Cedolare secca, cosa fare per cambiarla con un normale contratto

[uva]

dopo 4 anni anche avendo mandato disdetta , devo motivare la disdetta se l'inquilino vuole rinnovare per ulteriori 4 anni.

Cerco di spiegarmi meglio.

Alla fine dei primi 4 anni tu locatore puoi inviare la disdetta all'inquilino soltanto se tu hai un motivo tra quelli elencati nel post #14 scritti in corsivo.

Se non hai uno di quei motivi, NON puoi disdire il contratto al termine dei primi 4 anni.

Se NON puoi disdire il contratto al termine dei primi 4 anni e il tuo inquilino non manda a te la disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni.
In questo caso tu devi comunicare la proroga (= rinnovo di 4 anni) all'Agenzia delle Entrate.
Lo puoi fare consegnando allo sportello dell'Agenzia il mod. RLI cartaceo compilato; oppure telematicamente col mod. RLIWeb, logandoti a Fisconline con lo Spid.
Puoi anche incaricare un commercialista/Caf che faccia la pratica, se non te la senti di svolgerla tu.

 

[uva]

ho sempre la soluzione (A)

Significa che pensi di motivare la disdetta scrivendo che la casa serve a tua figlia?
In tal caso tua figlia dovrà effettivamente andarci ad abitare.

Leggi attentamente l'Art 3 della legge 431/1998:

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato... la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
Il risarcimento (oneroso per il locatore) a favore dell'inquilino è questo:

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione...

 

[claudio edmondo]

Cerco di spiegarmi meglio.

Alla fine dei primi 4 anni tu locatore puoi inviare la disdetta all'inquilino soltanto se tu hai un motivo tra quelli elencati nel post #14 scritti in corsivo.

Se non hai uno di quei motivi, NON puoi disdire il contratto al termine dei primi 4 anni.

Se NON puoi disdire il contratto al termine dei primi 4 anni e il tuo inquilino non manda a te la disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni.
In questo caso tu devi comunicare la proroga (= rinnovo di 4 anni) all'Agenzia delle Entrate.
Lo puoi fare consegnando allo sportello dell'Agenzia il mod. RLI cartaceo compilato; oppure telematicamente col mod. RLIWeb, logandoti a Fisconline con lo Spid.
Puoi anche incaricare un commercialista/Caf che faccia la pratica, se non te la senti di svolgerla tu.

Grazie e tutto chiaro, il motivo c'è l'ho sulla disdetta dopo 4 anni, menzione che la casa serve a mia figlia per convivere con compagno, questo penso sia un buon motivo di non rinnovare per altri quattro anni.

 

[uva]

serve a mia figlia per convivere con compagno

Sì, questo è un motivo valido.
Ricordati di scriverlo espressamente sulla lettera di disdetta che invierai all'inquilino, facendo riferimento all'Articolo della legge 431/1998.

Devi inviare la disdetta per raccomandata ar in modo che arrivi all'inquilino almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale.
Sta attento alla tempistica: non rileva la data in cui spedisci la raccomandata ar, ma quando il postino gliela recapita.
Purtroppo se il locatore sbaglia i tempi la disdetta è tardiva quindi non valida.

Se dimentichi di scrivere la motivazione, la disdetta non è valida.

Per non rischiare errori puoi farti aiutare da un Sindacato dei proprietari, tipo Uppi o Confedilizia.

 

[claudio edmondo]

Significa che pensi di motivare la disdetta scrivendo che la casa serve a tua figlia?
In tal caso tua figlia dovrà effettivamente andarci ad abitare.

Leggi attentamente l'Art 3 della legge 431/1998:

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato... la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
Il risarcimento (oneroso per il locatore) a favore dell'inquilino è questo:

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione...

Bene, ci muoveremo cautamente di conseguenza su questa ultima alternativa, nel frattempo cercherò in tutti i modi di lavorare su soluzioni alternative nel inviare giornalmente e mensilmente all'inquilino le eventuali incongruenze o danni che farà nei prossimi giorni e mesi come prevede il contratto facendole rifondere dei danni subiti, c'è un ufficio americano preposto a questo ,io ho la pazienza e la costanza di fare tutto ciò aspettando in un sua stanchezza psicologica, lo so sarà logorante per entrambi ma non voglio che la mia casa venga distrutta prima del dovuto.
Lo ammetto ho fatto un errore, questo e un civile americano incurante di alcune basilari regole di vita, avevo prima un militare di alto grado, nessun problema anzi mi e dispiaciuto che se ne andato per improvviso trasferimento e per questo motivo e lo nuovamente lo ammetto ho fatto un grosso errore di affittare a un civile.

