Due contratti sullo stesso immobile?

[Deny]

Buongiorno, è possibile registrare due contratti sullo stesso immobile?

Uno come comodato d’uso gratuito parziale (una stanza + spazi comuni)
e l’altro come contratto di locazione in cedolare secca, sempre parziale
(l’altra stanza + spazi comuni).

In pratica, una nostra amica — persona seria e affidabile — al momento occupa di fatto l’intero appartamento, ma potrebbe assentarsi per periodi prolungati all’estero; in quei periodi valuteremmo di affittare l’immobile con contratti transitori.

Per poter avere due contratti attivi sullo stesso immobile, l’unica soluzione che mi è venuta in mente è suddividerlo in due contratti “parziali”.
In questo modo:

-non dovrei pagare ogni volta i €200 di registrazione del comodato quando la nostra amica rientra;

-lei potrebbe comunque intestarsi TARI, spese condominiali e utenze, come da accordi reciproci.

Secondo voi questa impostazione è giuridicamente e fiscalmente fattibile?

Grazie in anticipo per il confronto.

 

[uva]

è possibile registrare due contratti sullo stesso immobile?

Sì, se i contratti parziali riguardano stanze diverse con l'uso in comune dei servizi (bagno e cucina). Lo si fa, ad esempio, quando si affittano stanze a studenti o lavoratori con singoli contratti parziali.

Allega ad ogni contratto parziale una planimetria dell'appartamento con evidenziata la stanza in oggetto, e cita l'uso comune delle altre.
Specifica anche le modalità di ripartizione dei costi per spese condominiali, riscaldamento, utenze e TaRi.

 

[Deny]

riguardano stanze diverse

In ogni caso si tratta di una soluzione organizzativa: nella pratica, quando la nostra amica soggiornerà nell’appartamento, vi abiterà da sola; mentre, nei periodi in cui sarà all’estero per diversi mesi, l’eventuale conduttore transitorio occuperà l’immobile da solo e lascerà l’appartamento al rientro dell'amica...

 

[Deny]

L’unico problema che vedo è spiegare a un eventuale conduttore che il contratto risulterà “parziale” formalmente, ma che nella pratica avrà a disposizione l’intero appartamento.

 

[Clematide]

In ogni caso si tratta di una soluzione organizzativa: nella pratica, quando la nostra amica soggiornerà nell’appartamento, vi abiterà da sola; mentre, nei periodi in cui sarà all’estero per diversi mesi, l’eventuale conduttore transitorio occuperà l’immobile da solo e lascerà l’appartamento al rientro dell'amica...

Il vero nodo della questione, a mio parere, non è tanto la coesistenza dei due contratti, quanto il contratto transitorio che, se di durata superiore a 30 giorni, deve essere obbligatoriamente registrato e asseverato da un’organizzazione sindacale con documentazione idonea a dimostrare una reale e non fittizia esigenza transitoria del conduttore.

La situazione appare complicata e può comportare sfasamenti perché tale esigenza dovrebbe coincidere esattamente con la data di rientro della tua amica, se vuole riacquisire la disponibilità esclusiva dell’appartamento, altrimenti dovrà accettare di convivere con un altro soggetto, circostanza che potrebbe non esserle gradita. Glielo hai chiesto?

E poi sei sicura che l’inquilino lascerà spontaneamente l’appartamento al rientro dell’amica? I contratti transitori riservano spesso sorprese e imprevisti: non è raro che l’inquilino non rilasci l’immobile alla scadenza, contesti la sussistenza dei presupposti di transitorietà, sostenendo che il locatore era consapevole che quell'urgenza non era affatto transitoria, avvisaglia di un successivo tentativo di riqualificare il rapporto come ordinario, con conseguenti complicazioni per il proprietario.

 

[Dimaraz]

l’eventuale conduttore transitorio occuperà l’immobile da solo e lascerà l’appartamento al rientro dell'amica...

Gia occupare/utilizzare l'intero immobile nega la doppia locazione parziale.

 

[Deny]

obbligatoriamente registrato e asseverato da un’organizzazione sindacale

a me risulta che questo obbligo sussista solo nel caso del contratto "concordato" con tassazione agevolata al 10% e non con qualunque contratto transitorio, o è cambiata la normativa e magari non ero al corrente?

comportare sfasamenti perché tale esigenza dovrebbe coincidere esattamente con la data di rientro della tua amica

questa è la questione meno problematica perché l'amica si adeguerebbe visto che non paga il canone avendo un rapporto di comodato gratuito

E poi sei sicura che l’inquilino lascerà spontaneamente l’appartamento al rientro dell’amica?

ci sarà una data di scadenza senza possibilità di rinnovo automatico, finora i miei conduttori transitori hanno sempre rispettato tale data (grazie a Dio!) anche perché si preparano mesi prima

Gia occupare/utilizzare l'intero immobile nega la doppia locazione parziale.

Sulla carta vs di fatto... Alla fine si tratterebbe di una doppia locazione parziale "alternata", nel senso che, in ogni periodo, sarebbe presente solo uno dei due inquilini. Poi non credo che qualcuno venga a verificare se l’inquilino utilizzi esclusivamente la propria stanza o l’intero appartamento.

 

[Clematide]

a me risulta che questo obbligo sussista solo nel caso del contratto "concordato" con tassazione agevolata al 10% e non con qualunque contratto transitorio, o è cambiata la normativa e magari non ero al corrente?

Anche i contratti-tipo transitori, art.5, co.1 della legge 431/1998, di durata superiore a 30 giorni, a canone concordato nei Comuni con più di 10 mila abitanti, devono essere registrati e asseverati (vedi il par. B.11 dell’accordo territoriale di Bergamo, se l’immobile è ivi posto).