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  1. orova

    orova Nuovo Iscritto

    ciao a tutti, potete darmi un consiglio? ho già sentito diverse persone e letto alcuni casi nel forum ma non riesco a venirne fuori.
    Alla fine dell'anno scorso ho acquistato una porzione di casa a schiera con in giardino un box che secondo i venditori era condonato. Al rogito ho scoperto (io) che c'era una richiesta di condono, ma il garage non era accatastato. Dato che non ho l'auto e il garage non mi interessava e avevo già lasciato la casa precedente e l'accatastamento avrebbe provocato un ritardo non accettabile, il notaio ha proceduto alla compravendita facendomi firmare al di fuori dell'atto l'impegno a demolirlo. Per me non era un problema dato che il prezzo della casa era inferiore alla valutazione e il costo delle demolizione non eccessivo. Ora che ho concluso altri lavori più urgenti ed è arrivato il momento di demolirlo ho scoperto che il box era stato costruito a 20-30 cm dal confine con i vicini e questi avevano demolito la rete di confine e avevano appoggiato una tettoia sul muro del mio box utilizzando la parete esterna come interno loro, prendendosi di fatto quei cm di terra e impedendo ora la demolizione del box. Questa appropriazione non è visibilissima dall'interno della mia proprietà dato che il box copre tutto il lato di confine e neanche il perito della banca l'ha vista dichiarando che i confini rispettavano la planimetria.
    Sono stata in comune e ho scoperto che il box non è abusivo in quanto costruito prima del '67, anno di riferimento per il comune in cui abito. Secondo il geometra potrei accatastarlo perchè il foglio che ho firmato per lui non conta niente e me l'ha consigliato dato che vorrei rivendere la casa, ma il notaio dice che non è possibile perché nell'atto di compravendita il box non è proprio citato in quanto era stato considerato abusivo e io ho acquistato solo la casa. Inoltre i vicini pare abbiano il diritto di usucapione perché hanno preso possesso del terreno forse più di 20 anni fa, non so se in buoni rapporti con gli ex proprietari che sono morti (io ho acquistato dai figli che comunque devono aver vissuto in quella casa e andavano a trovare i genitori e quindi secondo me conoscevano la situazione). La compravendita è stata effettuata sulla planimetria che comprende quel pezzo di terra, quindi io quel pezzo l'ho acquistato. L'usucapione non è ancora stata perfezionata e il notaio dice che se il terreno viene usucapito dai vicini io al massimo posso chiedere ai venditori uno "sconto" sul pezzo di terra ed eventuali danni cioè ben poco, ma sinceramente io la casa non l'avrei proprio comprata sapendo che c'era un diritto di usucapione pendente che avrebbe fatto ricadere un pezzo del muro esterno di casa mia dentro il giardino altrui. Al momento non posso nemmeno demolire il box senza far cadere la tettoia dei vicini. Su questa fetta di muro dovrei anche effettuare i fori per la caldaia che il precedente proprietario si è sempre rifiutato di fare (è risultato dal libretto della caldaia) forse proprio perché i fori finirebbero nel pezzo di terra in questione. Se ci fossero stati dei buoni rapporti perché rifiutarsi di mettere in sicurezza l'impianto del gas?
    Aggiungo anche che di non corrispondente ai dati catastali c'è anche l'esistenza di un wc e un lavandino installati in un ripostiglio. Su questo il notaio non ha scritto nulla.
    Ora vorrei sapere:
    - potevano vendermi una casa con un diritto di usucapione anche se questa non è ancora stata registrata?
    - chi doveva controllare che i confini corrispondessero alla planimetria? il notaio ha detto che io ho comprato allo stato di fatto e quindi non posso fare niente, ma dovevo prendere io le misure?
    - cosa devo fare per riavere quel pezzo di terra e poter demolire il box come da impegno preso?
    - come posso, al contrario, accatastarlo?
    - il notaio non avrebbe potuto scrivere qualche clausola per il box nell'atto invece che farmi firmare due righe al di fuori (firmate solo da me e dai venditori e non registrate in nessun modo)?
    - l'agenzia immobiliare non ha nessuna responsablità? Non dovrebbe controllare anche lei che l'immobile sia a posto prima di venderlo?
    Il geometra del comune si è lasciato scappare tra i denti che "qualche errore nella compravendita c'è stato", ma io ho bisogno di sapere con certezza non solo chi ha sbagliato ma come posso riparare al danno senza rimetterci. Ribadisco che il mio obiettivo ora è rivendere la casa, preferibilmente con la terra come da planimetria, ma soprattutto in regola per non creare al futuro acquirente i problemi che altri hanno creato a me.
    Credo che mi rivolgerò a un avvocato, ma vorrei tanto sentire anche il vostro parere. Non ditemi che ho sbagliato io. Lo so già. :disappunto:
    Grazie mille.
     
