Costruzione casa con soldi dei genitori

[frankie72]

Sono in procinto di comprare un terreno edificabile e contestualmente di appaltare la costruzione di una casa, il tutto al 50% con la mia compagna.
Per evitare i costi e i problemi di un mutuo SAL prenderemo in prestito una buona parte della somma dai miei genitori.
Alla fine della costruzione la casa prenderemo un mutuo per un x% da definire, ipotecando la proprietà.
A questo punto il 50% della donazione-prestito dei miei verrà restituito, e poi sarà dato a mio fratello per equità, e l'altra metà la terrò io.
Ho letto in altre discussioni che in questi casi, nel caso risultasse la donazione indiretta, la banca potrebbe fare problemi a dare il mutuo.
C'è da dire che in questo caso, non traddandosi di un acquisto, la donazione non risulterebbe da nessuna parte (se non nei trasferimenti bancari) .
come si può gestire la cosa in modo pulito e legale dal punto di vista di fisco e tassazione ed evitare problemi di erogazione mutuo? Ripeto che mio fratello si vedrà restituito-donato la stessa quantità di denaro donatami a fine costruzione (finanziata dalla banca e pagata con il mutuo).
Grazie in anticipo,
Fabio.

 

[Salvatore Schiavone]

Provo a riepilogare i fatti:
1) tu e la tua compagna acquistate un terreno;
2) contestualmente, stipulate un appalto per la costruzione di un immobile;
3) il capitale necessario per entrambe le operazioni è, per dire, 100 euro, di cui 20 sono i tuoi e della tua compagna ed 80 dei tuoi genitori;
4) i soldi dei tuoi genitori ti vengono versati sul conto corrente con la causale "€ 40 a titolo di donazione ed € 40 a titolo di prestito personale senza interessi";
5) successivamente, un istituto di credito farà un mutuo garantito da ipoteca sull'immobile; una parte del mutuo verrà utilizzata per restituire il (50 % del) prestito dei tuoi genitori; l'altro 50 % rimarrà invece a te come donazione.

Personalmente non vedo problemi dal punto di vista legale e l'operazione mi sembra fattibile.
Se i tuoi genitori si limitano a farti un prestito, non mi sembra che la banca possa negarti il mutuo eccependo una eventuale donazione indiretta dei tuoi genitori. Anche perché la banca, con l'iscrizione ipotecaria (di primo grado), è super garantita, nel senso che prevale sempre e comunque, anche se, un domani, tu e la tua compagna vi mettereste a litigare e i tuoi genitori chiederebbero a un giudice di accertare la loro proprietà sull'immobile a seguito della precedente donazione (indiretta).



Per i profili fiscali, attendiamo la risposta di un fiscalista.

 

[frankie72]

alla causale non avevo pensato.
Belo spunto!
grazie

PS Sono ignorate. Visto che la casa è già nostra senza atti o compravendite è possibile avere un mutuo ipotecario per prima casa come se fosse stata appena acquistata?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Ricalcando la rispettabile risposta di Salvatore dico la mia opinione :

Come farei se fossi al suo posto : (premessa: valore ipotetico del terreno 200.000 euro)
1) Lei si fà fare un prestito infruttifero dai suoi genitori per l'ipotetico 80% (detto prestito viene preventivamente regolarizzato con scambio di corrispondenza senza busta a che il timbro sul francobollo sia tutt'uno con il testo della lettera; cio' è fiscalmente regolare e dà all'atto data certa util in caso di accertamento da "Reddiotometro")
2) Lei e la sua compagna acquistate un terreno : lei esborsa 160.000 e la sua compagna 40.000;
3) Selezionata la ditta esecutrice stipulate un appalto per la costruzione di un immobile;
4) Durante la costruzione Vi farete finanziare dalla Banca (con un mutuo mobile ) anche in base ai Sal (stati avanzamento lavori)
5) La Banca in questo modo non verrà a conoscenza di nulla (nemmeno del prestito che rimarrebbe in ambito privato e riservato) e nulla eccepirà per l'erogazine del mutuo progressivo
6) Lei quando disporrà di 80.000= euro redigerà uno scritto a tre (padre e due figli) in cui si dà atto che i 160.000 sono stati tramutati in donazione pertoccante per 80.000/cadaun figlio (***) ; e come detto , visto tale donazione avverrà in maniera successiva e slegata dalla acquisizione del mutuo la banca non troverà motivo di sollevare problemi riguarda agli isitituti tipici della donazione quali la "riduzione" o restituzione" che per inciso se adottati polverizzerebbero ( annullerebbero ) gli effetti della garanzia ipotecaria della banca (infatti questo è il motivo per cui gli istitui sono refrattari a concedere ipoteche in presenza di donazioni)
Concordo sul fatto che in tal modo (prestito) la banca non avrà motivo di negare il prestito.

(***) Volendo essere perfetti la donazione in denaro dei 160.000 euro ( in questo caso diretta perchè autonoma e slegata dall'acquisto) andrebbe formalizzata per atto pubblico: la mancata esecuzione dell'atto notarile (ammesso e non concesso venisse rilevata ) non dovrebbe sortire sanzioni di sorta visto che le donazioni e successioni fino a 1 milione di euro per ciascun figlio non sono soggette a tassazione
Nb: Problema della "riduzione e restituzione": potrebbe divenire tale sia per Lei che per un suo avente causa se in fatto qualche altro avente diritto (altri fratelli p.es) venisse estromesso dalla donazione e dal riparto dei 160.000 euro