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  1. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Domanda: è regolare la locazione, con contratto commerciale ad uso ufficio (6 + 6 anni) di un immobile censito al catasto come abitazione A2, A3, A4, ecc.?
    Secondo quanto deriverebbe dal DL78/10 che ha comportato la dichiarazione dei dati catastali anche nei contratti di affitto e secondo un’interpretazione circolata anche su questo forum (che allego), si direbbe di no. C’è chi ha parlato anche di possibili sanzioni.
    Secondo invece la Circolare 26/E dell’ADE del 01/06/11 relativa alla “cedolare secca”, questa ipotesi ed anche il viceversa, cioè locazioni abitative entro uffici A10, sarebbe invece plausibile, in quanto alla pag. 6 (che allego) si escludono esplicitamente dall’opzione gli immobili classificati in catasto come abitativi ma locati per uso ufficio, e le abitazioni invece classificate come uffici o addirittura negozi (!).
    So che l’argomento è già stato trattato, ma mi piacerebbe trovare una risposta definitiva a questo rebus. Grazie.
     

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  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che gli immobili accatastati come ufficio (A10) o negozi (C1) vengano locati come abitazioni la trovo un'ipotesi poco plausibile, anche perché si andrebbe a violare delle norme comunali e sarebbe necessario, per essere in regola, chiedere ed ottenere dal proprio comune un cambio di destinazione d'uso.
    L'ipotesi inversa, invece, è spesso praticata. Un immobile accatastato come abitazione (A2, A3, ecc.) viene locato come ufficio con un contratto 6 + 6 regolato dalla Legge 392/78.
    Ovviamente a tale contratto non sono applicabili le norme sulla "cedolare secca".
    Qualora i locali siano dotati di impianti elettrici e idro-sanitari a norma e non vi siano controindicazioni date dai regolamenti comunali o dai regolamenti di condominio che spesso specificano dei limiti per le attività esercitabili nei locali di proprietà individuale, di solito una siffatta situazione non crea problemi.
    Al fisco in particolare non interessa se i locali affittati sono censiti come abitazione. Purché il contratto sia registrato e l'imposta di registro corrisposta regolarmente, l'Agenzia delle Entrate non entra nel merito della desstinazione d'uso originaria dei locali... e perché dovrebbe ?
     
  3. martino954

    martino954 Nuovo Iscritto

    Non capisco perchè un Ufficio non si possa affittare come abitazione ma il viceversa sia lecito: in entrambi i casi dovrebbe valere la regola:
    l'Agenzia delle Entrate non entra nel merito della desstinazione d'uso originaria dei locali... e perché dovrebbe ?

    Chiedo scusa per la domanda, ma non vedo la differenza: in entrambi i casi la destinazione d'uso non è conforme all'accatastamento e ci dovrebbe essere una violazione: la cosa mi interessa assai perchè ho un Ufficio A/10 e non risco ad affittarlo, stando la crisi economica, invece ho qualche possibilità di usarlo come abitazione.
    La Tarsu si pagherebbe in base alla categoria di accatastamento o all'uso indicato nel contratto?
    Grazie
    Martino
     
  4. cichi

    cichi Membro Junior

    Condivido l'opinione di Martino957 e sono curioso di leggere altri autoroveli commenti.
     
  5. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Spesso i locali accatastati ad uso ufficio non hanno le caratteristiche per poter essere adibiti ad abitazione. Ad esempio potrebbero avere i servizi senza vasca o doccia, non avere gli attacchi per il gas uso cucina, non avere i locali destinati ad uso cucina dotati di prese d'aria di sicurezza o canne fumarie adeguate, avere le stanze da letto di superficie inferiore al minimo previsto per tali locali oppure non sufficientemente aereate ecc...
    Questo è abbastanza facile che accada in quanto i requisiti di un immobile destinato ad uso abitazione sono più restrittivi di quelli di un immobile destinato ad uso ufficio.
    Non altrettanto si può dire nel caso inverso. In genere ogni immobile accatastato come abitazione ha anche i requisiti per essere utilizzato come ufficio.
    Per quanto riguarda la TARSU credo dipenda dall'attività che viene svolta nei locali, non dalla tipologia del loro accatastamento.
     