  2. ariale

    ariale Nuovo Iscritto

    buongiorno, premetto che non sono un legale (ti consiglio di rivolgerti a uno soprattutto per l'usucapione)...
    mi permetto di riflettere su qualche questione:
    - che senso ha per il notaio far sottoscrivere un atto privato che annulla di fatto l'atto pubblico (per la presenza di un abuso, come all'epoca si credeva...?) (i notai sono sanzionabili...)
    - se fino ad ora i vicini non hanno rivendicato l'usucapione, è possibile che forse non intendano farlo (comunque è bene ricordare che se la tettoia è un abuso, e in presenza di un abuso si fermano i termini dell'usucapione, da una recente sentenza) quindi se è un abuso, (come avrebbero altrimenti fatto ad appoggiarsi a una cosa interamente nella tua proprietà?) ... intanto fai una foto per documentarlo... e chiedi ai vicini di demolirlo.
    - per divenire proprietario del box si deve fare un atto di compravendita dai precedenti proprietari (visto che esistono i termini si deve fare una sanatoria), e diventa tuoi a tutti gli effetti (a questo punto ovviamente tocca accatastarlo, e ci sono sanzioni per il ritardato accatastamento). Non so se puoi evitare la compravendita e sanarlo direttamente tu.
    credo che tu debba partire dal far demolire la tettoia/abuso (minacciando un'eventuale denuncia), poi passo al condono del garage, e poi vendi il tutto.
    aspettiamo altri pareri...
    è una questione complicata ma con un buon tecnico e un buon legale ne uscirai... forza e coraggio!



    p.s.
    ma la richiesta di condono per cosa era?
    per le modifiche interne del bagno devi far fare sanatoria a parte.
     
  3. orova

    orova Nuovo Iscritto

    grazie mille ariale, anche per l'incoraggiamento.
    La tettoia non so se è abusiva in quanto costruita sul mio box, perché potrebbe esserci stato un accordo con i vecchi proprietari e perché potrebbe essere stata fatta prima del '67 anche se ovviamente dovrebbero dimostrarlo. Se non hanno esercitato il diritto di usucapione probabilmente è solo perché è troppo costoso o perchè appunto erano d'accordo con i vicini. In questo paese poi sembra che ognuno faccia le proprie regole senza mai rivolgersi alle istituzioni. Purtroppo i rapporti con questi vicini sono pessimi. Non dico qui cos'altro hanno fatto...
    La richiesta di condono era per il box ed è per questo che ho pensato che fosse abusivo, ma potrebbe essere che non c'era traccia del condono proprio perché non era necessario. Bisognerebbe sentire la persona del Comune che ha timbrato per ricevuta la richiesta nell'86.
    Per quanto riguarda il notaio, secondo me in qualcosa ha "toppato", ma ho la sensazione che a suo tempo abbia fatto seguire la pratica da qualche assistente meno esperta... come ho detto, io avevo già lasciato l'altra casa ed ero presa un po' per il collo.
    Per come la vedo io, l'agenzia e i vecchi proprietari erano al corrente e non mi hanno detto niente, il perito della banca non ha verificato i confini, il notaio non si è avvalso di nessun tecnico per fare le verifiche sul campo e ha consierato erroneamente come abusivo il box.
    Un tecnico di fiducia l'ho trovato, ora cercherò un avvocato sperando di trovarne uno in gamba.
    Vi farò sapere come va a finire nel caso le informazioni possano essere utili ad altri.
    Grazie ancora.
     
