Locatore deceduto nel 2024: come procedere per dichiarazione redditi e cedolare secca da parte dell'erede?

Un proprietario immobiliare pensionato è deceduto ad aprile 2024. Due immobili di sua proprietà erano e sono tuttora locati in regime di cedolare secca.
Le abituali lungaggini burocratico-amministrative hanno permesso di produrre la dichiarazione di successione all'erede solo all'inizio del 2025 e la conseguente effettiva intestazione degli immobili è stata registrata dagli uffici dell'Agenzia delle Entrate solo aprile 2025 (come da visura catastale), data, quindi, in cui l'erede risulta proprietario "effettivo" degli immobili.
Per il 2024 l'erede, che aveva le credenziali per entrare nell'area riservata del de cuius, ha regolarmente inviato il 730/2024 (redditi 2023) precompilato, e pagando quanto previsto (anche ai fini dell'acconto della c.s.) con F24 (dato che l'accredito della pensione era stato sospeso e non esisteva più sostituto di imposta) in cui si qualificava come erede
Da maggio 2024 i canoni dei due immobili sono stati incassati dall'erede, subentrato nel contratto.
PRIMO PROBLEMA
La prima questione è sulla cedolare secca.
Il regime di cedolare secca pare resti valido, ma andava confermato con mod. RLI (vi risulta che l'RLI tardivo per subentro causa mortis non ha sanzioni?), cosa che l'erede non ha ancora fatto ; però, comportandosi come se avesse continuato ad optare per la c.s., cioè pagando saldi e acconti regolarmente (come effettivamente ha fatto, ma senza inviare la raccomandata all'inquilino), potrebbe richiedere la "remissione in bonis" senza sanzioni, salvo i 258 euro?
In alternativa, dopo aver fatto l'RLI tardivo (apparentemente senza sanzioni), dovrebbe pagare l'IRPEF in regime ordinario per il 2024 (8 mesi, recuperando parte della c.s. versata) e il 2025 (+bollo e registro per il 2025) e, entro gennaio 2026 rioptare per la c.s..
L'acconto e il saldo 2024 saranno recuperabili e conguagliabili?
In ulteriore alternativa e d'accordo con l'inquilino, potrebbe fare l'RLI tardivo di subentro (che pare non comporti sanzioni) eppoi disdettare subito l'attuale contratto, per poi farne uno nuovo con c.s. subito dopo.
SECONDO PROBLEMA
La seconda questione è la necessità di presentare la dichiarazione dei redditi 2024 del de cuius, ma ha dei dubbi:
1 - E' possibile presentare il mod. 730 e se sì, dove lo si reperisce, visto che l'erede, ora, non può più entrare nell'area riservata del de cuius, ammesso che l'Agenzia delle Entrate lo abbia predisposto?
2 - Qualora non fosse possibile occorre presentare, come erede, il mod. redditiPF oppure si può compilare un mod. 730 (non precompilato)?
3 - Nel caso occorre distinguere i primi 4 mesi dai successivi, cioè presentare 2 modelli separati (anche perchè occorre dichiarare anche la pensione del de cuius dei primi 4 mesi) o basta un solo modello?
4 - Come comportarsi con il versamento della cedolare secca in relazione al fatto che:

Gagarin ha detto:

E' possibile presentare il mod. 730 e se sì, dove lo si reperisce,

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Entri nella tua area riservata e ti abiliti a presentare la denuncia dei redditi in quanto erede. E' una operazione molto veloce. Trovi le istruzioni passo passo (cerchi con google, oppure le trovi nel sito dell'Agenzia). Dopo di che accedi normalmente all'area del 730 precompilato ma invece di optare per il tuo, scegli l'altra possibilità, di entrare al posto di un altro. Essendoti abilitato per il defunto, troverai la precompilata sua. Controlla bene i dati, soprattutto delle locazioni. In quella di mio marito c'erano errori di vario tipo: non tornava la somma dei giorni, per un affitto compariva il totale dell'anno invece dei soli giorni di possesso, dove erano conteggiati correttamente i giorni di possesso, poi mettevano un rigo di continuazione che non ci doveva essere, e così via

Quanto alle locazioni: il subentro defunto-erede andava dichiarato entro 30 giorni dal decesso (indipendentemente dalla successione: all'Agenzia delle Entrate mi avevano detto che un contratto non può restare senza una delle due parti) e per la cedolare secca avevo fatto scrivere ai figli eredi una raccomandata dove spiegavano che avrebbero continuato con quel regime.
Credo che tu ora debba per forza farti assistere direttamente dall'Agenzia delle Entrate. Prendi un appuntamento e ti sistemano tutto loro. Così saprai anche cosa mettere in denuncia dei redditi

Grazie. Penso proprio che farò fare così per le locazioni, mi sembra la cosa più semplice (se non viene complicata proprio dall'impiegato dell'Agenzia delle Entrate...perchè con l'Agenzia delle Entrate non c'è niente di più complicato delle cose semplici: il buon senso e la logica vorrebbero che se un contratto passa all'erede, ci passa pure la cedolare secca, a meno che l'erede non la voglia togliere e si attivi in tal senso; in Italia, invece, l'erede deve attivarsi per mantenerla. A me sembra una pazzia o, visto che, ovviamente, a nessuno viene in mente di attivarsi per lasciare le cose come stanno, non sia l'ennesimo furto di Stato ai danni del contribuente, che, ignaro delle astruse circonvoluzioni burocratiche, dovrà metter mano al portafoglio per "sanare" le complicazioni che gli sono state inutilmente accollate)

Gagarin ha detto:

l'erede deve attivarsi per mantenerla.

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Sai, non tutti hanno convenienza a fare i contratti con la cedolare secca. Dipende dal tipo di reddito e da quante detrazioni perderebbero coi contratti a cedolare.

Elisabetta48 ha detto:

Sai, non tutti hanno convenienza a fare i contratti con la cedolare secca. Dipende dal tipo di reddito e da quante detrazioni perderebbero coi contratti a cedolare.

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Vero. Ma il mio discorso vale anche per l'inverso: se la c.s. non ci fosse il contratto passa così all'erede, che, qualora la volesse, si dovrà attivare.

@Gagarin, aggiungo una cosa che probabilmente tutti sanno tranne me. Ormai la so anche io e spero di riuscire a spiegarmi.
Nel compilare il 730 di mio marito, non figuravano versamenti fatti per il 2024 per le Addizionali Regionale e Comunale (solo un piccolo acconto per la Comunale). L'erede doveva provvedere a versare il totale.
Ho fatto una litigata telefonica con un povero funzionario dell'INPS spiegandogli che si erano sbagliati nella CU perché a mio marito erano state fatte regolarmente cospicue trattenute mensili per tutto il 2024 (decesso in dicembre).
Quello che non sapevo è che le ritenute mensili sulla pensione del 2024 in realtà erano rate del dovuto dell'anno precedente. Il dovuto del 2024 sarebbe stato trattenuto, rateizzato, nel 2025, ma essendovi stato il decesso questo non era possibile e quindi andava pagato in un'unica soluzione.
Il funzionario mi ha fatto notare che nel primo anno di assunzione o di pensione non ci sono queste ritenute, che scattano solo dal secondo anno, ma che poi vanno saldate in unico versamento al termine del rapporto di lavoro ( o per morte)

Elisabetta48 ha detto:

Il funzionario mi ha fatto notare che nel primo anno di assunzione o di pensione non ci sono queste ritenute

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Grazie Elisabetta48: precisazione utile. Ne farò tener conto. Hanno già preso appuntamento con l'Agenzia delle Entrate.

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