Capitolato incasinato

[Marcella.antonio]

Buonasera a tutti,
Per lavori straordinari (rifacim facciata), può l'amministratore far inserire nel capitolato i pavimenti dei balconi (incassati) per rifarli di sana pianta, senza prima essersi consultato con i proprietari esclusivi degli stessi? Mi pare che un'ordinanza della Cassazione del marzo '25 permetta di impugnare la delibera in questione, in quanto nulla per illegittimità dell'oggetto.

Volevo poi capire se chi ha redatto il capitolato può - o deve - spiegarmi se ha inserito nel capitolato in questione anche il rifacim del pavimento dei miei balconi, che io non ho rifatto. In fondo, ho pagato anch'io chi ha firmato il capitolato; e se ha scritto, ad es, 50 mq di superficie totale di terrazzi da piastrellare, per arrivare a questo totale avrà ben sommato tutti i mq dei terrazzi coinvolti. Mia sorella mi consiglia di fargli scrivere da un avvocato, perché magari a me racconta ciò che vuole, d'accordo con l'amministratore per infrattare il denaro di un lavoro non richiesto e non eseguito.

Di questo lavoro di rifacimento pavimentazione, prima mi sento dire dall'amministratore "glielo scorporo", ora invece, il miracolo di Natale! Non me lo deve scorporare, dice, perché non me l'ha mai conteggiato!!

Stupisce infatti che, al momento della redazione del capitolato, nessuno avesse consultato i condòmini circa il loro desiderio di rifare la pavimentaz dei balconi privati. E stupisce che un professionista dica "glieli scorporo appena posso", e poi, gli "risulta" che non me li ha mai addebitati.

Io sento puzza di bruciato. Voi che dite?
Grazie.

 

[Franci63]

Voi che dite?

A me stupisce che abbiate votato in assemblea per l’esecuzione di un lavoro, senza capire cosa comprendesse.
Ovvero, l’amministratore può anche proporre un certo intervento, ma sono i condomini a decidere se eseguirlo.

In ogni caso, dovrebbe essere possibile, da consuntivo dei lavori, capire se ti sono state addebitate spese non dovute, visto che il tuo balcone non è stato oggetto di intervento per la pavimentazione ; forse, invece di un avvocato, dovresti farti assistere da qualcuno che ti aiuti ad “interpretare” la documentazione contabile dei lavori.
Anche se, essendo da marzo almeno che parli di questo problema, temo che la soluzione sia difficile, per una gestione un po’ confusa dei conti.

 

[Marcella.antonio]

A me stupisce che abbiate votato in assemblea per l’esecuzione di un lavoro, senza capire cosa comprendesse.

In assemblea si è parlato del capitolato e dei preventivi. Io e altri davamo x scontato che i "pavimenti balconi privati" menzionati nel capitolato fossero quelli di coloro che, singolarmente e separatamente, prima dell'assemblea, avevano espresso il loro esplicito consenso a rifarli.

Infatti la modalità prevista x i lavori privati è quella negoziale (tra ditta e privato), e l'assemblea non ha titolo per deliberare in merito alla proprietà privata. Impugnerò pertanto questa delibera e chiederò a un revisore dei conti (credo si chiami così) di accertare cosa effettivam mi è stato addebitato.
Non vorrei essere maligna, ma qui c'è chi vuol fare la settimana bianca a mue spese.

 

[Dimaraz]

Impugnerò pertanto questa delibera e chiederò a un revisore dei conti (credo si chiami così) di accertare cosa effettivam mi è stato addebitato.

Prima di impugnare è imperativo verificare cosa ti sia stato effettivamente imputato.
Iniziare "cause perse" è come... scaldarsi dando fuoco alle banconote.

 

[Dimaraz]

Per lavori straordinari (rifacim facciata), può l'amministratore far inserire nel capitolato i pavimenti dei balconi (incassati) per rifarli di sana pianta, senza prima essersi consultato con i proprietari esclusivi degli stessi? Mi pare che un'ordinanza della Cassazione del marzo '25 permetta di impugnare la delibera in questione, in quanto nulla per illegittimità dell'oggetto.

Non hai citato quale sia la sentenza (che va sempre letta cum grano salis)...ma nei termini nulla impedisce che un amministratore presenri un capitolato di lavori comuni che includa una previsione (a richiesta) di lavori privati.
È indubbio che "l'economia di scala" favorisce un intervento in concomitanza e dello stesso soggetto... importante che sia definito come e cosa viene addebitato ai singoli.
Parimenti l'approvazione della maggioranza di una delibera che chiarisce tutte le singolarità rende valida la delibera...e cogente anche per i contrari.

Tu poi chiarisci che lavori sulle tue parti private non ne sono stati fatti.

 

[Marcella.antonio]

Non hai citato quale sia la sentenza (che va sempre letta cum grano salis)...ma nei termini nulla impedisce che un amministratore presenri un capitolato di lavori comuni che includa una previsione (a richiesta) di lavori privati.

