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  1. dangerus

    dangerus Nuovo Iscritto

    Salve a tutti, mim sono sicritta adesso e avrei una domanda molto importante , per me , da porre a chi ne sà qualcosa in merito.
    accetto risposte da tutti purchè siamo reali e legali grazie sin da ora per l'attenzione.
    Abito in un condominio con altre 9 famiglie quindi 10 in tutto , viene chiamato condominio perchè sono palazzine attaccate , ma l'unica cosa che abbiamo in comune è l'utilizzo dei pozzi di scarico , il cancello elettrico per l'entrata nei garage, e i muri confinanti. Non kè la manutenzione per leggie della facciate esterne terrazzi e tetti su parte millesimale.
    per farla breve due si litigano dal II giorno che si sono visti e finche la cosa trovava sfogo fra di loro ok,
    adesso a distanza di 5 aa dove fra alti e bassi siamo andati avanti e non abbiamo avuto becessità di trezi nelle decisioni, gli animi fra questi due si sono scaldati.
    In pratica i due litiganti hanno avuto dei problemi di infiltrazione di acqua dai muri , quello di sotto vuole accomodare , quallo di sopra non vuole far entrare nessuno in casa per verificare l'entità del danno.
    Quello di sotto esasperato ha chiesto la presenza di un amministratore condominiale , che gli possa risolvere la questione.
    adesso la mia domanda è
    Se questi due si litigano, per problemi loro di appartamenti loro di problematiche loro , perchè io devo pagare un amministratore per risolvere i loro problemi ????, che tra l'altro non termineranno certo con la letterina scritta da terzi.?????
    E poi se uno si rifiuta di pagare un amministratore ,che da quello che mi hanno detto verrà cmq isituito nonstante pareri contrari di alcuni condomini, in quale tipo di sanzioni puo andare incontro ??
    mi posso rifiutare di pagare i problemi altrui ??
    Grazie per l'attenzione
    ciao
    Dangerus
     
  2. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    A) NON TI RISPONDEREI solo per come poni le domande!..." purchè siano reali e legali"?????...e soprattutto a gratis! eh!...ci siamo capiti...
    B) visto che sono un amministratore di condominio...incominicio a dirti che il CONDOMINIO ESISTE ECCOME!...non "viene chiamato"...e non solo AVETE L'OBBLIGO di avere un AMMINISTRATORE e costituire il condominio (e fare il 770 e le ritenute!)...inoltre AVETE L'OBBLIGO di avere un REGOLAMENTO CONDOMINIALE essendo 10 proprietà!
    C) visto il problema (che non è solo dei due litiganti visto che potrebbe capitare a chiunque di avere un vicino scemo!), direi che il signore danneggiato deve semplicemente chiedere i danni e trascinare il vicino in tribunale senza troppi problemi...gli faccia scrivere dall'avvocato!...e poi non esiste un regolamento?...non esiste una POLIZZA GLOBALE del FABBRICATO che paga la ricerca e riparazione dei guasti!...in questo caso avrebbe fatto comodo...
    saluti!
     
  3. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ...ah...comunque se il danno è acqua che "infiltra" dai muri!!??....quali?...dall'esterno?...all'ora come hai detto tu che in base ai millesimi le facciate sono parti comuni dovete provvedervi tutti...quello di sotto non centra nulla!
     
  4. Manuela Fragale

    Manuela Fragale Nuovo Iscritto

    Innanzitutto, per la migliore comprensione delle problematiche, sarebbe opportuno (de)scrivere in maniera chiara.
    Veniamo al dunque, precisando che gli esperti di PROPIT danno "risposte reali e legali" basate sia su anni di studio sia su anni di esperienza professionale.
    Il suo non "viene chiamato condominio" ma è un condominio. Vi abitano dieci famiglie...dieci è maggiore di quattro... quindi l'assemblea dei condomini deve nominare un amministratore che resterà in carica un anno (a norma dell'art. 1129 Codice civile). L'amministratore sarà pagato da tutti in condomini...non in quanto dovrà dirimere le questioni private, ma in quanto dovrà eseguire le deliberazioni dell'assemblea, curare l'osservanza del regolamento di condominio, disciplinare l'uso delle cose comuni, riscuotere i contributi, erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni.....(art. 1130 Codice civile).
     
