Un proprietario immobiliare pensionato è deceduto ad aprile 2024. Due immobili di sua proprietà erano e sono tuttora locati in regime di cedolare secca.
Le abituali lungaggini burocratico-amministrative hanno permesso di produrre la dichiarazione di successione all'erede solo all'inizio del 2025 e la conseguente effettiva intestazione degli immobili è stata registrata dagli uffici dell'Agenzia delle Entrate solo aprile 2025 (come da visura catastale), data, quindi, in cui l'erede risulta proprietario "effettivo" degli immobili.
Per il 2024 l'erede, che aveva le credenziali per entrare nell'area riservata del de cuius, ha regolarmente inviato il 730/2024 (redditi 2023) precompilato, e pagando quanto previsto (anche ai fini dell'acconto della c.s.) con F24 (dato che l'accredito della pensione era stato sospeso e non esisteva più sostituto di imposta) in cui si qualificava come erede
Da maggio 2024 i canoni dei due immobili sono stati incassati dall'erede, subentrato nel contratto.
PRIMO PROBLEMA
La prima questione è sulla cedolare secca.
Il regime di cedolare secca pare resti valido, ma andava confermato con mod. RLI (vi risulta che l'RLI tardivo per subentro causa mortis non ha sanzioni?), cosa che l'erede non ha ancora fatto ; però, comportandosi come se avesse continuato ad optare per la c.s., cioè pagando saldi e acconti regolarmente (come effettivamente ha fatto, ma senza inviare la raccomandata all'inquilino), potrebbe richiedere la "remissione in bonis" senza sanzioni, salvo i 258 euro?
In alternativa, dopo aver fatto l'RLI tardivo (apparentemente senza sanzioni), dovrebbe pagare l'IRPEF in regime ordinario per il 2024 (8 mesi, recuperando parte della c.s. versata) e il 2025 (+bollo e registro per il 2025) e, entro gennaio 2026 rioptare per la c.s..
L'acconto e il saldo 2024 saranno recuperabili e conguagliabili?
In ulteriore alternativa e d'accordo con l'inquilino, potrebbe fare l'RLI tardivo di subentro (che pare non comporti sanzioni) eppoi disdettare subito l'attuale contratto, per poi farne uno nuovo con c.s. subito dopo.
SECONDO PROBLEMA
La seconda questione è la necessità di presentare la dichiarazione dei redditi 2024 del de cuius, ma ha dei dubbi:
1 - E' possibile presentare il mod. 730 e se sì, dove lo si reperisce, visto che l'erede, ora, non può più entrare nell'area riservata del de cuius, ammesso che l'Agenzia delle Entrate lo abbia predisposto?
2 - Qualora non fosse possibile occorre presentare, come erede, il mod. redditiPF oppure si può compilare un mod. 730 (non precompilato)?
3 - Nel caso occorre distinguere i primi 4 mesi dai successivi, cioè presentare 2 modelli separati (anche perchè occorre dichiarare anche la pensione del de cuius dei primi 4 mesi) o basta un solo modello?
4 - Come comportarsi con il versamento della cedolare secca in relazione al fatto che:
Le abituali lungaggini burocratico-amministrative hanno permesso di produrre la dichiarazione di successione all'erede solo all'inizio del 2025 e la conseguente effettiva intestazione degli immobili è stata registrata dagli uffici dell'Agenzia delle Entrate solo aprile 2025 (come da visura catastale), data, quindi, in cui l'erede risulta proprietario "effettivo" degli immobili.
Per il 2024 l'erede, che aveva le credenziali per entrare nell'area riservata del de cuius, ha regolarmente inviato il 730/2024 (redditi 2023) precompilato, e pagando quanto previsto (anche ai fini dell'acconto della c.s.) con F24 (dato che l'accredito della pensione era stato sospeso e non esisteva più sostituto di imposta) in cui si qualificava come erede
Da maggio 2024 i canoni dei due immobili sono stati incassati dall'erede, subentrato nel contratto.
PRIMO PROBLEMA
La prima questione è sulla cedolare secca.
Il regime di cedolare secca pare resti valido, ma andava confermato con mod. RLI (vi risulta che l'RLI tardivo per subentro causa mortis non ha sanzioni?), cosa che l'erede non ha ancora fatto ; però, comportandosi come se avesse continuato ad optare per la c.s., cioè pagando saldi e acconti regolarmente (come effettivamente ha fatto, ma senza inviare la raccomandata all'inquilino), potrebbe richiedere la "remissione in bonis" senza sanzioni, salvo i 258 euro?
In alternativa, dopo aver fatto l'RLI tardivo (apparentemente senza sanzioni), dovrebbe pagare l'IRPEF in regime ordinario per il 2024 (8 mesi, recuperando parte della c.s. versata) e il 2025 (+bollo e registro per il 2025) e, entro gennaio 2026 rioptare per la c.s..
L'acconto e il saldo 2024 saranno recuperabili e conguagliabili?
In ulteriore alternativa e d'accordo con l'inquilino, potrebbe fare l'RLI tardivo di subentro (che pare non comporti sanzioni) eppoi disdettare subito l'attuale contratto, per poi farne uno nuovo con c.s. subito dopo.
SECONDO PROBLEMA
La seconda questione è la necessità di presentare la dichiarazione dei redditi 2024 del de cuius, ma ha dei dubbi:
1 - E' possibile presentare il mod. 730 e se sì, dove lo si reperisce, visto che l'erede, ora, non può più entrare nell'area riservata del de cuius, ammesso che l'Agenzia delle Entrate lo abbia predisposto?
2 - Qualora non fosse possibile occorre presentare, come erede, il mod. redditiPF oppure si può compilare un mod. 730 (non precompilato)?
3 - Nel caso occorre distinguere i primi 4 mesi dai successivi, cioè presentare 2 modelli separati (anche perchè occorre dichiarare anche la pensione del de cuius dei primi 4 mesi) o basta un solo modello?
4 - Come comportarsi con il versamento della cedolare secca in relazione al fatto che:
a) fino ad aprile, il percettore era in vita, ha incassato lui ed ha pagato l'acconto di giugno per il 2024.
b) per gli 8 mesi successivi ha incassato l'erede, che ha pagato il saldo 2024, ma risulta proprietario "ufficiale" solo dall'aprile 2025
c) pagare 2 F24 separati da parte dell'erede, uno per i primi 4 mesi e uno per i successivi 8, oppure basta un F24 per il saldo 2024 e l'acconto 2025?