"La Cassazione, con pronunce del 2025 (come le ordinanze n. 5528/2025 e n. 25192/2025), ha ribadito un principio consolidato: i balconi privati sono beni esclusivi e l'assemblea condominiale non può decidere lavori o ripartire spese su di essi, se non per parti comuni (frontali/sottobalconi) che incidono sull'estetica (decoro architettonico). Le delibere che impongono lavori su balconi privati sono nulle se riguardano l'esclusiva proprietà, e non semplicemente annullabili, potendo essere impugnate anche dopo i 30 giorni." (Da internet)

La previsione di lavori privati dovrebbe, appunto, avvenire "a richiesta": altrimenti è arbitraria e incongrua.

Sono certa che dalla disamina del capitolato emergerà che nei mq totali per il rifacim pavimento balconi privati sono stati inseriti TUTTI i balconi. Senza aver mai consultato i proprietari. Nel ns condominio sono 3 i condòmini che hanno rifiutato di rifare il pavim balcone - in quanto non causava infiltraz ai piani sottostanti - e mi pare alquanto disonesto addebitar loro un lavoro privato mai richiesto e mai eseguito.

 

[Marcella.antonio]

Prima di impugnare è imperativo verificare cosa ti sia stato effettivamente imputato.
Iniziare "cause perse" è come... scaldarsi dando fuoco alle banconote.

Anche questo è vero, ma io parto dal presupposto che l'assemblea non può legiferare circa lavori privati, per cui metto le mani avanti: se hanno deliberato per addebitare a me un lavoro privato mai richiesto e mai fatto, impugnando la delibera dimostro che l'addebito non ha più ragion d'essere. Se invece non mi hanno addebitato nulla - ed è un se bello grosso -, la mia impugnazione non ha effetto perché non mi riguarda. Può risultare senz'altro incongrua e ridicola, ma è ridicolo - e sospetto - anche promettermi di scorporare una quota e affermare poi di non averla mai incorporata.

 

[Dimaraz]

l'assemblea non può legiferare circa lavori privati,

Certo che può ... l'assemblea può approvare di dividere le spese anche in contrasto alle Tabelle quindi anche lavori in parti private... purché il voto sia all'unanimitá (1000/1000).

Con la stessa "certezza" non può coinvolgere chi esprime diniego.

Ne consegue che se la delibera ma soprattutto il riparto non ti ha addebitato quote di lavori privati altrui (visto che il tuo terrazzo non è stato coinvolto) tu non devi impugnare nulla.

Se invece non mi hanno addebitato nulla - ed è un se bello grosso -, la mia impugnazione non ha effetto perché non mi riguarda.

Sbagli...ha un effetto certo...tu paghi le spese del tuo legale di quello di controparte e del procedimento.

 

[basty]

Scusate se ho letto male e in fretta: ma io ho inteso che la questione non riguarda lavori fisici già eseguiti, bensì il fatto che il capitolato richiesto quantizzi e prezzi anche il rifacimento balconi.

Si potrà disquisire polemicamente sul perché al tecnico sia sto chiesto anche questo particolare, ma di contro si potrebbe anche rispondere che sarebbe stata una improvvida lacuna non conoscere l’eventuale costo in concomitanza con i lavori di facciata.

Il capitolato è propedeutico alla richiesta di preventivi voce x voce;
Sarà l’assemblea a deliberare sui lavori comuni da fare.
Saranno i singoli a comunicare la loro decisione circa il rifacimento della pavimentazione, in funzione dello stato

 

[Marcella.antonio]

Sbagli...ha un effetto certo...tu paghi le spese del tuo legale di quello di controparte e del procedimento.

Non lo sapevo, è la prima volta che lo sento! Quindi non si può impugnare una delibera senza poi adire le vie legali? Grazie di avermelo detto.

In verità, in assemblea si è parlato genericam dei lavori privati solo dopo mesi che il capitolato era già stato redatto; e questo parlare non è nemmeno stato verbalizzato. Io ero convinta che chi volesse fare lavori privati si fosse già accordato con la ditta, nel proprio interesse, informandone autonomamente l'amministratore. Parlando con i condòmini che hanno fatto lavori privati in concomitanza con quelli sulle parti pubbliche, ho invece saputo che è stato mescolato alla carlona pubblico e privato, senza MAI interpellare i condòmini, né collettivamente né singolarmente.

Allora mi asterrò dal pagamento delle spese straordinarie e farò controllare il capitolato e la situazione contabile per verificare se
1. Nei mq indicati nel capitolato per i pavimenti dei terrazzi son compresi quelli del mio terrazzo (e sono sicura di sì)
2. Mi è stato addebitato un lavoro privato non richiesto e non fatto.

Perché è molto molto sospetto che uno dichiari di scorporarmi, appena può, la quota indebitamente accollatami, e poi, dopo quasi un anno, risulti che non mi è mai stata addebitata.