  5. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    La nuova iscritta è entrata nel nostro sito proprio col piede sbagliato.Forse si può perdonare perchè è "nuova" e non conosce le regole di un dibattito corretto? Come si può pretendere "un parere legale e reale" (sic!): l'amico ferraris ne ha ben donde per scatenare le sue ire!!
    Le puntualizzazioni della Fragale sono sacrosante e,fermo restando che ognuno è libero di esprimere la propria opinione,ogni quesito deve essere esposto in maniera cortese.
    Ciò chiarito,cara signora dangerus,in aggiunta a quanto precisato dalla d.ssa Fragale,tenga presente che il problema delle infiltrazioni è piuttosto complesso e non riguarda soltanto i due condomini "che litigano".Queste infiltrazioni potrebbero trovar causa nella rottura di tubazioni condominiali (e,quindi,comuni) o da strutture comuni dell'edificio.Pertanto occorre individuare l'origine di queste infiltrazioni che potrebbero anche derivare da incuria del condomino (rubinetto che perde,spargimento d'acqua della lavatrice eccetera).Punto fermo è che il Condominio -nella persona del suo legale rapprsentante pro tempore -è tenuto alla custodia e manutenzione degli impianti e delle parti comuni dell'edificio ed ogni condomino,come terzo,può agire nei confronti del Condominio.L'Amministratore deve svolgere tutti gli atti necessari (interventi) per il mantenimento del bene (art.1130/2 e 4 cod.civ.).
    Completo l'argomento per segnalarLe quanto ho ricavato dal mio Massimario:
    "Le principali cause da cui possono derivare infiltrazioni d’acqua nelle parti comuni o di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale sono da ricondurre alla scarsa manutenzione o alle anomalie strutturali che possono interessare le tubature o i rivestimenti.
    Il problema, in questi casi, è principalmente quello di determinare il regime della responsabilità. Il condominio, che ha in custodia i beni comuni, è tenuto a mantenerli e conservarli in modo tale da evitare eventi dannosi, per cui è responsabile del danno causato da infiltrazioni d’acqua attribuibili a mancata manutenzione o ristrutturazione delle condutture comuni (Trib. Milano 16-1-1989, n. 241).
    Nel caso in cui da tali infiltrazioni derivi danno ad una proprietà esclusiva, il condòmino danneggiato può agire, a norma dell’art. 2051 c.c., nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti, ponendosi nella veste di terzo nei confronti del condominio stesso quale soggetto tenuto alla custodia ed alla manutenzione degli impianti comuni (Cass. 11-2-1987, n. 1500). Il risarcimento, che è comprensivo di tutti gli oneri necessari al ripristino delle parti, dei rivestimenti e degli arredi danneggiati, fa carico a tutti i condòmini, in proporzione alle quote millesimali di proprietà, dedotta l’eventuale somma corrisposta, sempre a titolo di risarcimento, dalla compagnia assicuratrice.
    Per contro sussiste la responsabilità dei proprietari delle singole unità immobiliari qualora le infiltrazioni, dovute a difetti di manutenzione di impianti di proprietà esclusiva, provochino danni alle parti comuni dello stabile o ad altre proprietà esclusive. Ciò anche qualora le infiltrazioni siano determinate da modifiche dell'impianto di per sé legittime (Cass. 6-12-1991, n. 13160)."
    Soddisfatta,signora dangerus?
    Per questa volta è perdonata.
    Gatta
     
  6. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Grazie Dangerus per aver posto questo interessante quesito che ha dato modo ai nostri esperti ufficiali e non di approfondire l'argomento. Grazie a Paolo Ferraris,Manuela Fragale e Gatta di una grande disponibilità a rispondere gratuitamente ed in maniera professionale ad una impostazione iniziale della domanda probabilmente sfuggita nei termini a Dangerus. :applauso:
     
  7. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sembra incredibile che si compri un appartamento non conoscendo nemmeno le più elementari regole condominiali: quando si superano i 4 condomini è OBBLIGATORIO per legge avere l'amministratore, che non serve solo per "calmare" i vicini litigiosi ma per "amministrare" il Condominio.
     