  6. martino954

    martino954 Nuovo Iscritto

    Bene: ho capito; ma nel mio caso l'Ufficio ora accatastato come A/10 era una Abitazione: è stato il mio impegno che ha portato alla variazione catastale e alla delibera del condominio con cui definitivamente ha poi avuto l'agibilità. Quindi si tratta di vedere caso per caso: non si può secondo me generalizzare e dire: sempre una Abitazione può essere affittata come Ufficio (ad esempio quando la nostra abitazione è diventata Ufficio, abbiamo dovuto costruire un anti bagno -piccolo locale che separa il bagno dalla hall) e non il viceversa o comunque dovrebbe esserci una adeguata verifica. Escludo la possibilità di far riaccatastare l'Ufficio come abitazione perchè non posso rifare una seconda volte le citate spese che ho fatto ventanni fa.
    Chissà come si può reisolvere il problema.
    Grazie e scusate.
    Martino
     
  7. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma tu affitteresti ad uso abitazione un "open space" A10 di 350mq. ? Ci fai dormire una compagnia di alpini ?
    Altra cosa è utilizzare un appartamento di 75 mq. A3 per svolgere l'attività di commercialista o l'ambulatorio di medico.
    Mi pare che non esista una perfetta fungibilità tra le categorie catastali.
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Anche nelle abitazioni di nuova costruzione il bagno non può avere accesso direttamente a un locale di soggiorno, ma serve un disimpegno che lo isoli da quest'ultimo. Le normative edilizie sono dettagliate riguardo a queste cose e se il tuo immobile A10 rispecchia tutte le norme in vigore per gli immobili di civile abitazione, non avrai alcuna difficoltà a richiedere di nuovo il cambio di destinazione d'uso senza effettuare ulteriori modifiche e quindi solamente con le spese "burocratiche".
    Dovresti, per esserne sicuro, far visionare l'immobile ad un professionista (un geometra o un architetto) che saprà darti tutte le indicazioni del caso.
     
  9. kate22

    kate22 Membro Attivo

    Carissimo Martino957 , ho dei locali cìvile abitazione ( A2) in affitto da 30 anni come ufficio con contratto regolarmente registrato- Ad agosto ho avuto un cambio di inquilino con la conseguenza che il comune di TO ufficio tecnico mi notifica di dover fare il cambio di destinazione d'uso. Affidata la pratica ad un tecnico, oltre al costo del professionista la rendita catastale è lievitata di 1/3 . Ormai telematicamente gli uffici sono tutti collegati TARSU compresa -Questa è la mia esperienza Ciao Kate22
     
  10. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa la mia curiosità. Se l'U.T. del Comune di Torino ti ha chiesto di fare il cambio di destinazione d'uso poiché avevi affittato un A2 ad uso ufficio, ti avrà anche scritto in base a quale norma ha potuto richiederti ciò. Puoi fornirne gli estremi? Regolamenti comunali o norme urbanistiche nazionali?
    Grazie.
     
  11. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Anche il mio ufficio è situato a Torino, accatastato da sempre come abitazione, ed è stato occupato da un nuovo conduttore nel 2009, ma il Comune non mi ha inviato alcuna comunicazione. Tuttavia temendo di ricevere prima o poi una lettera eventualmente con una richiesta di pagamento degli arretrati con gli interessi, mi sono deciso a fare la modifica catastale spontaneamente. Mi piacerebbe conoscere i contenuti della lettera che il Comune di Torino ti ha mandato. Sentendo le varie opinioni, parrebbe che i Comuni agiscano in modo non uniforme, e non si applichino ovunque gli stessi criteri. Misteri della Pubblica Amministrazione italiana!
     
  12. kate22

    kate22 Membro Attivo

    Avvalendosi della banca dati in suo possesso mi è stato chiesto l'aggiornamento catastale ai sensi della Legge Finanziaria 2005 ( comma 336, art. 1 Legge 311/2004)- Auguro a tutti un 2012 meno pieno di sorprese sgradevoli (tanto x minimizzare !) Kate 22
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'art. 1 comma 336 della Legge 311/2004 dice testualmente:
    "336. I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’articolo 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni."
    Però l'articolo parla di "situazioni di fatto non coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie" e non di "situazioni di fatto non coerenti con i classamenti catastali" e basta. Per cui, secondo me, si poteva presentare opposizione al provvedimento con buone possibilità di spuntarla qualora non fossero stati effettuati nei locali classificati come A2 degli interventi edilizi tali da non renderli più compatibili alla classificazione di abitazione. Spesso i Comuni vogliono interpretare la Legge aldilà di quello che effettivamente dice, andando oltra al sigificato di quanto scritto e delle reali intenzioni del legislatore, solo per far cassa.
     