 

[claudio edmondo]

Sì, questo è un motivo valido.
Ricordati di scriverlo espressamente sulla lettera di disdetta che invierai all'inquilino, facendo riferimento all'Articolo della legge 431/1998.

Devi inviare la disdetta per raccomandata ar in modo che arrivi all'inquilino almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale.
Sta attento alla tempistica: non rileva la data in cui spedisci la raccomandata ar, ma quando il postino gliela recapita.
Purtroppo se il locatore sbaglia i tempi la disdetta è tardiva quindi non valida.

Se dimentichi di scrivere la motivazione, la disdetta non è valida.

Per non rischiare errori puoi farti aiutare da un Sindacato dei proprietari, tipo Uppi o Confedilizia.

Si ,certamente farò come mi hai suggerito in modo da non fare errori di qualsiasi natura , posso mandare la disdetta anche un anno prima? così sarà una motivazione in più far pensare all'inquilino che è indesiderato per i prossimi mesi dalla scadenza.

 

[uva]

rifondere dei danni subiti, c'è un ufficio americano preposto a questo

Fai bene a rivolgerti a quell'Ufficio chiedendo il risarcimento dei danni causati dal tuo inquilino.
E' possibile che il responsabile americano di quell'Ufficio intervenga, sollecitando l'inquilino a comportarsi bene (non danneggiare i mobili e gli elettrodomestici) e a rispettare le clausole contrattuali.

Controlla se nel tuo contratto di locazione c'è una clausola simile alla seguente:

Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa.
Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini.
È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'unità immobiliare, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile di quanto segue: ………………………………………..……………………………………………………………… ……………………………… ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna.

 

[uva]

posso mandare la disdetta anche un anno prima?

Sì, puoi mandarla anche più di 6 mesi prima della scadenza.

Però è rischioso: se l'inquilino non è onesto, o comunque si comporta in modo non corretto, potrebbe cessare i pagamenti.
Sapendo di dover lasciare quella casa, forse non teme le conseguenze di uno sfratto per morosità.
Gli inquilini cittadini stranieri sanno che se lasciano debiti in Italia e ritornano nel loro Paese, per il locatore è difficile e costoso recuperare i canoni insoluti.

 

[claudio edmondo]

Fai bene a rivolgerti a quell'Ufficio chiedendo il risarcimento dei danni causati dal tuo inquilino.
E' possibile che il responsabile americano di quell'Ufficio intervenga, sollecitando l'inquilino a comportarsi bene (non danneggiare i mobili e gli elettrodomestici) e a rispettare le clausole contrattuali.

Controlla se nel tuo contratto di locazione c'è una clausola simile alla seguente:

Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa.
Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini.
È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'unità immobiliare, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile di quanto segue: ………………………………………..……………………………………………………………… ……………………………… ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna.

Si, il contratto rispecchia le clausole sopra descritte, sto preparando le dovute ricevute del signore delle riparazioni che certifica che la lavastoviglie è stata danneggiata e inservibile da una cattiva gestione della stessa, vedremo più avanti come andrà a finire. grazie per la consulenza

 

[claudio edmondo]

Sì, puoi mandarla anche più di 6 mesi prima della scadenza.

Però è rischioso: se l'inquilino non è onesto, o comunque si comporta in modo non corretto, potrebbe cessare i pagamenti.
Sapendo di dover lasciare quella casa, forse non teme le conseguenze di uno sfratto per morosità.
Gli inquilini cittadini stranieri sanno che se lasciano debiti in Italia e ritornano nel loro Paese, per il locatore è difficile e costoso recuperare i canoni insoluti.

Dal punto di vista di mandare la disdetta un anno prima, il rischio non c'è , primo : é l'autorità statunitense che garantisce se paga o non paga.
due: questo signore è un insegnante americano e se dovesse sgarrare oltre i 15 giorni dal pagamento affitto incorre in un richiamo da parte dei suoi superiori e rischiando in futuro un possibile licenziamento, da questo punto di vista noi locatori italiani siamo maggiormente tutelati al contrario di un affitto italiano, il comando NATO di Vicenza garantisce e ci tutela rivalutandosi sul cittadino/militare decurtando il pagamento dalla sua paga mensile