Fermare terreno edificabile con caparra

[chiodo92]

Buonasera a tutti,
io e la mia ragazza vorremmo acquistare un terreno su cui costruire la prima casa con mutuo a sal.
Il terreno l'avremmo già individuato però ho letto che per usufruire dell'IVA agevolata al 4% sulla costruzione della casa, questa deve trovarsi almeno allo stato "rustico" dopo un anno dall'acquisto del terreno (ovvero fondazioni, mura perimetrali e tetto) e deve essere finita entro tre.
Siccome non volevo avere fretta ad iniziare i lavori pensavo, se si può, di fermare con caparra il terreno per poi acquistarlo definitivamente quando vorrei effettivamente partire con la costruzione in modo da non perdere tempo.
Ovviamente previ accordi con proprietario e agenzia immobiliare. Magari interponendo una clausola rassicurante per il proprietario del tipo "si procede con la caparra di tot per il terreno con l'impegno di acquistarlo entro un anno da oggi".
Secondo voi, questa idea è realizzabile?

P.S. Avevo pensato anche a farlo acquistare dai genitori però in quel caso andrei a fare una doppia compravendita con costi correlati

 

[Franci63]

Secondo voi, questa idea è realizzabile?

Si, se il venditore è d’accordo, cioè non ha fretta di vendere.
Sei sicuro che potrai avere il mutuo ?

 

[chiodo92]

Ho girato ieri alcune banche in via preventiva, guardando le buste paga e spiegando quello che vorrei fare mi hanno detto che il mutuo a sal si può fare e con interessi tutto sommato discreti. In generale tutte darebbero massimo l'80% del valore finito dell'immobile. Su un importo di 200k interessi di circa 35-40k

 

[Gianco]

P.S. Avevo pensato anche a farlo acquistare dai genitori però in quel caso andrei a fare una doppia compravendita con costi correlati

Tuo padre potrebbe sottoscrivere un compromesso di vendita per se o per persona da nominarsi. Così eviteresti la stipulati un atto di vendita intermedio.

 

[chiodo92]

Perché a farlo io cosa comporterebbe?

 

[Gianco]

Perché a farlo io cosa comporterebbe?

P.S. Avevo pensato anche a farlo acquistare dai genitori però in quel caso andrei a fare una doppia compravendita con costi correlati

Sei tu che hai ventilato l'ipotesi di farlo acquistare dai genitori (di chi?) con conseguente doppio atto.

 

[chiodo92]

Si ma infatti chiedevo se è più conveniente procedere tramite acquisto da parte dei miei genitori e poi rivendita a me oppure se dare una caparra al venditore del terreno con rogito da qui a un anno

Edit: anche su donazione si pagherebbe l'imposta di registro? (ho una sorella)

 

[Gianco]

Tuo padre potrebbe sottoscrivere un compromesso di vendita per se o per persona da nominarsi. Così eviteresti la stipulati un atto di vendita intermedio.

Si ma infatti chiedevo se è più conveniente procedere tramite acquisto da parte dei miei genitori e poi rivendita a me oppure se dare una caparra al venditore del terreno con rogito da qui a un anno

Sempre due atti devi stipulare! Invece io ti ho consigliato di farne uno solo. Generalmente, ogni atto di compravendita deve essere stipulato da un notaio, deve essere registrato e poi trascritto. Pertanto ogni atto ha dei costi non indifferenti. Meglio stipularne uno che due!

 

[Franci63]

Si ma infatti chiedevo se è più conveniente procedere tramite acquisto da parte dei miei genitori e poi rivendita a me oppure se dare una caparra al venditore del terreno con rogito da qui a un anno

Perché dovresti coinvolgere nell’operazione i tuoi genitori ? Non ha senso, da nessun punto di vista.

anche su donazione si pagherebbe l'imposta di registro? (ho una sorella)

Dimentica anche la donazione: è sempre un atto con costi per imposte e notaio, e complicherebbe di molto la cosa (gli immobili di provenienza donativa sono più difficili da vendere, e da finanziare).

Una volta approfondito se il terreno fa al caso tuo, e certo di essere finanziabile per la costruzione della casa, parla con l’agente è fai la tua proposta con rogito tra un anno: se il venditore accetterà , bene.
Altrimenti o cerchi altro, oppure acquisti quel terreno prima del previsto, e cominci a costruire .
Senza pensare a soluzioni fantasiose, e inefficaci se non controproducenti