Contratto di locazione con canone ridotto in scadenza da ripristinare o da sostituire

[moralista]

Ho in scadenza di un contratto di locazione commerciale con canone ridotto su richiesta del locatario fino alla scadenza naturale con proroga al 06/01/2020, devo sostituirlo con un nuovo contratto o posso ripristinare con altra proroga:

 

[basty]

Quando si concorda la riduzione del canone, è cosa più che buona registrare la modifica al contratto originario.
L’accordo pare di capire non prevede il ritorno al regime originario, ma solo la durata della riduzione fino alla data della scadenza. Fiscalmente se non ci fosse di mezzo la scadenza naturale, per ripristinare il canone originario per annualità successiva la Agenzia delle Entrate chiederebbe una seconda scrittura da registrare con imposta fissa.
Nel tuo caso quindi la proroga ci starebbe, ma parrebbe sia necessaria anche la registrazione del regime originario. Non ricordo se la tassa fissa sia 67 o 200 € , per cui valuterei se costa meno accordarsi per riscrivere di comune accordo il contratto o prorogare.
Data la singolarità, chiederei però al tuo ufficio Agenzia delle Entrate : non è escluso che accettino la proroga con riportato il canone annuale normale, senza chiedere altro.
Sul piano fiscale non evaderesti sul maggior reddito. Però uno scritto puntualizzatore col conduttore lo farei, a scanso di equivoci, sul piano delle vostre obbligazioni

 

[moralista]

Basty, il contratto sarebbe scaduto indipendentemente dalla riduzione del canone, rifacendo un nuovo contratto dovrei citare anche quello scaduto?, o posso partire con il nuovo senza citarlo e non presentare nessuna risoluzione, e vorrei registrarlo per comodità in un altra agenzia

 

[basty]

In un contratto, bisogna essere d’accordo in due. Una proroga impegna il locatore per “soli” altri 6 anni. Un nuovo contratto riparte da zero con 6+6=12 anni.
Se alle parti sta bene, certo la cosa più semplice sarebbe stipulare un nuovo contratto.

 

[uva]

rifacendo un nuovo contratto dovrei citare anche quello scaduto?

No, se si stipula un nuovo contratto non occorre citare quello precedente giunto a scadenza naturale.

Condivido l'osservazione di @basty:

Un nuovo contratto riparte da zero con 6+6=12 anni.

Il locatore deve essere consapevole che se stipula un nuovo contratto, alla scadenza dei primi 6 anni può evitarne il rinnovo solo nei casi espressamente previsti dalla legge.

Se invece viene prorogato il contratto in essere, al termine dei prossimi sei anni il locatore può inviare disdetta al conduttore senza necessità di motivazioni.

 

[moralista]

Il mio dubbio era essendo alla scadenza dei 6+6 secondo voi va comunicato la risoluzione o basta fare un nuovo contratto, e cambiando ufficio Agenzia delle Entrate
Il contratto dovrebbe morire con i 12 anni della durata senza fare (comunicare) la risoluzione all'Agenzia delle Entrate

 

[basty]

Se sei d'accordo con l'inquilino, il vecchio contratto va a morire e non serve la comunicazione di risoluzione.
Poi parti col nuovo contratto, che sarà però di nuovo almeno 6+6 e non solo una proroga di 6: e lo registri dove vuoi.

Ma per caso tutte queste domande nascono dalla idea di applicare in futuro la cedolare secca? Mi sembra che da una parte non la si possa applicare ai C1 se il contratto era in corso alla data del 2018.
Ma mi pare di ricordare che sia stato confermato che la cosa sia ammessa se il contratto viene a scadere naturalmente nel 2019. L'eventuale nuova stipula è considerata ex-novo.
(Sempre che il tutto sia prorogato anche nel 2020.

 

[moralista]

Non è roba mia ma da un mio cliente che alcuni anni addietro è stato fatto su richiesta del locatario una riduzione del canone fino alla scadenza dei secondi 6 anni, ora necessità di un rinnovo con le nuove condizioni da stabilire, la mia domanda era se devo fare una proroga al contratto modificato o fare un nuovo contratto di locazione, e lasciare morire il vecchio, per quanto riguarda la durata del contratto, non c'è problema

 

[basty]

Messa così, ritengo possa essere fatta semplicemente la proroga del contratto originario, alle condizioni originarie, con l'eventuale applicazione istat

 

[moralista]

Così andremo verso il terzo rinnovo, di 6 anni