Qui però si parla di un diverso orientamento della Cassazione, o capisco male?
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La questione può essere così riassunta:
- Tizio promette di vendere a Caio l’appartamento in condominio senza alcuna pattuizione in merito alla ripartizione delle spese condominiali;
- successivamente l’assemblea dei condomini approva l’esecuzione di importanti lavori di manutenzione straordinaria o innovazione nelle parti comuni condominiali;
- quindi Tizio vende a Caio l’appartamento promesso in vendita, senza comunicare l’avvenuta adozione della delibera condominiale e, quindi, senza alcuna contrattazione al riguardo tra le parti;
- quando Caio è proprietario dell’appartamenti i lavori vengono eseguiti.
Si tratta di stabilire se la spesa condominiale, deliberata nelle more tra il preliminare ed il contratto definitivo di compravendita, debba gravare
i) su Tizio, che era proprietario dell’appartamento al momento dell’adozione della delibera condominiale;
ii) su Caio, che è proprietario dell’appartamento al momento dell’esecuzione dei lavori, iii) oppure se possa trarsi dalla disciplina del codice civile un altro criterio di ripartizione.
La prima tesi è stata sostenuta in dottrina3 ed è stata fatta propria da una meno recente sentenza della Cassazione4. Secondo questa impostazione, il vero obbligato al pagamento delle spese condominiali è il proprietario al momento in cui la spesa viene deliberata.
L’obbligazione dei condomini di contribuzione al pagamento delle spese condominiali sorgerebbe per effetto della delibera dell’assemblea che approva la spesa stessa e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente. Si ritiene che il rapporto con la res serva solamente ad individuare il soggetto obbligato, cioè colui che è proprietario al momento in cui l’obbligazione viene da esistenza, ma che, nel caso in cui il diritto al quale l’obbligazione propter rem è connessa venga trasferito a titolo particolare, successivamente al sorgere dell’obbligazione, l’acquirente non risponde del suo inadempimento5. Secondo la disciplina dell’art. 63, disp. att., c.c. l’acquirente si affianca all’alienante come debitore solidale; pertanto l’alienante era e resta il vero obbligato.
La giurisprudenza assolutamente prevalente della Cassazione sostiene la seconda tesi6. Secondo questa impostazione, l’obbligo dei condomini di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione e sorge quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministratore per il compimento di una determinata attività di gestione.
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