Affitto casa uso abitativo (categoria catastale A4)

[Peppe7980]

Buongiorno, volevo cortesemente sapere se è possibile affittare una casa con categoria catastale A4 come uso ufficio, per l'esercizio di un'agenzia immobiliare (quindi aperto al pubblico, con insegna luminosa ecc.). Il contratto da fare è il classico 4+4, ma il conduttore eserciterà questa attività di intermediazione (lui afferma che è possibile farlo, ma sinceramente non ho trovato riscontro su internet, in teoria il locale dovrebbe essere un A10 e il contratto diverso da quello abitativo)....

 

[uva]

come uso ufficio

Quindi si tratta di un contratto commerciale (non abitativo) la cui durata è di 6 anni + 6 (non 4 + 4).

categoria catastale A4

La categoria catastale deve essere coerente con l'uso effettivo dell'unità immobiliare da parte del conduttore.
Per uso ufficio la cat. corretta è A/10.

 

[Peppe7980]

no il contratto è un uso abitativo ma il conduttore eserciterà attività di intermediazione immobiliare (quindi 4+4). Lui dice che è fattibile, ma da ulteriori info ho potuto capire che ci esercita in un locale uso abitativo attività professionale es. avvocato, commercialista, ecc. di solito ha anche la residenza in quel locale. Ma questa possibilità viene meno nel caso di un terzo che prende in affitto un locale classificato come A4 per l'esercizio di attività di intermediazione (cmq non abitativo)

 

[uva]

ci esercita in un locale uso abitativo attività professionale es. avvocato, commercialista, ecc. di solito ha anche la residenza in quel locale

Si tratta di uso promiscuo del conduttore che abita in un'unità immobiliare classificata con cat. catastale abitativa (eventualmente con i suoi familiari conviventi) e destina una stanza ad uso professionale.
In questo caso si può stipulare un contratto 4 + 4.

Siccome hai scritto

aperto al pubblico, con insegna luminosa ecc.

pare che il tuo immobile sarebbe destinato ad uso esclusivamente commerciale.

Per prendere una decisione sulla tipologia contrattuale idonea al tuo caso non fidarti di quanto dice quell'agente immobiliare.
Piuttosto consigliati con un avvocato esperto in materia di locazioni.

 

[Peppe7980]

probabilmente preso dalla necessità di trasferire temporaneamente l'attività ha voluto rischiare con questo passaggio. Tra l'altro il locale è molto vecchio, è un monolocale di circa 20 mq adibito fino a 4/5 anni fa sempre a uso ufficio quando le norme erano meno stringenti (affittato con le stesse caratteristiche per uso geometra e in seguito anche immobiliare nel 2004). Manca agibilità, c'è un piccolo bagnetto che a quanto detto dallo stesso potenziale conduttore necessita di una modifica strutturale (tipo spostare water al posto del lavello e viceversa). Impianto elettrico non a norma in quanto manca messa a terra. Lavori che seguirebbe lui stesso ma a carico mio. Quindi molte cose incerte che mi fanno propendere per il no (me ne dispiace in quanto garantirei a lui di esercitare ed io di tenere in movimento il monolocale). un'alternativa sarebbe rimodernarlo cambiando stato d'uso in A10 come ufficio e affittarlo a regola d'arte, da un'indagine però dovrei sostenere un pò di soldini che attualmente non ho. Quindi rimarrà chiuso e ci pagherò l'IMU come seconda casa (no TARi in quanto è chiuso senza corrente elettrica).

 

[uva]

il locale è molto vecchio

Manca agibilità

Impianto elettrico non a norma

Considerate le criticità dell'appartamento, concordo con te che per ora è meglio tenerlo sfitto.
Quando avrai la disponibilità economica potrai ristrutturarlo, beneficiando del bonus 50%.

ci pagherò l'IMU come seconda casa

Purtroppo l'IMU è un costo ineludibile. Penso che la rendita catastale di un A/4 sia bassa, per cui non dovrebbe essere una spesa eccessiva.