  8. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    vedo che la cosa non ha indignato solo me!...pensavo di avere "esagerato"...ho appena risposto in un altro topic ad una signora che dava del "ladro" all'amministratore voluto ed eletto dagli altri condomini solo perchè ovviamente è pagato...insomma a queste persone direi che l'unica è abitare in una torre medievale su per una rupe e in mezzo ad un buon ettaro di terra...ma credetemi...riuscirebbero ad avere problemi con i vicini di "feudo"....eheheehh...
     
  9. Giuliante G.Anna

    Giuliante G.Anna Nuovo Iscritto

    Feci presente all'amministatrore che gestisce il mio condomio di aiutarmi a far si che il proprietario di sopra che ha infiltrazioni d'acqua sul terrazzo e da cui subisco danni sul soffitto del mio terrazzo, di aiutarmi affinché quel signore intervenisse subito per sistemare il danno... Egli mi rispose che non è un problema condominiale e quindi non fece nulla.Allora ho mandato una raccomandata al signore di sopra chiedegli di sistemare la situazione perché il danno si amplia sempre più. Non mi ha risposto mai, solo fermò mio figlio due mesi fa chiedendogli se sapessi che tale danno è soggetto alle leggi relative ai lastrici solari , la 1126...cosa faccio ora, scrivo un'altra lettera tramite avvocato per chiedere di azionarsi per preventivi e risolvere il problema con quanto dovuto da me, o torno a parlare con l'amministratore?
     
  10. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ...il Tuo Vicino ha le idee un pò confuse...sperando però che Tu abbia ben spiegato...intanto (se ho capito) si tratta non di "lastrico solare" come dice lui, ma di BALCONE sporgente...se come dici la sua infiltrazione produce infiltrazione sul "tetto" o "cielo" del tuo terrazzo...percui non si tratta affatto di lastrico ma il signortuovicino DEVE provvedere a sistemare il suo balcone e a ridipingerti il tuo soffitto ammalorato dalle infiltrazioni...l'amministratore non centra nulla...al limite si può vedere se paga qualcosa l'assicurazione del fabbricato. Il balcone è considerato una continuazione della soletta eo pavimento di un appartamento e la manutenzione spetta al proprietario per quanto riguarda il calpestio, al condominio solo se si devono rifare le balustre eo i frontalini dei balconi, soprattutto se sono parte di una facciata principale con particolari pregi estetici...il sotto, cioè il tuo "cielo" lo devi ridipingere tu se si tratta di normale manutenzione, oppure come in questo caso devi farti risarcire il lavoro!...in ultima analisi visto che probabilmente il tuo vicino è una testa di ....fagli scrivere da un avvocato...se proprio non ci sente!....saluti!
     
  11. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ...se invece si tratta di balcone a pozzo o rientrante o comunque lui è all'ultimo piano e sotto il suo terrazzo comunque una parte dello stesso COPRE proprietà altrui oltre che il tuo balcone o terrazzo che sia...bisogna vedere cosa dice il regolamento di condominio riguardo la manutenzione...e se considera dunque questi balconi/terrazzi alla stregua di "lastrici solari"....come amo dire spesso...che lavoro di m....mi sono scelto!....eheheheeh
     
  12. Giuliante G.Anna

    Giuliante G.Anna Nuovo Iscritto

    Pensavo la 1126 fosse chiara, ma tu ora mi hai dato un barlume di speranza! Ora mi spiego meglio: dunque io sono di sotto il "furbo" per circa 40 mq di terrazzo, ma lui che é all'ultimo piano con il suo terrazzo di circa 20 mq fa da soffitto alla metà del mio. Le infiltrazioni derivano dal pavimento di questo suo terrazzo che evidentemente ha perso l'impermeabilizzazione ed io di sotto continuo a subire lo sgretolamento dell'intonaco del soffitto del mio terrazzo coperto., che si allarga sempre più per via delle piogge abbondanti. Cosa devo fare per porre medio a questa faccenda? grazie
     
  13. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    se sotto di te non cè nessun apppartamento e percui il "prospetto" verso il basso è uguale al tuo...A) bisogna vedere se il Regolamento considera i "terrazzi" come coperture comunque...B) sennò secondo me non centra nulla il 1126...ma il Vostro stimato amministratore cosa dice?...anche se non è affar suo potrebbe cmq dare il suo giudizio in merito...oppure senti qualche altro amministratore...magari il Presidente locale ANACI...saluti!
     
