Divisione tra figli di eredità padre e proprietà madre.

[ROCNAT]

Siamo tre fratelli (che di seguito chiamerò A, B e C) che insieme a nostra mamma abbiamo ereditato da ns. padre, con successione già fatta, due terreni agricoli, T1 e T2, rispettivamente di 3 e 6 tumuli, fra i quali è interposto un terreno T3 di 3 tumuli di proprietà del fratello A. Nostra mamma ha inoltre la proprietà esclusiva di un altro terreno.
Con nostra mamma, che vuole cedere la sua quota di eredità e il suo terreno, ci siamo accordati per la seguente divisione:

• al fratello A andrebbe tutto il terreno di proprietà della mamma
• al fratello B 4,5 tumuli del terreno T2, che dovrebbe quindi essere frazionato
  
• al fratello C i restanti 1,5 tumuli di T2 e i 3 tumuli del terreno T1.

Il fratello C vuole però avere un lotto unico di 4,5 tumuli come il fratello B e propone quindi lo scambio di proprietà dei terreni T1 e T3, ovvero i 3 tumuli di T1 provenienti dalla successione andrebbero pure al fratello A che però dovrebbe cedere il suo T3 di 3 tumuli, così da unire 1,5 tumuli di T2 ai 3 tumuli di T3.
La domanda è: quali sono i passaggi sequenziali, ovvero l'iter, da seguire (fra tecnici e notaio) per sistemare questo accordo, dove di mezzo c'è la donazione della mamma, la divisione della successione del padre, il frazionamento di un terreno e lo scambio di proprietà di due terreni. E quale potrebbe essere il costo complessivo di queste operazioni?
Grazie di cuore e lunga vita a chi saprà guidarmi.

 

[JERRY48]

Siamo nel 2014, ma dalle vostre parti non si usano i mq.?
Capiamo meglio e i conteggi son più facili.

 

[ROCNAT]

Un tumulo equivale a 2.143 mq.

 

[arciera]

Dato che in ogni caso dovete recarvi dal notaio lui farà il giusto conteggio se potete dividere così senza che nessuno debba integrare con danaro le quote che l'Agenzia delle Entrate eventualmente vi chiederebbe per equipararle. Ci sono terreni e terreni e case e case. Credo sia impossibile da qui darvi giuste precisazioni. Dovreste voi fare dei calcoli e vedere se all'incirca coincidono le parti. La divisione dei beni di vostro padre però sono una cosa. E dovreste trovare il modo di integrare le parti mancanti con una donazione della madre che va a integrarsi con quel che manca. Insomma deve girare tutto a puntino affinchè per l'agenzia delle entrate non ci sia da ridire. Questi calcoli sarà assolutamente capace a farli il notaio. Qualcosa da chiedere?

 

[arciera]

tutto questo lo può mettere a posto un notaio. Per il prezzo potete chiedere dalle vostre parti perchè i prezzi variano da notaio a notaio

 

[Gianco]

Giusto il notaio per il rogito. Per la predisposizione di un piano di divisione è necessario rivolgersi ad un tecnico, più indicato un geometra, per esaminare le varie esigenze e proporre le diverse soluzioni. D'altronde solo chi conosce gli immobili interessati può esprimere un parere. Raggiunto l'accordo il piano va sottoscritto dalle parti per accettazione. Solo allora il tecnico potrà proseguire con la predisposizione della documentazione tecnica necessaria per l'atto di donazione, divisione, permuta: tipo di frazionamento, certificato di destinazione urbanistica.

 

[arciera]

Gianco, scusami, se le parti come hanno deciso rientrano nella tolleranza dell'Agenzia delle Entrate, il notaio può rogitare. Se devono fare frazionamenti certo che un tecnico e' quello che ci vuole. Se le parti coincidono, ovvero non si danno dubbi su false vendite, la cosa e' fatta. Il modo di far coincidere già possono farlo da soli. Sarà compito del notaio verificare la fattibilità

 

[Gianco]

Arciera, quello che dici lo condivido. Se sono in grado di studiare una divisione fra loro, tutto di risparmiato. Dovranno poi rivolgersi ad un tecnico per la predisposizione della documentazione necessaria all'atto.
Per esperienza, ho qualche dubbio che i tre fratelli, se sposati, riescano a raggiungere un accordo. Purtroppo gli acquisiti sono quelli che influenzano gli equilibri fra fratelli. D'altronde nella formazione delle quote occorre esaminare tanti parametri: la destinazione urbanistica che può essere differente per immobile o per parte dello stesso, la posizione nei confronti della viabilità, l'esposizione, la forma, l'andamento plano-altimetrico, la fertilità, le servitù presenti o i vincoli dalle strade acquedotti elettrodotti, ecc. ecc.. Oggi potrebbero decidere una soluzione che potrebbe danneggiare qualcuno perché non sono state prese in considerazione le condizioni che ho evidenziato. Un consulto o semplicemente un parere potrebbe evitare il verificarsi di questo evento.

 

[arciera]

Okay, caro. Credo che ora @ROCNAT ha tutto quello che gli serve.

un'ultima cosa prima di chiudere: avete le rendite catastali, no? fate il calcolo con quelle rendite, così sapete subito quel che potrebbe obiettare l'Agenzia delle Entrate, e il notaio. Lo dovamo per scontato, ma forse non lo è!! @ROCNAT