  4. ariale

    ariale Nuovo Iscritto

    scusami, aggiungo una precisazione perchè forse non sono stata corretta con i termini:
    il fatto che i notai scrivano ante '67 non vuol dire che sia lecito urbanisticamente (vuol dire solo che li esime dal fare le verifiche): devi far vedere al tecnico cosa prevede il regolamento edilizio (o, se ci sono, piani regionali o piani attuativi) e quando è stata introdotta l'autorizzazione obbligatoria per costruire. Se il box è stato costruito precedentemente a tale data che il tecnico ti dirà, allora è urbanisticamente ok (nonostante il mancato accatastamento). Saprà il tuo tecnico come regolarsi per verificare e asseverare la legittimità urbanistica.
    Se non è stata richiesta l'autorizzazione quando era obbligatoria, bisogna vedere se ci sono i termini per una sanatoria oggi (cd "accertamento di conformità"), verificando con la normativa tecnica e le prescrizioni in vigore nel tuo comune.
    In ogni caso devi recuperare la pratica del condono (se è stata consegnata), e vedere cosa c'è scritto. Magari forse è stato sanato all'epoca, ma non accatastato.
    Dopo si procede all'accatastamento (se è urbanisticamente ok) - peccato tu non abbia potuto approfittare dell'accatastamento degli "immobili fantasma" che ha tolto le sanzioni relative al ritardato accatastamento qualora fosse stato accatastato per la prima volta un immobile entro aprile scorso. Ma anche qui il tuo tecnico saprà risolverti il problema, anche se ci saranno purtroppo delle sanzioni.

    Se il box invece è abusivo e non sanabile, devi demolirlo. Altrimenti se vendi così e un notaio sa fare il suo lavoro non vi fa concludere la vendita.

    il problema principale che ti lega le mani è quello della tettoia. Per come la vedo io, la costruzione è molto probabilmente abusiva (in caso sta a loro dimostrare che era stata costruita in data ante "X", la stessa di cui sopra); anche il fatto di aver modificato i confini... se ci fosse stato un accordo, anche solo verbale, non credo che si passi all'acquirente: in genere se ci sono servitù riconosciute viene scritto in atto notarile mentre se non ce ne è nota tu hai comprato con i confini catastali. E questo indipendentemente dal box.
    Quindi penso che tu possa richiedere che vengano ripristinati i confini e demolita la tettoia (prima cerca di capire cosa puoi fare del box, e cosa in caso vuoi farne).
    Se il box è ok, potresti andare in comune e fare doppia denuncia: una per l'abuso della tettoia, l'altra per la modifica dei confini.
    Seil box non è ok, e non puoi sanarlo, e non vedi come uscirne fuori, vai sempre in comune, e fai sempre una denuncia: per la tettoia, per i confini, e per il box, dimostrando così che sei estranea all'abuso (altrimenti rischi di risponderne anche tu).

    O comunque minacciare i vicini che andrai a farlo. ma prima parlane prima con un buon legale, mi raccomando, e ti consiglio di farlo prima possibile, per capire tutti i risvolti (anche penali) della questione.

    Spero di essere stata un po' più chiara questa volta.
     
  5. orova

    orova Nuovo Iscritto

    grazie mille, sei stata chiarissima e gentilissima. In effetti in questa situazione ho pensato anch'io ad un legale. spero solo di finire in buone mani stavolta!
     

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