Compravendita terreno e usucapione.

[Pippo Latorre]

Salve. Sto per acquistare un piccolo appezzamento di terra confinante con un terreno di mia proprietà, a me molto utile, ma attualmente in uso e recintato da parte di un altro vicino confinante. Non conosco il pregresso reale e temporale di questa situazione. Vorrei capire a cosa vado incontro:
1) qualora venga invocato il diritto di usucapione dopo l'acquisto, cosa succede? Tale diritto immagino che venga invocato nei mie confronti e non nei confronti delle parte venditrice.
2) In tal caso io perderei tutto o potrei rivalermi sulla parte venditrice?.
3) Come potrei cautelarmi? Cosa potrei scrivere nell'atto di compravendita?
Grazie in anticipo. Pippo.

 

[User_29045]

Il proprietario di questo appezzamento che vuoi acquistare, che cosa ti ha detto? Quali diritti ti ha detto di vantare su questo terreno?

Al catasto cosa risulta? Il catasto comunque NON E' PROBATORIO. I registri immobiliari che informazioni riportano sulla titolarità?

Chi pagato le tasse negli ultimi anni su questo terreno (es. IMU)? Ci sono delle ricevute di pagamento F24 visionabili?

Se non trovi una risposta più che certa a questi interrogativi, ti conviene lasciar perdere.

Se vuoi provare con l'acquisto, devi interpellare in modo legalmente valido (cioè con un legale) l'ATTUALE UTILIZZATORE di questo terreno, dicendogli - tramite lettera dallo studio legale - che se può vantare qualche diritto reale su questo terreno, lo faccia presente entro X giorni dalla ricezione della presente comunicazione, diversamente s'intenderà che dichiara di essere un semplice utilizzatore senza titolo (e magari senza pagare canone di affitto). Per questa cosa però devi muoverti con un legale, se scrivi tu una letterina lo fai ridere e basta. Può capitare che, conoscendo la tua intenzione di acquistare, si faccia avanti anche lui, e a quel punto avresti un concorrente che ti fa alzare il prezzo.

 

[Franci63]

Detta così, che senso ha comprare un terreno occupato da altri ?
Compralo solo se il venditore , prima della vendita, lo libera , rientrandone in possesso.
Altrimenti sono rogne sicure.
Anche se non capisco perché non ti fai spiegare la situazione dal venditore stesso.

 

[BeppeX88]

Detta così, che senso ha comprare un terreno occupato da altri ?
Compralo solo se il venditore , prima della vendita, lo libera , rientrandone in possesso.
Altrimenti sono rogne sicure.
Anche se non capisco perché non ti fai spiegare la situazione dal venditore stesso.

Lo compra solo per aprire una discussione, giusto perché gli piace incasinarsi la vita. Certo che acquistare un terreno usucapionato dal vicino, deve essere un grande affare

 

[Gianco]

Salve. Sto per acquistare un piccolo appezzamento di terra confinante con un terreno di mia proprietà, a me molto utile, ma attualmente in uso e recintato da parte di un altro vicino confinante. Non conosco il pregresso reale e temporale di questa situazione. Vorrei capire a cosa vado incontro:
1) qualora venga invocato il diritto di usucapione dopo l'acquisto, cosa succede? Tale diritto immagino che venga invocato nei mie confronti e non nei confronti delle parte venditrice.
2) In tal caso io perderei tutto o potrei rivalermi sulla parte venditrice?.
3) Come potrei cautelarmi? Cosa potrei scrivere nell'atto di compravendita?
Grazie in anticipo. Pippo.

Non lo specifichi, ma credo si tratti di un terreno agricolo. In caso di vendita il diritto di prelazione favorisce il coltivatore diretto confinante.
Poi il fatto che sia recintato e lavorato da uno che lo possiede da oltre vent'anni è quasi una garanzia che nessuno accamperà diritti.
Sarebbe opportuno che chiarissi: "ma attualmente in uso e recintato da parte di un altro vicino confinante". Sarebbe un altro vicino che se n'è impossessato recentemente? Se così fosse, certamente potrebbe dichiarare l'usucapione davanti al notaio, ma sarebbe un'affermazione mendace, non valida se saltasse fuori il vero proprietario.
1) Se si presentasse il vero proprietario e chi te l'ha venduto con una dichiarazione mendace, potrebbe facilmente rientrarne in possesso.
2) E poi tu te la dovresti "sbrigare" con il venditore, magari affrontando una causa.
3) L'ideale sarebbe che il venditore ottenesse una sentenza di usucapione relativamente a quel terreno. Altrimenti potresti chiedergli che all'atto partecipi il titolare che, in quell'occasione potrebbe riconoscere l'avvenuta usucapione, magari dietro indennizzo concordato.

 

[Franci63]

1) Se si presentasse il vero proprietario e chi te l'ha venduto con una dichiarazione mendace, potrebbe facilmente rientrarne in possesso.

Lui comprerebbe da chi è formalmente proprietario, ma teme che l'occupante attuale possa aver usucapito.
Così mi è parso di capire.

 

[basty]

Lui comprerebbe da chi è formalmente proprietario, ma teme che l'occupante attuale possa aver usucapito.
Così mi è parso di capire.

Sarebbe curioso che il vicino, accampando l'usucapione, prevalesse sull'acquirente attuale. Se non altro per la disparità rispetto a "regolari" acquirenti. Mi spiego:
Cosa succede quando Tizio prima e Caio dopo acquistano il medesimo immobile da Sempronio, ma Caio trascrive prima di Tizio la acquisizione?

E qui, se il nostro acquista e trascrive l'atto, e fino a quel momento non fosse stata avanzata istanza/comunicazione di usucapione che quindi non comparirebbe in conservatoria, perchè dovrebbe avere problemi?

 

[Gianco]

@basty è vero che chi trascrive prima prevale, salvo che non si dimostri che l'atto non sia un accordo truffaldino, facilmente contestabile e annullabile.