  14. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ...insomma bisogna capire se è prevalente l'uso come lastrico solare o come "terrazza a livello" cmq la Cassazione in proposito secondo ultime sentenze ha considerato il problema come "lastrico solare" almeno prevalentemente...e da come mi descrivi il tutto potrebbe aver ragione il tuo vicino...percui essendo a questo punto un problema di copertura del condominio DEVE intervenire l'amministratore...
     
  15. Manuela Fragale

    Manuela Fragale Nuovo Iscritto

    Piccolo appunto per Giuliante.
    "leggi relative ai lastrici solari , la 1126"
    ....evitiamo di fare confusione: 1126 è un articolo del Codice civile, non una legge. Sembrerà una inezia, ma rientra nella disinformazione dei condomini.
     
  16. Giuliante G.Anna

    Giuliante G.Anna Nuovo Iscritto

    La differenza pone a mio favore?
     
  17. mgngl

    mgngl Nuovo Iscritto


    Indigna lei ma soprattutto me, dalla descrizione riportata da "Dangerous" mi sembra di abitare in quella palazzina Ovviamente non centro con la storia raccontata, che poi(se non ho sbagliato palazzina) si è risolta con l'assicurazione condominiale e con la franchigia divisa in parti uguali tra i 10 condomini.
    scrivo in realta per un'altro problema:
    1) Sono l'unico che ha chiesto più volte il riconscimento di un regolamento condominiale e un amministratore condominiale.

    Risultato: pernacchie da ben otto condomini su 10.
    Gli altri due? uno sono io l'altro è come se non ci fosse.

    Non facciamo riuniunioni anzi nessuna, nessuno ha tempo.

    Ad oggi posso dire che mi sembra di vivere in uno di quei quartieri napoletani dove tutti urlano, sia per chiedere al vino di tavola di passare il sale, sia per chiedere al vicino di palazina o appartamento (ovviamente da balcone a balcone) che tempo fa o cavolate varie. Il tutto naturalmente con impeccabile e folcloristico accento napoletano.

    In questi anni ho raccolto oltre alle pernacchie anche offese e minacce, mi hanno sbattuto in faccia il regolamento condominiale che avevo scaricato tempo fa dal sito dell'uppi o altro ente non ricordo, con la seguente motivazione : NON SIAMO MICA CARCERATI.
    Per non parlare poi , a sentire loro, della "mia convinzione" che siamo obbligati ad avere un "amministratore di condominio" qui la loro motivazione è più colorita ma la sitetizzo in "so soldi arrubbati".A questo punto "avendo una famiglia da proteggere", visto che hanno promesso che prima o poi mi faranno fuori, direi che l'unica soluzione che mi rimane è starmene da parte fino a quando non riesco ad andare via da questo "borgo" magari in una soluzione dove gli inquilini sono civili sanno cosè l'educazione e il termine cultura non serve solo per far battute a doppio senso.
    Attenzione che siamo a Nord in una zona residenziale e non in uno squallido borghetto di reietti rifiuti della società.
    Tutto questo l'ho raccontato solo per far capire il perchè sono indignato.
    Indignato di assistere anche a questo atto di totale incoerenza:
    Comodo vero? prima totale assenza di rispetto in tutte le sue forme verso gli altri componenti della "comunità", disprezzo per il lavoro e la professionalità altrui, arroganza e veemenza di uomini che si atteggiano a dei e poi...
    E poi alla prima avversità o dubbio vogliono l'aiuto dell'Amministratore" meglio "Gratis" e fuori dalle balle quando potrebbe essere utilizzato contro di lui.
    Un'ultima cosa: perchè Dangerous?
     
  18. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Le "ragioni" dell' amministratore

    Di seguito pubblico in forma anonima una mail che ho ricevuto da un amministratore di condominio.

