cedolare secca, ne ho due di versioni del contratto una CS e l'altra per regime ordinario

 

[Deny]

Questo sta scritto espressamente nel contratto?

sì, nella versione regime ordinario (no CS)

 

[Deny]

perciò se opto per il contratto in cedolare secca dove c'è scritto quello che ho citato nel post #147, e poi dopo un paio d'anno decido di esercitare il mio diritto e passare al regime ordinario, potrò o no applicare l'adeguamento istat e pagare il bollo a metà con il conduttore?

 

[uva]

Non mi è chiaro come stai procedendo con quel conduttore.

Nei contratti io scrivo sempre la clausola per la quale il canone sarà aggiornato ogni anno nella misura del 100% della variazione assoluta dell'indice dei prezzi foi accertato dall'Istat.
Lo scrivo sempre, indipendentemente dalla scelta del regime fiscale.

Poi i casi sono 2:

1) Opto subito (= alla stipula del contratto) per la cedolare secca.
Quindi esercito l'opzione scrivendolo nel contratto, precisando che fino a quando perdura l'opzione il locatore rinuncia ad ogni aumento del canone incluso l'aggiornamento Istat.

2) Stipulo il contratto in regime IRPEF ordinario.
Quindi non scrivo il periodo di cui al punto 1).
Se nel secondo, terzo, ecc periodo contrattuale decido di passare in cedolare, avviso preventivamente il conduttore con raccomandata ar/pec. Informandolo che il canone non verrà aumentato per alcun motivo, incluso l'adeguamento Istat, per tutta la durata dell'opzione. E che eventuali future revoche dell'opzione cedolare gli verranno preventivamente comunicate.

 

[Deny]

Non mi è chiaro come stai procedendo con quel conduttore.

L'intenzione è quella di optare per la cedolare secca, ma voglio avere il diritto in futuro di passare al regime IRPEF e di applicare l'istat. Perciò dovrò insistere di aggiungere la dicitura che hai proposto: "fino a quando perdura l'opzione..."

 

[uva]

se opto per il contratto in cedolare secca dove c'è scritto quello che ho citato nel post #147, e poi dopo un paio d'anno decido di esercitare il mio diritto e passare al regime ordinario, potrò o no applicare l'adeguamento istat

Premesso che dovresti chiederlo al conduttore ed esigere una risposta precisa, a me pare che la frase:

Non verrà inoltre applicata, negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone sulla base dell’indice ISTAT

è ambigua nella parte che ho evidenziato.

Io scriverei così:
Non verrà inoltre applicata, nelle annualità in cui perdurerà l'opzione per la cedolare secca, alcuna maggiorazione del canone sulla base dell'indice Istat.

Deve essere chiaro che negli anni di decorrenza del contratto tu sei libero di scegliere il regime fiscale che preferisci.
E che passando da cedolare a regime IRPEF ordinario potrai applicare l'aggiornamento Istat del canone.

 

[Deny]

Io scriverei così

Grazie Uva, i tuoi consigli sono sempre molto precisi e preziosi!