Affitto appartamento uso ufficio

[sognato2]

Salve
Vorrei affittare un appartamento in un' abitazione di mia proprietà categoria A/4 classe 2 ad una società per uso studio. Vorrei sapere se sono obbligata a cambio destinazione d'uso e se il contratto di un anno è valido con cedolare secca al 21%.
Grazie

 

[User_29045]

FONTE: Schede - Registrazione contratti beni immobili - Cedolare secca - Che cos'è - Agenzia delle Entrate.

Per quali immobili
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

 

[User_29045]

In sintesi potrai avvalerti della cedolare secca se affitti il tuo A/4 (e relative pertinenze) per uso abitativo.

Se fai il cambio di categoria catastale in A/10 (uffici e studi privati), comunque non potrai avvalerti della cedolare secca, la quale è espressamente esclusa nel caso A/10 (vedi sopra).

 

[uva]

una società per uso studio.

Si tratta di un contratto di locazione commerciale della durata di 6 anni + 6.
Non è possibile optare per la cedolare secca.

categoria A/4

La categoria catastale deve essere coerente con l'uso dell'immobile, quindi A/10.

 

[basty]

Su quanto detto riguardo a cedolare e durata uso ufficio è già stata data la risposta.

Qualche riserva invece l'avrei sulla necessità categorica di mutare categoria catastale: formalmente nulla da eccepire sulla risposta. Ma nella prassi (passata, per la verità) ho assistito a molti casi di alloggi residenziali adibiti a studi professionali (dentisti, tecnici ecc) ed uffici per attività a non continuo contatto col pubblico (elaborazioni dati e servizi).
Ho anche constatato esserci un diverso atteggiamento delle autorità, a seconda che l'uso ufficio sia praticato dal proprietario o da un affittuario: in questo ultimo caso mi è parso vedere una notevole tolleranza.

Vero che oggi per apprire una attività ci sono procedure che forse in passato non esistevano, se non per i negozi.

Come è secondo voi la situazione odierna?

 

[uva]

Come è secondo voi la situazione odierna?

Io ho avuto qualche caso di appartamenti cat. A/2 che per le loro caratteristiche potevano essere locati uso ufficio/studio professionale.
Il locatore era disponibile a procedere, mentre i conduttori hanno rifiutato. Perché secondo i loro commercialisti se la cat. catastale dell'immobile non è coerente con l'uso c'è il rischio che l'Agenzia delle Entrate contesti al conduttore il costo della locazione e non ne ammetta la deducibilità nella sua dichiarazione dei redditi.
Non so quale sia la norma su cui si basa questa teoria; ma di fatto o si cambiava da A/2 ad A/10 oppure il conduttore non era interessato ad affittare quell'immobile per un motivo puramente fiscale.

 

[basty]

e la cat. catastale dell'immobile non è coerente con l'uso c'è il rischio che l'Agenzia delle Entrate contesti al conduttore il costo della locazione e non ne ammetta la deducibilità nella sua dichiarazione dei redditi.

Si: credo che questo sia un validissimo motivo. E probabilmente la norma indirettamente sia la stessa che impone catastalmente il cambio di destinazione.

Il guaio , nel caso di locazione, è che la tassazione (IMU ecc) di un A10 è notevolmente superiore ad un residenziale: e non è credo così agevole mutare la classificazione a piacimento al variare degli inquilini.

Per questo un conto è un immobile usato dal proprietario, altro quello dato in locazione.

Purtroppo è solo una mia personale convinzione: ma non ritengo abbia senso assegnare una rendita particolare ad un immobile che non muta le caratteristiche fisiche/edilizie (un A2 dovrebbe essere più completo di un A10, se non altro perchè dotato anche di cucina e bagno completo); se locato da un reddito maggiore, ci penserà già l'IRPEF a provvedere alla tassazione. Se è sfitto, non da alcun reddito: e che senso acvrebeb quindi trascinarsi una rendita catastale più elevata? Purtroppo sono parole in libertà.

 

[uva]

Il guaio

Il guaio, nel senso di un piccolo dettaglio che salta all'occhio dell'Ufficio tributi comunale (almeno di quello torinese…) è la tassa rifiuti.
IMU e TaRi sono due tasse comunali, che il Comune ha necessità di incassare e interesse a controllare.
Se il Comune nota che un immobile è accatastato A/2 e l'occupante paga la TaRi per uso non domestico, manda subito un avviso al proprietario per chiedere spiegazioni. In pratica lo obbliga a rendere la cat. catastale coerente con l'uso dell'immobile che a sua volta è coerente con la tassazione ai fini TaRi.

 

[basty]

Il guaio,

Si: credo che oggi con tutti i meccanismi fiscali ed autorizzativi legati alla categoria catastale, la vecchia prassi per cui non veniva chiesta la variazione catastale, e passava inosservata, sia oggi impossibile.
Però è una bella menata. Non è affatto detto che il canone di un ufficio/studio sia diverso da un canone residenziale. Ed il cambio categoria passa attraverso una pratica che non è gratuita. (ed in passato non sempre autorizzata facilmente, specie se si ritorna a rendite più basse)

 

[sognato2]

Grazie, considerando tutto ciò non conviene rischiare anche perché non potrei usufruire della cedolare secca.