    E' la voce di un amministratore che mi scrive "con il cuore in mano", il quale descrive il mercato dal suo punto di vista; ho sentito questi argomenti tantissime volte da quando ho iniziato il progetto AziendaCondomìnio......Buona lettura:


    • Gentilissimo amico, che dire sei sempre un'esplosione di novità a volte non riesco a starti dietro tale è la tua rapidità di modificare sostanzialmente la mia visuale.
      Come sai condivido sotto ogni aspetto quanto tu dici, ma vi è una cosa che a volte mi lascai alquanto perplesso in quanto è vero l'amministratore di oggi è una figura in fase di sostanziale modificazione. Ma tu dimmi, sai esattamente quello che sarebbe se l'attuale figura d'amministratore (tutto fare) rinunciasse a quei premi a quelle mance a quelle elargizioni a quelle estorsioni che farebbe se non avesse queste sussistenze....non riuscirebbe a sopravvivere con il misero compenso che riesce a farsi dare dai condomini. E' ovvio che lo stesso sia arrangia e non credere ci vuole fegato, intraprendenza, coraggio, non è facile accapparrarsi delle mance o altro è un lavoro duro pieno di insidie e oggi con tutte queste normative è sempre più difficile districarsi.
      Tu allora, cosa proporresti di dare in cambio all'amministratore che tentasse di redimersi oppure di seguire la strada maestra cioè quella corretta....
      Io ne parlo molto con altre persone del tuo modo di intendere l'azienda condominio ma non ho trovato ancora quel tanto che mi servirebbe per dire ad altri giovani che è vero la strada maestra è più difficoltosa ma alla lunga premia. Dimmi tu mio maestro aiutami a comprendere meglio quello che forse non ho ancora compreso.


    E' importante capire bene i meccanismi che fanno funzionare il mercato delle amministrazioni di condominio, e questa lettera spiega in modo chiaro il modo di pensare della stragrande maggioranza degli amministratori in Italia.

    Il mercato delle amministrazioni di condominio, come ogni mercato, funziona per mezzo di regole ed incentivi.

    Il funzionamento del mercato è a suo modo automatico; in altre parole applicando buone regole il mercato funziona correttamente; applicando cattive regole il mercato funziona in modo distorto.

    La Community AziendaCondomìnio propone di adottare "buone regole", in modo che non ci sia più la convenienza da parte dei fornitori, dei tecnici e dei professionisti, di erogare tangenti agli amministratori di condominio.

    Per raggiungere questo fine la Community AziendaCondomìnio propone i propri princìpi di Gestione condominiale:


    ....piccola polemica:

    Se i Condòmini non si vogliono organizzare, amano lamentarsi, vogliono avere la possibilità di "dare la colpa" a qualcun altro perchè non hanno il coraggio di prendersi le proprie responsabilità, non hanno voglia di "perdere tempo" per imparare qualcosa di nuovo.......

    ...in questo caso questi condòmini si "meritano" i loro amministratori che fanno bene a "torchiarli" e a "prenderli in giro" proponendo loro di lavorare in cambio di compensi "ridicoli".

    La libertà non si conquista lamentandosi, ma lottando con coraggio per i propri ideali....o perlomeno per i propri interessi!!
     
  19. Much More

    Much More Membro Ordinario


    Nella realtà i fatti sono un tantino diversi, fatti un giro nelle periferie romane ad esempio, e ti stupirai nel constatare quante piccole palazzine di 6,7,8,9 appartamenti non hanno il condominio formalmente costituito...perchè? Perchè vuoi per le poche parti comuni, vuoi per i riscaldamenti autonomi, vuoi perchè in poche famiglie è facile trovare accordi, non ha economicamente senso far redigere una tabella millesimale, e nominare e pagare un amministratore, entrambe operazioni che hanno un costo non indifferente. Tant'è che l'assenza di condominio è riconosciuta da chiunque non sia masochista come un plus, ad esempio le agenzie la evidenziano negli annunci proprio come un valore aggiunto, perchè nornalmente le persone non amano ingrassare a uffa un amministratore se non ce n'è la necessità.
    Alla persona che ha aperto il topic consiglio di parlare con i due condomini idioti, e far capire loro che un amministratore, anche se fosse presente, non potrebbe entrare nelle loro beghe personali, pertanto sarebbe soltanto una spesa inutile che non andrebbe a risolvere la loro diatriba.


    p.s. provate ad andare dall'amministratore per chiedergli di intervenire ad esempio perchè i vicini di sopra fanno rumore, o perchè dal piano di sopra c'è stata una perdita, vi dirà che lui non ha titolo per entrare nelle questioni private, il che è purtroppo vero.
     

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