Amministratore dopo 14 mesi di latitanza convoca riunione....

[gabr31]

Salve a tutti e buona festa, il nostro amministratore dopo 14 mesi di assenza ci manda per mail la convocazione di un'assemblea in extremis il 15 di questo mese. I punti all'ordine del giorno si concentrano sull'approvazione dei conguagli e preventivi relativi all'anno di gestione passato, poi mi è balzata all'occhio una voce che riguarda una procedura di sfratto avviata non si sa quando per l'appartamento di proprietà del condominio affittato ad un ragazzo che ha smesso di pagare il canone da più di un anno.
Mi chiedo, a questo punto, non poteva e doveva informarci di questa cosa? Ha avviato la procedura senza consultarci e poi, secondo le nuove normative , non sono bloccati gli sfratti in tempo di lockdown? Grazie a tutti quelli che vorranno leggere questo mio post e darmi un consiglio prima dell'assemblea.

 

[vittorievic]

il nostro amministratore dopo 14 mesi di assenza ci manda per mail la convocazione di un'assemblea in extremis il 15 di questo mese.

innanzitutto la convocazione della assemblea deve essere mandata PEC su PEC ( cioè PEC amministratore verso PEC condomini) pena la nullità della convocazione medesima.
L'assemblea di rendicontazione dell'esercizio secondo l'art. 1130 c.c. va indetta entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio. Quindi quando si chiude il vostro esercizio? non è detto che si chiuda il 31/XII: dipende da quanto ha stabilito l'assemblea dei condomini.

mi è balzata all'occhio una voce che riguarda una procedura di sfratto avviata non si sa quando per l'appartamento di proprietà del condominio affittato ad un ragazzo che ha smesso di pagare il canone da più di un anno.

siamo ad un argomento trattato almeno una volta al mese in questo forum. La morosità non è dell'inquilino verso il condominio (se non, al limite, per le voci di spesa che sono a suo carico) ma del proprietario verso il condominio. Quindi le procedure per la riscossione del dovuto va fatta nei confronti del proprietario. Il c.c. attribuisce all'amministratore il compito di procedere automaticamente, senza aver avuto il consenso della assemblea (a meno che non sia previsto dal RdC), nei confronti del proprietario moroso: è un obbligo che scatta dopo che siano trascorsi 6 mesi dalla approvazione del bilancio a cui si riferiscono dette spese. Se l'amministratore non si attiva può essere rimosso e gli possono essere richiesti i danni conseguenti ai disagi relativi alla sospensione di servizi al condominio.
Vi è da rilevare che ci può essere una situazione particolarmente spiacevole conseguente al menefreghismo dei condomini per cui a metà gestione la cassa condominiale sia prossima allo zero. In questo caso un amministratore, dopo essersi pagato fino al mese in cui ha lavorato, rassegna le dimissioni irrevocabili, dà il tempo, diciamo una ventina di giorni, per trovare un suo sostituto ed organizzare una assemblea con ordine del giorno la nomina di un nuovo amministratore. Se i condomini sono più di 8, ed i condomini non reagiscono non consentendo un quorum deliberativo oppure non presentano un sostituto, l'amministratore presenta istanza al tribunale per far nominare un amministratore giudiziale.

 

[Franci63]

La morosità non è dell'inquilino verso il condominio (se non, al limite, per le voci di spesa che sono a suo carico) ma del proprietario verso il condominio.

L'appartamento è del condominio; sarà quello che era destinato al custode, non c'è proprietario singolo.

Il c.c. attribuisce all'amministratore il compito di procedere automaticamente, senza aver avuto il consenso della assemblea (a meno che non sia previsto dal RdC), nei confronti del proprietario moroso:

Non c'è proprietario moroso, c'è un inquilino che non paga l'affitto al condominio.

Ha avviato la procedura senza consultarci e poi, secondo le nuove normative , non sono bloccati gli sfratti in tempo di lockdown?

L'amministratore deve recuperare i soldi dovuti al condominio, perché doveva consultarvi ?
Sono bloccati gli sfratti ( cioè la concreta situazione in cui l'inquilino viene fatto uscire), non le relative procedure giudiziali .

 

[vittorievic]

L'appartamento è del condominio; sarà quello che era destinato al custode, non c'è proprietario singolo.

è vero solo rileggendo mi sono accorto che il proprietario dell'appartamento è il condominio: avevo letto condomino.

 

[gabr31]

Quindi secondo voi non ci doveva consultare? E se tra noi condomini c'era un avvocato che voleva interessarsi della cosa a nome del condominio?

 

[vittorievic]

Quindi secondo voi non ci doveva consultare?

tra i compiti dell'amministratore rientra il fare gli interessi del condominio. Tra l'altro sarà stato lui che ha firmato il contratto di locazione in nome e per conto del condominio. Lui ha agito nell'interesse del condominio

E se tra noi condomini c'era un avvocato che voleva interessarsi della cosa a nome del condominio

le spese legali devono essere autorizzate. Per risparmiare se c'é un condomino che possiede i requisiti ed è disponibile l'assemblea può decidere di rivolgersi a lui non è una cosa automatica: gli incarichi si affidano per delibera.

 

[gabr31]

Quindi noi dovevamo essere informati anche in tempo di covid tramite mail e decidere a chi affidare l'incarico..

 

[vittorievic]

dovevamo essere informati anche in tempo di covid tramite mail

le comunicazioni via mail sono informali non hanno molto valore. Tra l'altro ci vorrebbe una delibera assembleare approvata con 1000/1000, il che presuppone che tutti, avendo tutti il medesimo diritto di esprimersi sull'argomento, abbiano comunicato il loro indirizzo mail all'amministratore. Come ho già avuto modo di scrivere valgono solo le PEC su PEC.
In ogni caso gli uffici postali funzionano e l'amministratore per le comunicazioni ufficiali può inviare delle raccomandare A/R a tutti gli aventi diritto.
Siccome il condominio potrebbe convertire il contratto di affitto in comodato d'uso gratuito, l'amministratore dopo 4 mesi di insolvenza doveva informare della situazione i condomini con raccomandata A/R e chiedere l'autorizzazione per lo sfratto dell'inquilino moroso. Autorizzazione da comunicare all' amministratore via raccomandata A/R oppure PEC su PEC.

 

[gabr31]

grazie mille dell'esaustiva spiegazione.

 

[basty]

Commento personale: per esperienza personale dovrei concludere che o il professionista/condomino presta assistenza gratuitamente o meglio incaricare una persona terza.