  14. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Bisognerebbe quindi capire a che serve una categoria apposita per gli uffici privati, se questi possono essere comunque realizzati, con minori imposte, entro immobili classificati come abitazioni. La situazione è evidentemente controversa, con tutto ciò che ne consegue in termini di iniquità e potenziale contenzioso. Auspicabile che la prevista riforma del catasto porti presto a semplificare e chiarire tante situazioni.
     
  15. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La risposta arriva dalla Circolare 2/2010 dell'Agenzia del Territorio relativa al DL 78/2010. Al punto 3 (pag. 10) si afferma: "L'obbligo della dichiarazione di variazione sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l'attribuzione della categoria e della classe a seguito di interventi edilizi...oppure per effetto di annessioni, cessioni...cambio di destinazione d'uso etc."
     
  16. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La circolare citata parla di "... cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d'uso,.. etc" però, leggendo bene tutta la circolare, si riferisce sempre a modifiche degli ambienti che comportino cambi di destinazioni d'uso rilevanti (più avanti fa l'esempio di un retrobottega che diventa spazio destinato alla vendita). In un apprtamento di civile abitazione affittato ad uso ufficio possiamo considerare modifica rilevante un vano destinato a cucina che diventa la stanza-archivio di una ditta ? Oppure una camera o un soggiorno che diventa l'ufficio di un assicuratore ?
    Facendo l'avvocato del diavolo diremo che l'unica modifica che si potrebbe considerare "rilevante" nella trsformazione di un immobile A2 in un A10 è proprio la diversa attribuzione della rendita catastale, a parità di vani e metratura, modifica che evidentemente penalizza non poco il proprietario e avvantaggia il fisco. Speriamo che la auspicata riforma del catasto consenta di fare maggiore chiarezza in merito.
     
  17. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Appunto, la modificazione della destinazione d'uso da abitazione a ufficio è rilevante almeno dal punto di vista fiscale. Non sempre modificare un'abitazione in negozio o locale commerciale di altro tipo richiede rilevanti modifiche strutturali, ma qui la differenza è più appariscente e la variazione catastale pare ovvia. La distinzione fra ufficio privato e abitazione è meno marcata apparentemente, e da qui nascono le interpretazioni controverse. Certamente d'accordo sull'auspicata semplificazione e chiarezza. Anche un recente documento del governo afferma che la distinzione in categorie e classi non è più corrispondente alla realtà e va superata.
     
  18. marfigad

    marfigad Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    l'agente immobiliare mi ha riferito che in seguito all'aggiornamento dei dati catastali,l'agenzia delle entrate non a ccetta registrazioni di contratti di abitazioni locate ad uso ufficio e che ne dà comunicazione agli uffici comunali. Qualcuno conferma? saluti a tutti.
    Marfigad.
     
  19. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Può essere. In effetti l'irregolarità è più materia di edilizia privata, però può darsi che anche l'AdE si faccia carico di segnalare tali incongruenze ai Comuni.
     
  20. RAFFY

    RAFFY Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti e grazie per l'accoglienza. Avrei da porre un quesito. Posso affittare una civile abitazione accatastata A2 quale studio professionale per 2 psicologi-psicoterapeuti senza cambiare la destinazione d'uso e nel rispetto delle regole e delle norme? Quali modalità e tipologie contrattuali dovrei utilizzare? Ho sentito parlare di uso promiscuo? O in caso semplicemente locazione per civile abitazione? Tale condizione permetterebbe l'accesso al pubblico (pazienti) e la possibilità di forme di pubblicizzazione quali affissioni di targhe o pubblicizzazione su internet? Sarebbe regolare o potrebbe comportare problemi? Tenete presente che nel condominio sono presenti studi dentistici e commercialistici. Grazie a tutti per la vostra esperienza e competenza in materia, che potrà essermi di grande aiuto.In attesa delle vostre informazioni, vi ringrazio sentitamente.
     

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