Successione Area Edificabile ed F3

Salve,

Avrei bisogno di un consiglio su come muovermi relativamente ad una situazione in cui mi sono venuto a trovare.

Purtroppo qualche tempo fa è mancato mio padre ed ora io, mia madre ed i miei fratelli siamo alle prese con le pratiche di successione.

La problematica riguarda 2 immobili di mio padre posseduti al 50% con mia madre.

Il primo è composto da 2 particelle adiacenti di terreno edificabile (quando vennero acquistate erano agricole) di 7500mq che non so come valutare per evitare accertamenti dell’agenzia.

Per il calcolo dell’IMU il comune mi applica una valutazione di 3,5 euro/mq che dovro naturalmente aumentare visti i valori di mercato ed anche per garantirmi una rivalutazione adeguata del terreno per evitare problemi con eventuali plusvalenze future.

Di recente, 1-2 anni fa, nella stessa zona è stato venduto un terreno simile. Conoscendo la particella, potrei fare un’ispezione ipotecaria per vedere che valutazione a mq è stata data ed adeguarmi di conseguenza? E’ legale visto che il terreno non è mio?

Il secondo immobile è un F3 di 88mq di superficie totale.

Gli immobili finiti nella mia zona vengono venduti a circa 1000-1200 euro/mq.

Che valutazione potrei dargli in questo caso? 1000euro/mq potrebbero andare bene visto che ha solo le mura perimetrali ed i tramezzi al grezzo, nessun impianto e nessun infisso?

Sul sito dell’agenzia, alla banca dati delle quotazioni immobiliari relativi alla stessa zona viene attribuito un valore che va da 850 a 1250 euro/mq.

Inoltre vorrei sapere una volta effettuata la successione come comportarmi per il calcolo dell’IMU.

Per il terreno continuerò ad applicare la valutazione del comune anche se piu bassa di quella inserita in successione? In rete ho trovato una sentenza della cassazione civile (n. 8614) dove viene espressamente indicato che, i comuni, per la determinazione della base imponibile per il calcolo dell’IMU non possono applicare i criteri di determinazione dell’imposta di successione.

Quindi continuero ad applicare il valore delle tabelle date dal comune?

Stessa cosa per l’f3, ad oggi è esente da IMU, ma dopo successione potrebbero chiedermi l’IMU in base al valore indicato in successione?

Scusate la lunghezza, un ringraziamento a chi vorra rispondermi e darmi una mano

Allora partiamo dalla mossa dell'ispezione ipotecaria che è la più intelligente che hai pensato e ti dico subito di farla senza remore perché i registri immobiliari sono pubblici e chiunque pagando le tasse dovute può farsi i fatti degli altri per capire a quanto è stato venduto un terreno confinante quindi vai pure a vedere quella cifra così hai un parametro reale di mercato per non sparare numeri a caso in successione.
Sul discorso dell'F3 invece frena un attimo perché se il finito vale 1200 euro al metro e tu vuoi dichiarare il grezzo a 1000 ti stai tirando la zappa sui piedi da solo dato che un immobile scheletrico senza impianti e infissi vale sì e no la metà del finito quindi dovresti stare sui 600 o 700 euro al metro massimo a meno che tu non abbia intenzione di venderlo domani mattina a quel prezzo folle perché altrimenti stai solo gonfiando l'asse ereditario regalando soldi allo Stato se superate le franchigie o comunque alzando l'asticella inutilmente.
Il vero casino arriva con l'IMU perché anche se hai trovato quella sentenza della Cassazione che in teoria ti darebbe ragione dicendo che i valori della successione e quelli dell'IMU viaggiano su binari paralleli la realtà dei fatti negli uffici comunali è molto più brutale dato che per loro il valore delle aree fabbricabili è il valore venale in comune commercio e se tu dichiari all'Agenzia delle Entrate che quel terreno vale 100 non puoi poi andare dal Comune a dire che vale 3,5 sperando che non se ne accorgano perché incrociano i dati e ti arrivano gli accertamenti per infedele dichiarazione IMU costringendoti a un contenzioso che ti costa più della tassa stessa.
La prassi più sicura per dormire sonni tranquilli è allineare il valore venale dichiarato in successione con quello su cui pagherai l'IMU futura sul terreno perché sostenere due verità diverse sullo stesso bene è il modo migliore per accendere un faro sulla tua posizione fiscale.
Per l'F3 il discorso è simile perché finché non è finito l'immobile si considera area edificabile ai fini IMU quindi dovresti pagare l'imposta sul valore del terreno sottostante e anche qui se alzi il valore in successione il Comune potrebbe battere cassa chiedendo l'adeguamento della base imponibile anche per quel rudere finché non lo accatasti come finito.